Dans le cadre d'un achat immobilier, l'acheteur est tenu de payer des taxes et des frais en supplément du prix de vente du bien.
Parmi ces frais figurent les frais de notaire dont le montant varie en fonction de la nature du logement acquis, qu'il soit neuf ou ancien. Entre 7 et 8 % du prix de vente, ces frais d'acquisition sont une part importante d'un achat immobilier. Lors d'un achat dans le neuf, ces frais ne représentent plus que 2 à 3 % du prix de vente. On parle alors de « frais réduits ».
Champ d'application des frais de notaire réduits
Logements concernés par les frais de notaire réduits
Les frais de notaire réduits s'appliquent à l'achat :
- d'un logement neuf non encore habité et vendu par le promoteur/constructeur ;
- d'un logement en l'état futur d’achèvement (VEFA), c'est à dire à l'achat d'un logement sur plan ;
- d'un logement tout juste achevé et non encore habité.
Bon à savoir : l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement consiste à acheter un bien immobilier en cours de construction.
A contrario, un logement ancien est un logement de plus de 5 ans, ou construit depuis moins de 5 ans mais ayant déjà été habité.
Remarque : avant le 1er janvier 2013, la première revente par un particulier dans les 5 ans relevait du neuf. La vente était soumise à la TVA qui était due par le vendeur après déduction de la TVA qu'il avait lui-même acquittée.
Frais de notaire réduits : pourquoi ?
L'application de frais de notaire réduits aux ventes de logements neufs ou acquis en l'état futur d’achèvement trouve son explication dans l'application, à ces ventes, de la TVA.
En effet, le vendeur d'un logement neuf ou sur plan est un promoteur/constructeur assujettit à la TVA. Par conséquent, la vente du logement est soumise à TVA, le prix de vente est exprimé TTC.
Pour réduire les frais d'acquisition par l'acheteur qui doit ainsi payer la TVA, les frais de notaire sont réduits.
Frais de notaire dans le neuf : détails
On distingue, dans les « frais de notaire » les sommes qui seront reversées par le notaire au Trésor Public, des sommes qui lui reviennent au titre de la rémunération de son travail.
Les droits et taxes (ou droits d'enregistrement)
À l'occasion d'une mutation à titre onéreux, le notaire prélève des impôts et les reverse au Trésor Public (pour le compte de l'État ou des collectivités locales).
Dans une vente dans l'ancien, les droits d'enregistrement s'élèvent à 3,80 % du prix de vente (4,50 % dans certains départements). Dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière est due, au taux de 0,71498 % du prix hors taxe. C'est là l'origine de la différence entre les ventes dans le neuf et les ventes dans l'ancien.
Par ailleurs, l’acquéreur d'un bien neuf devra (comme tout acquéreur immobilier) verser la contribution de sécurité immobilière, due à l'État pour les formalités d'enregistrement et de publicité foncière, de 0,10 % du prix de vente avec un minimum de 15 €.
Bon à savoir : dans les « frais de notaire » est également incluse la TVA de 20 % due sur les émoluments du notaire.
La rémunération du notaire
À l'occasion d'une vente, les émoluments proportionnels du notaire sont calculés en appliquant un pourcentage au prix de vente. Ce pourcentage s’applique par tranches, de manière dégressive. Le barème est le même que la vente concerne le neuf ou l'ancien (dans le neuf, il s'applique au prix TTC).
Le tarif est aujourd'hui inscrit aux articles A444-53 et suivants du Code de commerce, depuis un arrêté du 26 février 2016, actualisé tous les 2 ans, et dernièrement par un arrêté du 25 février 2022.
Voici le barème en vigueur à compter du 1er mars 2022 :
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Prix du bien |
Pourcentage |
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Jusqu'à 6 500 € |
3,870 % |
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De 6 501 € à 17 000 € |
1,596 % |
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De 17 000 € à 60 000 € |
1,064 % |
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Au-delà de 60 001 € |
0,799 % |
Depuis la réforme Macron de 2016, le notaire peut consentir des remises sur ses émoluments. Cette remise ne peut dépasser 20 % et s’applique uniquement aux ventes supérieures à 100 000 € pour la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Pour certaines prestations et pour les émoluments supérieurs à 200 000 €, le taux de remise peut être librement négocié entre le professionnel et son client (articles L. 444-2 alinéa 6 et R. 444-10 du Code de commerce tels qu'issus du décret n° 2020-179 du 28 février 2020).
Les émoluments proportionnels et de formalités ne peuvent dépasser 10 % de la valeur du bien (avec un minimum de 90 €).
Enfin, les frais de notaire comprennent les débours, c’est-à-dire le remboursement des frais engagés par le notaire pour le compte de son client (géomètre, interrogation de la conservation des hypothèques…).
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