Vous venez d'acheter une maison et vous subissez des troubles de jouissance qui remettent en cause votre possession. Vous pouvez peut-être faire jouer la garantie d'éviction. Le point sur cette question.
Définition de la garantie d'éviction
Définition
La garantie d'éviction est une garantie légale qui protège l'acquéreur d'un bien en cas de trouble dans sa possession.
Cette garantie est prévue par l'article 1625 du Code civil, dans sa première partie :
« La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ».
Cette garantie est due par tout vendeur d'un droit de propriété.
L’acquéreur peut se prévaloir de la garantie d’éviction. L'article 1626 du Code civil dispose :
« Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».
Le vendeur garantit donc l'acheteur contre :
- l'éviction, totale ou partielle ;
- les charges prétendues sur l'objet et non déclarées.
L'éviction
L'éviction est le trouble subi par une personne qui, propriétaire, se voit spolier de tout ou partie de son bien. Il s'agit de la dépossession.
Pour pouvoir appeler la garantie, le trouble doit être effectivement subi par le propriétaire en titre. Il ne doit pas s'agir d'une simple crainte.
Le trouble peut provenir du vendeur et être soit un trouble de fait, soit un trouble de droit.
Exemples : on parle de trouble de fait lorsque le vendeur vend deux fois le même bien à deux personnes différentes. Le premier acquéreur dispose d'un acte authentique (notarié) régulièrement publié. Le vendeur manque à son obligation de garantie envers ce premier acheteur (Cass. civ. 3, 29 avril 1981, Bull. Civ. III, n° 88). On parle de trouble de droit lorsque le vendeur se prétend encore propriétaire ou titulaire d'un droit.
Le trouble peut également émaner d'un tiers.
Exemple : un tiers au contrat invoque un droit sur la chose vendue et en réclame la qualité de propriétaire.
Bon à savoir : le trouble émanant du tiers doit être un trouble de droit. L'acquéreur ne peut se prévaloir de voies de faits pour appeler la garantie du vendeur (par exemple, un tiers occupe le bien sans prétendre avoir aucun droit dessus).
Les charges non déclarées
Il s'agit généralement des servitudes « occultes », non connues de l'acquéreur au moment de la vente et qui confèrent des droits à des tiers sur le bien (droit de passage sur une propriété par exemple, présence d'une souterraine d’évacuation des eaux usées de la propriété du voisin…).
Elles n'entraînent donc pas une atteinte aussi grande au droit de propriété que l'éviction même, mais ces charges peuvent diminuer la valeur du bien.
Garantie d'éviction : conséquences
L'article 1630 du Code civil dispose : « Lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
1° La restitution du prix ;
2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;
3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »
Il faut noter que le vendeur devra restituer la totalité du prix même si la valeur de la chose a été diminuée du fait de la négligence de l'acquéreur ou d'un cas de force majeure.
Il devra indemniser l'acquéreur également des améliorations faites et des frais engagés utiles sur le bien.
Si le bien est de valeur supérieure au moment de la restitution, le vendeur devra également payer un complément de prix.
Bon à savoir : si la vente n'est pas résiliée (ce qui peut être le cas en présence d'un trouble seulement « partiel »), le vendeur ne paye à l'acquéreur que la valeur de la partie du bien dont il est « évincé ».
Si le vendeur ne satisfait pas amiablement à cette demande, il conviendra de saisir la juridiction compétente afin de trancher le litige.
Bon à savoir : il conviendra de saisir le tribunal d'instance si la valeur du bien est inférieure à 10 000 euros, et au-delà, le tribunal de grande instance. Cette juridiction nécessite la représentation par avocat.
Aménagement contractuel de la garantie d'éviction
Selon l'article 1627 du Code civil, les parties au contrat peuvent :
- renforcer cette garantie ;
- la diminuer dans le cadre de l'acte de vente signé.
Il est même possible de prévoir que le vendeur ne sera tenu d'aucune garantie.
À noter : en cas de trouble émanant du vendeur, celui-ci restera toujours tenu de la garantie en raison de son fait personnel, car personne ne peut s'exonérer de toute responsabilité pour ses propres agissements (article 1628 du Code civil). En cas de trouble émanant d'un tiers, le vendeur sera tenu à restitution du prix, et ce même si une clause de non-garantie a été prévue.
Le Code civil interprète en effet de manière très restrictive la clause de non-garantie et ne permet au vendeur de s'exonérer que des seuls dommages et intérêts éventuels.
Il existe cependant une exception à cette limite et la clause de non-garantie sera entièrement applicable si l'acquéreur :
- connaissait le danger de l'éviction ;
- ou a acheté à ses risques et périls.
Dans tous les cas, le vendeur ne sera pas tenu de restituer le prix de vente en cas d'éviction.
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