Lorsque vous achetez un bien immobilier sur plan en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), vous signez au départ ce que l'on appelle un contrat de réservation, dont les termes sont très encadrés par la loi. Cela vous permet de réserver le logement.
L'achat en VEFA est donc relativement sûr, ce qui ne vous empêche pas de bien vérifier que toutes les clauses nécessaires sont présentes noir sur blanc.
Voici la marche à suivre pour réserver un logement.
1. Choisissez entre une signature sous seing privé ou devant notaire
La signature peut très bien se faire entre vous et le vendeur, c'est ce que l'on appelle « sous seing privé ».
Si vous choisissez de consulter un notaire, le vendeur ne pourra pas vous le refuser, mais la plupart du temps vous devrez vous acquitter des frais par vous-même.
Bon à savoir : en fait, tout dépend de la différence entre l'offre et la demande, si le vendeur a du mal à vendre ses logements, vous devriez négocier le partage des frais de notaires entre vous et lui.
2. Vérifiez la présence de toutes les mentions nécessaires
Parmi les mentions les plus importantes, votre contrat de réservation doit comporter :
- la description du logement : nombre de pièces, surface, dépendances… ;
- les matériaux utilisés ;
- le prix prévisionnel de vente ;
- le planning des paiements, qui lui aussi est réglementé ;
- les conditions de révision du prix de vente. Effectivement, le prix peut varier de 5 % maximum, mais doit suivre l'évolution d'un indice précis, en général l'indice des prix de la construction de l'INSEE ;
- le montant du dépôt de garantie, qui est réglementé ;
- le délai maximum jusqu'à la remise des clefs ;
- la clause de rétraction, vous permettant de vous retirer de la vente si vous n'avez pas obtenu de crédit immobilier.
Pour diminuer le coût d'acquisition, le contrat préliminaire de la vente en l’état futur d’achèvement peut aussi prévoir que l’acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même (article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La liste des travaux concernés a été fixée par le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 et par un arrêté du 28 octobre 2019.
À noter : l’acquéreur a la possibilité de changer d’avis et de revenir sur sa décision de prise en charge de certains travaux. Dans ce cas, il doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Bon à savoir : vous pouvez parfaitement rajouter des précisions à la clause de rétraction en cas de non-obtention d'un crédit immobilier, par exemple en précisant un taux et une durée maximum.
3. Versez un dépôt de garantie
Le vendeur va vous demander de lui verser un dépôt de garantie, qu'il n'a de toute façon pas le droit d'encaisser.
Votre dépôt ira sur un compte bloqué ou sera conservé par un notaire à la Caisse des Dépôts et consignations.
Bon à savoir : il sera plus rapide de récupérer votre dépôt de garantie s'il est détenu par un notaire que s'il est détenu par le vendeur.
Ne versez pas trop !
Le dépôt de garantie que vous allez verser ne doit pas dépasser un certain montant :
- 5 % du prix de vente estimé s'il est prévu moins d’un an entre la signature du contrat de réservation et l’acte définitif de vente.
- 2 % du prix de vente estimé s'il est prévu entre 1 et 2 ans entre la signature du contrat de réservation et l’acte définitif de vente.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé s'il est prévu plus de 2 ans entre la signature du contrat de réservation et l’acte définitif de vente.
À noter : une fois que toutes les conditions seront réunies pour débuter la construction, le vendeur vous avisera et vous convoquera afin de signer l'acte définitif de vente.