123RF / Gilles Paire
Il est assez aisé de comprendre la notion d'unité foncière. Si vous êtes propriétaire de plusieurs parcelles cadastrales contiguës, vous possédez une unité foncière.
Unité foncière : qu'est-ce que c'est ?
En droit de l’urbanisme, l’unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Selon l'arrêt du Conseil d’État du 27 juin 2005, une unité foncière est :
« un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
La notion d'unité foncière se définit par référence à la personne ou à l'indivision qui en est propriétaire. Il peut s’agir tant d’une personne physique que d’une personne morale de droit privé ou de droit public
L’unité foncière pour le droit de l’urbanisme ne tient pas compte des divisions cadastrales.
À noter : il est possible de déposer une demande de lotissement sur des unités foncières appartenant à des propriétaires différents dès lors qu’elles sont contiguës.
Quelles sont les caractéristiques de l'unité foncière ?
Il faut distinguer les différentes particularités des unités foncières :
- Deux parcelles contiguës, dont la première est en pleine propriété alors que la seconde est en indivision, représentent deux unités foncières distinctes.
- Lorsque plusieurs terrains, parcelles cadastrales ou lots contigus sont réunies entre les mains d’un même propriétaire, et qu'ils représentent un ensemble homogène dont la continuité foncière n’est pas ininterrompue, ils forment une unité foncière.
- Deux lots relevant de propriétaires distincts forment deux unités foncières différentes.
- Quand un terrain privé est traversé par une voie publique ou un chemin rural d'une personne publique, les parcelles situées de part et d’autre de cette dernière forment plusieurs unités foncières distinctes.
- S’il s‘agit d’un cours d’eau domanial, les parcelles situées de part et d’autre forment des unités foncières distinctes. S’il s’agit d’un cours d’eau non domanial, celui-ci n’interrompt guère la continuité foncière des terrains qu’il traverse, puisqu’aux termes du Code civil, le lit des cours d’eau non domaniaux appartient aux riverains.
Quelle est la différence entre lotissement et unité foncière ?
Selon l'Article L 442-1 du Code de l'urbanisme :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
Un lotissement est une division foncière qui répond aux critères suivants :
- division d'une ou plusieurs unités foncières (critère spatial) ;
- division en propriété ou en jouissance (critère juridique) ;
- division pour détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (critère intentionnel).
À noter : il est possible de déposer une demande de lotissement sur des unités foncières appartenant à des propriétaires différents, dès lors qu’elles sont contiguës. Si vous souhaitez procéder à la division d'une unité foncière, prenez rendez-vous avec votre notaire.