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Même s'ils sont agencés de la même manière, deux appartements situés dans le même immeuble ne se louent pas ou ne s'achètent pas forcément au même prix. Indépendamment de la présence de rongeurs dans l'un, d'un manque d'isolation, ou d'autres détails du même genre, la valeur d'un appartement est aussi influencée par l'étage auquel il se situe, la présence de terrasse ou de jardins, ou encore la vue. La localisation, l'emplacement et le niveau de standing de l'immeuble sont également à prendre en compte dans la considération du prix.
À noter : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
Petit tour sur ces éléments impossibles à modifier qui font varier les prix d'un appartement, que celui-ci soit à la la vente ou à la location.
Article
Prix des appartements en fonction de l'étage
La différence de prix entre un appartement situé au rez-de-chaussée et un autre au dernier étage avec ascenseur est de l'ordre de 15 % à 25 %.
Pour les appartements situés au rez-de-chaussée
Le rez-de chaussé comporte 2 inconvénients :
- Les risques de cambriolage sont plus importants. Le coût de votre assurance habitation risque donc d'être plus élevé que pour un appartement en étage.
- Un appartement qui donne sur la rue a tendance à impacter votre vie privée, puisque n'importe quel passant peut vous voir cuisiner en caleçon. L'idéal est donc de mettre un brise-vue sur vos fenêtres de façon à opacifier les vitres.
Cela fait varier leur prix à la baisse de 15 %, voire 25 %.
Pour les appartements situés aux étages
S'il est généralement admis que les appartements aux étages doivent bénéficier d'une décote (en cas d'absence d'ascenseur), son montant varie selon les écoles :
- Certains avancent qu'un appartement situé au premier étage doit bénéficier d'une décote de 7 %.
- D'autres considèrent que la décote doit être de 2,5 % par étage.
Bon à savoir : le deuxième étage est considéré comme l'étage noble dans les constructions haussmanniennes ; les appartements qui y sont situés bénéficient d'une belle hauteur sous plafond et, généralement, de grandes fenêtres accompagnées d'un balcon. Les appartements situés au cinquième étage bénéficient également d'un balcon.
Présence de commerces ouverts tard ou de monuments célèbres
Tout le monde s'accorde sur le fait qu'un appartement situé au-dessus d'un commerce ouvert tard le soir doit être décoté de 20 %. En effet, même si vous avez la possibilité d'acheter du lait à 1 h du matin, le bruit peut vite devenir dérangeant.
Habiter à côté d'un monument célèbre implique de faire une concession, celle d'avoir des touristes sous vos fenêtres jour et nuit. Attention donc à ne pas vous précipiter sur une telle aubaine ; a minima, testez l'isolation phonique avant de vous lancer !
Vue des appartements
Vue sur des édifices célèbres
Un appartement ayant vue sur la tour Eiffel vaut forcément plus qu'un autre avec vue sur la cour où s'entassent les poubelles. La notoriété du monument influence le prix. En fonction du cachet qu'apporte la vue, l'appartement sera réévalué de 15 à 25 %.
Vue sur un jardin
Les appartements dont la vue donne sur un jardin peuvent valoir jusqu'à 10 % de plus que les autres. L'idéal est que le jardin appartienne à l'immeuble voisin, ce qui permet de bénéficier de la vue sans supporter les charges engendrées par cet écrin de verdure. Une vue sur un jardin public ou sur le bois présente également ces mêmes avantages. Si, en plus, ils bénéficient d'une terrasse avec vue sur ce même jardin, on peut facilement considérer 15 % de plus.
Vue sur les voisins
Le vis-à-vis sur une distance courte (moins de 10 m) peut donner lieu à une décote de 10 %.
Conseil : non seulement votre vie privée risque d'en prendre un coup, mais la probabilité de bruits de voisinage est aussi augmentée ; regardez, avant de vous engager, si les immeubles à proximité sont suffisamment distants pour préserver votre intimité et vous permettre d'avoir une vue dégagée ; n'hésitez pas à visiter le bien à plusieurs moments de la journée, cela vous permettra de savoir si le calme est constant.
Vues à éviter
Certaines vues entraînent une décote de votre appartement. Évitez de vous installer à proximité de tels environnements à moins qu'une telle situation vous permette de réaliser votre rêve de devenir propriétaire :
- sur la circulation – contempler le ballet des citoyens qui rentrent chez eux dans les embouteillages nécessite un double vitrage ;
- sur un cimetière ;
- sur une voie ferrée ;
- en face d'un immeuble de grande hauteur, masquant toute la vue depuis votre appartement.
Ce genre de vue se négocie jusqu'à 20 % de rabais, une économie à investir dans une bonne insonorisation.
Orientation de l'appartement
Un appartement orienté plein sud, c'est bien. Un appartement orienté sud-ouest, c'est encore mieux. L'ensoleillement et la luminosité de votre logement sont des paramètres qui sont pris en considération dans la fixation du prix. Une double exposition a tout pour séduire. Cela vaut facilement une révision du prix à la hausse jusqu'à 5 %.
Le standing de l'immeuble et de l'appartement
Un immeuble de belle facture, avec une architecture élégante et des parties communes qualitatives, a toutes les chances d'attirer de nombreux acquéreurs. La loi de l'offre et de la demande étant un facteur de détermination du prix d'un appartement, plus les acheteurs potentiels sont nombreux, plus le prix de vente risque d'être élevé. Des éléments tels qu'un balcon, une balustrade, des ornementations, une marquise, une porte cochère donnent du caractère. Des matériaux nobles tels que la pierre de taille y contribuent également. Un immeuble classé ou signé par un architecte de renom se vend plus cher. La présence de prestations et de services au sein de l'immeuble (gardien, piscine, tennis, jardin) et de l'appartement (logement peu énergivore, présence de la fibre optique) influent aussi sur le prix.
Si votre appartement présente du cachet, son prix risque également d'être plus élevé que dans le cas contraire. Un beau parquet, des moulures, une cheminée apportent tout le charme de l'ancien. De telles caractéristiques sont généralement très demandées, ce qui justifie le prix de ce type de bien.
Si le bien en vente est en parfait état et donc sans travaux à prévoir, son prix n'est pas le même que s'il est totalement à réaménager, à réagencer ou à rénover. Demandez une réduction équivalente à celle des travaux à prévoir : travaux d'isolation, travaux de rénovation (ravalement, réfection de toiture, mises aux normes…).
Conseil : le montant des charges de copropriété et le coût de l'entretien de votre logement découlent de leur standing respectif ; vérifiez que votre budget vous permet d'assumer ces dépenses récurrentes ; plus les charges sont élevées, plus le prix est susceptible d'être décoté, à vous de négocier !
L'adresse et l'emplacement du bien
Une ville résidentielle dotée d'établissements scolaires réputés attire les familles. Les logements familiaux s'arrachent à des prix justifiés par le cadre de vie. Un quartier dynamique qui regroupe toutes les commodités et proche des transports coûte plus cher. La présence de bars, de restaurants, d'un marché et de commerces de proximité qui rendent la vie de quartier facile et agréable font également monter les prix. L'esprit village (zone piétonne, pavés, constructions basses, immeubles anciens) va dans le même sens.
Bon à savoir : les grands appartement ont un prix au mètre carré moins élevé que des logements plus petits.
Conseil : les vendeurs ont tendance à prendre en compte des motifs purement subjectifs pour fixer le prix de leur appartement ; négociez le prix à la baisse si tel est le cas, vous vous exposeriez sinon à revendre difficilement votre achat à un prix supérieur ou même identique ; l'essentiel est d'acquérir un appartement à sa juste valeur.
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