Lorsque vous achetez votre logement sur plan, celui-ci doit vous être livré conforme à ce qui est prévu au contrat de vente.
Si tel n’est pas le cas, il y a défaut de conformité que le vendeur est tenu de vous garantir.
Si le vendeur ne remédie pas à ce défaut de conformité, vous disposez d’un recours en justice.
Définition du défaut de conformité
Le défaut de conformité est constitué lorsque les caractéristiques du bien livré sont différentes de celles convenues au contrat de vente.
Dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire comme une vente en état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur vendeur doit livrer à l’acquéreur un logement identique à ce qui est décrit au contrat de vente, à la notice descriptive et aux plans.
Si des éléments et des prestations sont manquantes ou différentes au moment de la prise de possession des lieux, il y a défaut de conformité.
Exemple : constituent un défaut de conformité, du carrelage posé dans des pièces où du parquet est initialement prévu, une baignoire posée à la place d’une douche, du papier peint dans une chambre qui doit être normalement peinte.
Le défaut de conformité ne concerne pas les travaux que l’acquéreur a choisi de prendre en charge. En effet, toute personne qui acquiert un logement VEFA peut, avec l’accord du vendeur, prendre en charge la réalisation de certains travaux (l’installation des équipements sanitaires de la cuisine et de la salle de bain, la pose de carrelage mural, le revêtement du sol, l’équipement en convecteurs électriques et la décoration des murs). Les travaux réalisés sur les entrées d’air, sur une installation d’alimentation en eau potable ou d’évacuation des eaux usées sont exclus (arrêté du 28 octobre 2019).
Défaut de conformité substantiel ou non substantiel
Si l’immeuble présente un défaut de conformité non substantiel, c’est-à-dire peu important et auquel il est possible de remédier facilement, ce défaut ne fait pas obstacle à la constatation de l’achèvement de l’immeuble.
En revanche, si un défaut de conformité est trop important, il ne peut y avoir constat de l’achèvement de l’immeuble tant que le vendeur n’a pas fait le nécessaire pour mettre fin à la non-conformité.
Principe de la VEFA : garantie de conformité due par le vendeur et défaut de conformité
Si le bien vendu présente un défaut de conformité, le vendeur doit à l’acquéreur une garantie de conformité.
Cette garantie est prévue à l’article L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Défaut de conformité : réserves au procès-verbal de livraison
Le jour de la livraison et de la remise des clés, si l’acquéreur constate des défauts de conformité dans le logement, il les fait consigner sur le procès-verbal de livraison.
Il s’agit alors de « réserves » que le promoteur doit lever dans un délai de 90 jours.
Garantie due pendant un mois à compter de la prise de possession des lieux
Le vendeur d’un bien en état futur d’achèvement ne peut être déchargé des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession du bien par l’acquéreur.
Dès lors, si des défauts de conformité n’ont pas été relevés lors de la livraison, l’acquéreur peut en faire part au vendeur dans le délai maximum d’un mois à compter de la livraison.
Il est conseillé de le faire par lettre recommandé avec accusé de réception.
Le vendeur doit alors remédier au défaut de conformité.
Si l’acquéreur signale des défauts de conformité après l’expiration de ce délai d’un mois, le vendeur n’est plus tenu à la garantie.
Résolution de la vente ou diminution du prix de vente
Si le vendeur ne met pas le bien vendu en conformité, l’acquéreur peut alors saisir le juge pour obtenir des dommages et intérêts, la résolution de la vente ou une diminution du prix de vente.
L’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de l’expiration du délai d’un mois sus-visé (soit 13 mois à compter de la livraison) pour saisir le juge de sa demande.
Au-delà de ce délai, l’acquéreur ne peut plus agir contre le vendeur pour défaut de conformité.
Consignation du prix de vente
En cas de contestation sur la conformité lors de la livraison du logement et seulement dans ce cas, l’acquéreur a la possibilité de consigner le solde du prix de vente, soit les 5 % du prix restant à verser au moment de la livraison du logement.
L’acquéreur peut s’adresser au notaire ou à la caisse des dépôts et consignations pour séquestrer la somme.
Le vendeur ne peut refuser dans ce cas de lui livrer le logement et lui remettre les clés.
La somme est débloquée au profit du vendeur dès que ce dernier fait les travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité.
Défaut de conformité et vente d’un bien achevé : garantie de délivrance
Dans le cadre d’une vente d’immeuble achevé, le vendeur est tenu vis à vis de l’acquéreur à une obligation de délivrance.
Il doit notamment délivrer à l’acquéreur le bien immobilier dans l’état où il se trouvait au moment où l’acquéreur l’a visité.
Le vendeur ne doit procéder à aucune modification du bien entre le promesse de vente et la remise des clés qui n’aurait pas été convenue avec l’acquéreur.