Le notaire est un acteur indispensable des ventes immobilières. Le recours à un notaire est obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier, dans la mesure où l'acte de vente doit revêtir la forme authentique. Le notaire dispose en outre de compétences et de prérogatives larges en matière de droit immobilier : il peut être consulté à titre de conseil.
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Vente immobilière : intervention obligatoire du notaire
L'acte qui constate une vente immobilière est un contrat passé entre l'acquéreur et le vendeur : il doit obligatoirement revêtir la forme authentique.
L'acte authentique est un acte reçu par un officier public, comme l'est le notaire, qui a compétence pour instrumenter dans le lieu où cet acte a été rédigé.
C'est la signature de cet acte authentique qui formalise la vente d'un bien immobilier : au moment de la signature chez le notaire, l'acheteur paie le prix de vente, le vendeur lui remet les clés du bien en contrepartie, et il est constaté le transfert de propriété.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Validité de l'acte et publicité foncière
Le transfert de propriété doit être publié au service de la publicité foncière (anciennement dénommé conservation des hypothèques) pour être opposable aux tiers (vendeur, acquéreur, tiers au contrat). Cette publication assure la validité de l'acte. Seul le notaire, qui détient le monopole de la publicité foncière, peut se charger de cette publication de l'acte authentique. Indispensable et incontournable pour la vente de biens immobiliers, le notaire authentifie l'acte de vente et le publie.
Depuis le 1er janvier 2018, les notaires ont l'obligation de transmettre les actes notariés au service de publicité foncière par voie électronique (décret n° 2017-770 du 4 mai 2017). L'acte qui constate une vente immobilière fait partie des actes qui seront obligatoirement transmis par voie électronique (arrêté du 2 juin 2017 définissant le champ d'application de l'obligation faite aux notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services chargés de la publicité foncière).
À noter : le champ d'application cette obligation de dépôt par voie électronique a été étendu aux documents faisant état d'une ou plusieurs dispositions légales d'exonération de droits et de contribution de sécurité immobilière conduisant à une absence totale de perception par le service chargé de la publicité foncière (arrêté du 30 avril 2018).
Régularisation authentique d'un avant-contrat
On distingue l'acte authentique de l'acte sous seing privé, qui est signé seulement par les parties, et n'implique pas la présence du notaire.
- L'avant-contrat peut prendre la forme d'une promesse de vente ou d'un compromis, ce dernier pouvant être établi par acte sous seing privé (rédigé par les parties, un agent immobilier, un avocat, ou un notaire, et soigné des seuls parties au contrat).
- Un délai d'environ trois mois est prévu entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte authentique, afin de permettre au notaire de rassembler différents documents (urbanisme, renonciation de la mairie à son éventuel droit de préemption, état hypothécaire,...), et à l'acquéreur de faire les formalités d'obtention de son prêt immobilier. Ce délai peut être réduit (ou rallongé sous réserve de la conclusion d'un avenant) selon les circonstances, et cela est souvent lié à l'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur, et la finalisation du dossier d'emprunt par l'établissement prêteur.
- À l'expiration de ce délai, l'acquéreur, le vendeur et le notaire signent le contrat de vente, en la forme authentique.
Bon à savoir : les parties peuvent choisir d'avoir un notaire – garant de leurs intérêts respectifs en vertu de la déontologie des notaires – ou un notaire chacun ; dans cette hypothèse, les frais de notaire ne sont réglés qu'une seule fois, les notaires partageant la somme totale.
Notaire et immobilier : dématérialisation de l'acte authentique
Depuis 2006, la signature de l'acte authentique de vente peut se faire également sur support électronique : on parle maintenant dans les études notariales d'Acte authentique électronique ou AAE. Cela signifie que l'acte authentique a été dématérialisé : la signature des parties et du notaire se fait sur tablette électronique, et les parties visualisent l'acte de vente et ses annexes sur un écran.
- Remise des clés du bien immobilier par le vendeur contre remise du prix par l'acquéreur. L'obligation de délivrance et le transfert de propriété se concrétisent à ce moment.
- Publication de l'acte, par le notaire, au service de publicité foncière.
- Remise d'une copie de l'acte, par le notaire, à l'acquéreur ; cette copie vaut titre de propriété.
Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 a donné aux notaires la possibilité de recevoir des actes notariés « à distance », c’est-à-dire sans la présence physique à leurs côtés des parties à l’acte. Cette mesure exceptionnelle a pris fin le 10 août 2020. Le notaire était alors en relation avec les parties grâce à un système de visioconférence sécurisé. Dans l'immédiat, il n'est pas envisagé de pérenniser de façon généralisée la « comparution par écrans interposés » (rép. min. n° 31130, JOAN, 3 novembre 2020), mais le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 autorise l’établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ne sont pas présentes.
Bon à savoir : par mesure de sécurité, le notaire conserve également une copie de l'acte de vente. On dit que la « minute » de l'acte est conservée dans les archives de l'étude notariale. Si le vendeur n'a pas vocation à recevoir l'acte de vente, il peut toutefois en demander une copie.
Accord de remise des clés anticipée
Juridiquement, la date d'entrée en jouissance sera alors antérieure à la signature définitive, et cette possibilité est fortement déconseillée compte tenu des risques qu'elle fait courir au vendeur. Toutefois, le notaire peut accorder cette anticipation, à la condition que l'acquéreur ait obtenu son prêt (il faut un accord exprès de la banque), qu'il ait souscrit une attestation d'assurance, et surtout qu'il s'engage formellement à ne pas entamer des travaux touchant au gros œuvre.
Recours à un notaire pour du conseil immobilier
La formation notaire implique un cursus juridique : à ce titre, le notaire est un professionnel du droit, généralement titulaire de larges compétences en droit immobilier.
Acteur incontournable du marché immobilier, car détenteur du monopole de la publicité foncière, le notaire doit obéir à des règles de déontologie strictes, gages de son niveau de compétence et de qualification.
Devoir de conseil du notaire
Le notaire a principalement un rôle administratif, consistant dans la constitution du dossier de vente immobilière, mais il doit également conseiller les parties.
Ainsi, le notaire est tenu, en sa qualité d'officier public, à un devoir de conseil. Cela signifie qu'il doit expliquer à son client les différentes options qui s'ouvrent à lui, et surtout les conséquences des actes qu'il veut régulariser. Ce devoir de conseil implique de la part du notaire de faire preuve de neutralité et d'impartialité : il doit être loyal avec son client, mais il doit aussi l'être avec les autres cocontractants.
Conseil immobilier par l'étude notariale et ses collaborateurs
En outre, l'étude notariale comprend plusieurs notaires, ainsi que leurs collaborateurs : l'ensemble de ces professionnels couvre en principe la totalité des questions et litiges relatifs à l'immobilier. Il est notamment possible d'avoir recours à un notaire pour :
- l'acquisition d'un bien immobilier, de l'expertise à l'acte de vente, en passant par les négociations ;
- la location d'un bien immobilier, de la gestion des locataires à la rédaction des baux ;
- la constitution d'une SCI, et généralement, toute opération d'optimisation fiscale.
- la vente d'un bien aux enchères.
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