Il existe un bon moyen de trouver et d’acheter un bien immobilier en dessous de son prix en toute confiance, grâce au Marché immobilier des notaires, le MIN.
En effet la mise à prix se fait à environ 30 % au dessous de la réelle valeur du bien et le prix adjugé est souvent 15 % supérieur à la valeur de mise à prix : vous pouvez ainsi économiser 15 % du prix d'achat.
Principe du Marché immobilier des notaires
Le MIN repose sur la vente aux enchères de biens immobiliers organisée par la chambre départementale des notaires. Cette vente est publique, donc ouverte à tous.
Généralement, cela répond à un besoin relativement pressant de fonds pour des propriétaires, par exemple :
- Un couple en instance de divorce qui n’arrive pas à s’entendre sur la répartition des biens, et qui choisit de confier alors la vente de leur résidence principale à un notaire.
- Une personne à la couverture sociale insuffisante qui a besoin de soins médicaux coûteux.
- Des héritiers qui ont besoin de vendre une partie de leur succession pour faire face au paiement des droits.
Les ventes organisées par le MIN sont répertoriées au siège de la chambre départementale des notaires correspondant au lieu où le bien à vendre est situé.
Marché immobilier des notaires : fonctionnement
Pour acheter un bien sur le MIN, vous devez dans un premier temps vous rendre sur le site du Marché immobilier des notaires afin de sélectionner les biens qui vous intéressent.
Ensuite, vous vous rendez sur le lieu de la vente, une demi-heure avant le début des enchères, et effectuer un dépôt par chèque correspondant à 20 % du prix de départ. Enfin, il faut surenchérir jusqu’à atteindre le maximum que vous pouvez payer pour le bien désiré.
Si vous remportez une enchère :
- vous signez alors un procès-verbal d’adjudication (acte par lequel sont mises en libre concurrence des personnes qui désirent acquérir un bien immobilier) ;
- votre chèque de 20 % est encaissé ;
- vous disposez de 45 jours pour régler le solde.
Bon à savoir : il est tout à fait envisageable d’acheter avec un acompte de 20 % et d’avoir recours à un prêt immobilier. Attention toutefois à obtenir une offre de crédit avant la vente aux enchères. En effet, vous perdriez votre acompte au cas où vous rétracteriez.
Si vous n'achetez pas, vous récupérez votre chèque de dépôt à la fin de la vente aux enchères : celui-ci ne sera pas débité.
Avantages du MIN
En plus de bénéficier de l'expertise et des conseils du notaire qui vous accompagne pour vendre le bien, la vente aux enchères du MIN a plusieurs atouts :
- Prix des biens : les propriétaires des biens immobiliers qu'on trouve sur le MIN ont besoin de vendre rapidement, le prix de leur bien est donc moins élevé. La mise à prix se fait à une décote d'au moins 30 % par rapport à la valeur réelle du bien. Le prix adjugé représente environ 15 % de plus que la valeur de mise à prix, soit une économie minimum de 15 % sur le prix d'achat de ce bien.
- Rapidité : seulement 2 à 4 mois séparent la vente de la signature de la réquisition, car la publicité de la vente et le montage du dossier au niveau juridique sont simultanés.
- Sécurité : l’administration fiscale peut difficilement contester le prix du bien.
- Transparence : ce système protège des soupçons et représente un avantage notoire pour les personnes contraintes de justifier leur gestion.
Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).
Modalités et coût d'une vente aux enchères immobilière de notaire
On parle peu des ventes aux enchères notariales, ou ventes à la bougie, qui sont un moyen original de vendre un bien immobilier, Ces ventes sont organisées dans les Chambres des notaires, ou au siège du bien immobilier mis en vente, ou encore dans un local proche de celui-ci.
Avant la vente aux enchères
Le notaire doit fixer avec son client vendeur le montant de la mise à prix du bien immobilier. En pratique, ce prix avoisine les 75 % de la valeur vénale du bien. Ensuite, le notaire procède aux formalités de publicité dans la presse, par affichage dans son Étude et à la Chambre des notaires, et sur son site internet.
Pendant les 3 semaines qui précèdent la vente aux enchères, le notaire doit se tenir à la disposition des acquéreurs potentiels, et répondre à toutes leurs questions concernant le bien immobilier.
Le jour de la vente aux enchères
Le notaire annonce la mise à prix du bien immobilier, ainsi que des frais annexes qui sont à la charge de l'adjudicataire. Ensuite, il allume une petite mèche, la bougie, ce qui a pour but de matérialiser le début de la vente aux enchères.
Au cours de la cérémonie des enchères, chaque mèche qui s'éteint doit être rallumée par une nouvelle. Après l'extinction de 2 bougies, et sans qu'aucune nouvelle enchère ne soit survenue, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.
Frais de la vente aux enchères
Une vente classique présente des frais de transaction. À ces derniers peuvent s’ajouter les frais de vente aux enchères : la rémunération du notaire fixée par décret et des frais de publicité et d’organisation des enchères. Mentionnés dans le cahier des charges, ces derniers regroupent des frais fixes ainsi qu'un montant proportionnel au montant de la dernière enchère, généralement 2 % H.T.
Le chèque de consignation déposé par l'enchérisseur est aussitôt encaissé par le notaire, Une fois devenu adjudicataire, il a 45 jours pour payer l'intégralité du prix et des frais d'adjudication.
À noter : une vente classique peut présenter des frais de diagnostic immobilier, d'agence, de mainlevée d'hypothèque, de copropriété, etc. Ils sont calculés selon un pourcentage variable en fonction du bien à vendre.