Décote pour l'achat d'un logement occupé

Acheter un logement dans lequel vit un locataire permet d'obtenir une décote, c'est-à-dire de l'obtenir à un prix inférieur à sa valeur réelle.

Cette décote se calcule en fonction des possibilités de récupérer le logement pour soi.

C'est donc intéressant lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif (destiné à la location à une tierce personne), mais sans doute pas une bonne idée si l'objectif est d'habiter, à moins de parier un éventuel départ accéléré de votre locataire motivé par des raisons personnelles. Nos explications.

Décote pour l'achat d'un logement occupé : jusqu'à 50 % de décote sur les logements en loi 1948

Il existe encore des logements soumis à la loi de 1948.

• Cette loi, conçue pour faire face à la pénurie de logements salubres après la guerre, permettait aux propriétaires de fixer librement le loyer des logements neufs ou rénovés. Les loyers de 1948 sont généralement très bas du fait du faible coût de la vie à l'époque par rapport à maintenant. Ils sont bloqués. Ces loyers sont donc déconnectés de l'actuelle réalité économique.
• Parallèlement, les locataires jouissaient d'une certaine stabilité en matière de loyer et de droit à l'occupation durable des lieux. C'est le droit au maintien dans les lieux d'une durée indéterminée dont bénéficie le locataire. Celui-ci est en quelque sorte indéboulonnable.
• Aujourd'hui, les loyers des logements soumis à cette loi sont relativement sous-évalués, et il faudra souvent attendre le décès du locataire pour récupérer les lieux. Ce jour venu, on se retrouvera avec de gros travaux de rénovation à effectuer.
• Cela vaut bien une décote de 40 %, voire 50 % dans le pire des cas. Les logements soumis à la loi de 1948 sont très prisés pour leur décote.

Décote jusqu'à 20 % pour l'achat de locations meublées

Les baux des locations meublées ne durent qu'un an, voire neuf mois lorsqu'il s'agit d'un logement étudiant :

• il est donc possible de récupérer les lieux à court terme, ce qui occasionne une décote de 10 %. Cette situation est très intéressante si vous souhaitez acheter pour investir puis occuper ensuite le logement. Cela vous laisse le temps de préparer votre déménagement sans précipitation tout en réalisant une économie non négligeable ;
• cependant, lorsqu'il y aura des rénovations à effectuer, la décote peut atteindre 20 %. Plus les travaux sont importantes, plus la décote est élevée.

Décote pour l'achat d'un logement occupé : petite décote pour les petites surfaces 

Ce sont les petites surfaces qui se louent le mieux, elles trouvent donc facilement acquéreur. Elles sont très demandées par les investisseurs.

• Si l'on achète une chambre ou une studette occupée, la décote se situera aux alentours des 5 %.
• Les personnes souhaitant acheter en avance pour les études de leurs enfants ne doivent donc pas attendre le dernier moment. En effet, il leur sera nécessaire d'investir un peu plus, la décote étant relativement faible. Mieux vaut économiser pour ne pas se retrouver endetté. En plus, une fois la somme réunie, il restera à trouver le logement à temps pour que le jeune puisse en bénéficier dès que possible, une fois le locataire parti.
• L'acquisition d'une petite surface peut s'avérer intéressante si le bien est situé dans un quartier touristique. Vous avez la possibilité, une fois le logement libre de tout occupant, de le louer sous le régime juridique de la location saisonnière ou en meublé touristique et d'optimiser sa rentabilité. 

Décote liée au bail et au statut du locataire dans le cadre de l'achat d'un logement occupé

Éléments contractuels du bail

La décote est liée principalement à deux éléments : le temps restant à courir du bail et le montant du loyer.

Le temps restant à courir du bail

Le bail d'habitation a une durée de 3 ans si le propriétaire est une personne physique ou une durée de 6 ans si le propriétaire est une personne morale. Ce n'est donc pas la même chose si vous achetez un bien appartenant à un institutionnel et qu'il reste 5 ans à courir du bail que si vous achetez un bien appartenant à un particulier et qu'il reste 7 mois à courir du bail.

• Dans ce dernier cas, il vous est possible de faire signifier un congé à votre locataire dès la date de vente et de récupérer le logement à peine 6 mois plus tard, la durée du préavis du congé pour habiter étant respectée.
• Dans le premier cas, la patience est de mise, seul un éventuel congé de votre locataire vous permettant de récupérer votre bien avant l'échéance du bail restant à courir. La décote est donc plus importante dans cette situation.

Le montant du loyer payé par le locataire présent dans le logement

• Si le loyer appliqué est identique à ceux du marché, la décote est faible.
• Par contre, si le loyer est très en dessous des prix du marché, le décote appliquée est plus élevée.

C'est un calcul qu'il convient de faire : soit vous achetez un bien moins cher, mais avec un loyer plus faible, soit vous achetez un logement avec un prix plus élevé mais un loyer plus conséquent. Tout dépend de votre mode de financement et de votre apport éventuel.

Notion de résidence principale et de résidence secondaire du locataire

La question à sa poser est de savoir si le bien loué constitue la résidence principale ou la résidence secondaire du locataire. Les règles applicables ne sont pas les mêmes suivant ces 2 situations.

• Le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce sont les règles légales qui s'appliquent. C'est la durée du bail restant à courir qui détermine le montant de la décote appliquée. Plus cette échéance est lointaine, meilleure est la décote.
• Le logement constitue la résidence secondaire du locataire. Ce sont les clauses contractuelles du bail qui déterminent les modalités de reprise du logement. Elles peuvent différer des règles légales, à moins que celles-ci soient d'ordre public. L'usage est de respecter l'échéance du bail. La décote est donc liée à la durée restant à courir du bail. Mais il est possible d'aménager les clauses du bail différemment des règles légales ou des usages et donc de réduire cette échéance. Dans ce cas, la décote pour l'achat d'un logement occupé s'en trouve diminuée d'autant.

Age et ressources du locataire

La loi Macron, entrée en vigueur le 8 août 2015, vient encadrer les possibilités de reprise du logement par son propriétaire lorsque celui-ci est occupé par un locataire âgé. Un propriétaire qui a acheté un logement loué est obligé, une fois le bail terminé, d'aider un locataire à se reloger lorsque celui-ci :

• est âgé de plus de 65 ans ; et
• dispose de ressources limitées. Ces ressources doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution d'un logement locatif conventionné.Ces plafonds sont fixés par décret chaque année. Ils varient en fonction de la zone de localisation du logement et de la composition du foyer. La loi Macron reste imprécise concernant ces plafonds : il existe affectivement plusieurs types de plafonds suivant les différentes catégories de logements conventionnés.

Ces deux conditions sont cumulatives. Il s'agit bien entendu de trouver à votre locataire un logement répondant aux mêmes critères que celui qu'il quitte. Le relogement de votre locataire peut être facilité si vous disposez de plusieurs logements similaires.

S'il s'agit d'un logement occupé par une personne de plus de 65 ans et disposant de revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution d'un logement locatif conventionné, il est possible de négocier une belle décote :

• en plus, cette particularité intéresse les investisseurs immobiliers, car ils disposent d'un locataire en place ayant des revenus pérennes (sa retraite). Une sécurité pour eux ;
• en revanche, l'achat d'un logement occupé par une personne aux revenus précaires, ou par un étudiant, peut s'avérer moins avantageux, tant au niveau de la décote que de la certitude de recevoir les loyers tous les mois à date fixe.