La taxe foncière doit être payée par le propriétaire du bien immobilier. La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant des lieux. Éclairage sur ce qui se passe quand le propriétaire ou l’occupant change en cours d’année.
Charge foncière : principe d’annualité
La taxe foncière sur les propriétés bâties, celle sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation obéissent au principe d’annualité : elles sont établies pour l’année entière d’après les faits existant au 1er janvier de l’année d’imposition (article 1415 du CGI). « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »
Paiement de la taxe foncière
La taxe foncière due pour une année doit être payée par la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année en question.
Vente du bien immobilier et clause prorata temporis
Si le propriétaire vend son bien immobilier après le 1er janvier de l’année, il reste donc redevable légal de la taxe foncière pour cette année vis-à-vis du fisc.
Cependant, les contrats de vente immobilière peuvent contenir des clauses dites prorata temporis : le vendeur et l’acheteur paieront chacun une part de la taxe foncière, à proportion de la durée pendant laquelle chacun a été propriétaire dans l’année. Ces clauses viennent donc pondérer les effets de la loi.
Exemple : A est propriétaire jusqu’au 1er juillet non inclus, donc six mois. B achète le bien et en est propriétaire à partir du 1er juillet, donc six mois aussi. A et B peuvent convenir qu’ils paieront chacun une moitié de la taxe foncière due pour l’année. Pour s’assurer que l’acheteur paiera bien sa part de taxe foncière, le vendeur peut demander que l’acheteur lui verse d’avance cette part. Dans notre exemple, l’acheteur B verse à l’avance au vendeur A les six mois de taxe foncière que lui, B, doit prendre à sa charge. Formellement, c’est A qui paie les douze mois de taxe foncière au fisc. Mais, il est dédommagé à l’avance par B, à hauteur de six mois.
En principe, le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la base du montant de taxe foncière que le vendeur a payé l’année précédente. Le remboursement de quote-part de taxe foncière est anticipé pour éviter tout risque d’absence de recouvrement ultérieur. La raison tient au fait que la taxe foncière est adressée à son propriétaire vers la fin du mois de septembre de l’année N. Son montant exact est donc connu qu’à cette date. Il est de ce fait d’usage de prendre en considération le dernier montant de taxe foncière connu à la date de réalisation de la vente. Ce montant est celui de l’année N - 1 si la vente se réalise entre le 1er janvier et le début du mois de septembre de l’année en cours. Il semble peu pratique d’attendre la fin du mois de septembre si la vente se réalise en février par exemple, rien ne permettant de s’assurer que l’acquéreur versera sa quote-part de taxe foncière 7 mois plus tard. Si la vente se réalise entre la fin du mois de septembre et le 31 décembre de l’année en cours, le montant de taxe foncière est donc celui de l’année N.
Pour sécuriser les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, il est donc conseillé d’insérer une clause rappelant les éventuels prorata temporis dans la promesse de vente ou le compromis de vente. L’acte de vente reprend ces mêmes dispositions.
Dès lors qu’un immeuble ne fait pas l’objet d’une atteinte au gros œuvre, les juges considèrent qu’il ne peut pas être regardé comme étant dans un état de délabrement le rendant impropre à sa destination (CE, 9e ch., 12 juin 2020, n° 424626). Par conséquent, il continue d’être considéré comme une propriété bâtie soumise à la taxe foncière des propriétés bâties malgré :
- l’absence de raccordement au réseau d’assainissement ;
- la défaillance des systèmes électriques et de protection incendie ;
- la présence d’amiante ;
- l’existence d’une cuve de stockage et d’un séparateur d’hydrocarbures enterrés ;
- de nombreuses dégradations subies du fait de l’occupation illégale de l’immeuble.
La taxe d’habitation et ses modalités de paiement
La taxe d’habitation doit être payée par la personne qui occupe les lieux au 1er janvier de l’année d’imposition (ou par le propriétaire pour certains logements vacants dans certaines communes : articles 1407 bis et 1408 du CGI).
Exemple : B occupait un appartement, l’appartement 1, jusqu’au 1er juillet. Puis B change d’appartement et occupe l’appartement 2 à partir du 1er juillet. B n’est pas redevable de la taxe d’habitation au titre de l’appartement 2, puisqu’il ne l’occupait pas au 1er janvier. Par contre, B paie la taxe d’habitation au titre de l’appartement 1.
Il est conseillé de prévoir une date de vente postérieure à la date du 1er janvier si vous achetez ou l’inverse si vous vendez. Si le bien est acquis le 31 décembre, c’est l’acquéreur qui est redevable de la taxe d’habitation exigible le lendemain de la date de la vente (1er janvier). Si le bien est acquis le 2 janvier, c’est le vendeur qui est redevable de la taxe d’habitation exigible la veille de la date de la vente (1er janvier).
En matière de taxe d’habitation, les ventes ne comprennent pas de clause prorata temporis, qui paraît sans objet. Cette absence de clause prorata temporis se justifie par le fait que la taxe d’habitation est calculée en partie sur la base des revenus déclarés par le propriétaire au 1er janvier. Si des disparités de revenus existent entre le vendeur et l’acquéreur, il est donc naturel que l’acquéreur n’en supporte pas les conséquences notamment si le vendeur déclare des revenus supérieurs aux siens.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales mais reste due pour les résidences secondaires.