Après la visite d'un bien immobilier, un acquéreur qui souhaite acheter fait connaître au vendeur son intention de l'acquérir au prix fixé ou à un prix moindre. Il a souvent intérêt à manifester son intention d'acheter dès que possible afin d'avoir la priorité sur d'autres acquéreurs éventuels, susceptibles eux aussi de faire une offre.
L'acquéreur peut ainsi formuler une offre d'achat au vendeur. Cet acte, s'il est écrit, n'est pas anodin car il engage l'acquéreur mais également le vendeur une fois que l'offre d'achat est acceptée. L'offre d'achat précède l'acte de vente définitif. Il s'agit d'une proposition chiffrée que l'acquéreur soumet au vendeur d'un bien (ou bien à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente. Deux avantages : elle permet à l'acheteur d'accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d'autres acheteurs potentiels.
Offre d'achat pour un bien immobilier : définition
L'offre d'achat est le fait pour un acquéreur de faire savoir au vendeur qu'il souhaite acheter le bien immobilier au prix initial ou à un prix moindre sous certaines conditions. Il s'agit d'un engagement unilatéral d'acheter. L'article 1583 du Code civil en rappelle le principe : La vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
L'acquéreur qui fait une offre d'achat doit bien évaluer la portée de son acte car il peut être rapidement engagé dans le mécanisme de la vente.
Offre d'achat verbale
L'offre d'achat peut être verbale. Elle permet d'entrer dans le jeu des négociations avec le vendeur. Elle n'a pas de valeur juridique et n'engage pas les parties tant que les accords ne sont pas formalisés par la conclusion d'une promesse de vente. Elle est donc conseillée si l'acheteur hésite à acquérir le bien. L'acceptation d'une telle offre est difficile à prouver pour le vendeur.
Offre d'achat écrite
L'offre d'achat écrite est la formalisation sur papier de la volonté de l'acquéreur d'acheter le bien. L'offre est adressée directement par l'acquéreur au vendeur ou remise à l'agence immobilière si la commercialisation du bien se fait par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ce dernier est chargé de faire part de l'offre d'achat au vendeur.
L'acquéreur doit porter une attention particulière à la rédaction de l'offre d'achat. Il doit indiquer :
- son identité ;
- l'identité du vendeur ;
- la désignation du bien vendu (adresse, type de bien, surface, nombre de pièces) ;
- le prix proposé (prix de mise en vente ou prix moindre) ;
- les conditions de l'offre – précision des éventuels travaux que l'acquéreur souhaite que le vendeur réalise avant la vente, obtention d'un éventuel diagnostic manquant, conditions suspensives de l'acquisition (obtention d'un prêt, d'une autorisation d'urbanisme, etc.) ;
- le délai de validité de l'offre (environ 1 semaine ou 15 jours) – l'acquéreur n'est plus engagé par son offre si le vendeur ne l'accepte pas dans le délai imparti et reprend donc sa liberté ;
- les modalités de réponse du vendeur.
Contrairement à l'offre d'achat verbale, l'offre d'achat écrite engage les parties. Il est donc recommandé d'éclaircir tous les points de réserve relatifs au bien immobilier.
Contenu de l'offre d'achat
Voici ce que contient l'offre d'achat :
- le prix proposé ;
- le délai de validité de l'offre (8 à 12 jours maximum) – l'offre d'achat s'annule une fois le délai dépassé ;
- les formalités de réponse du vendeur (pli en recommandé avec accusé de réception) ;
- les conditions de la conclusion légale de la vente.
Offre d'achat acceptée : signification et conséquences
Signification de l'offre d'achat
Une fois l'offre d'achat écrite remise au vendeur, celui-ci peut :
- la refuser – l'acquéreur reprend alors sa liberté et n'est plus engagé par l'offre d'achat ;
- faire une contre-proposition – l'acquéreur peut l'accepter et les parties peuvent conclure une promesse de vente, soit directement auprès de l'acquéreur, soit par l'intermédiaire de son mandataire (agent immobilier par exemple, ce dernier se chargeant d'annoncer le prix proposé par le vendeur à l'acquéreur, sous réserve que le mandat qui le lie au vendeur permette de le représenter) ;
- l'accepter – le vendeur donne son accord à l'acquéreur sur l'offre de prix et sur les conditions de la vente formulées par l'acquéreur.
Il peut accepter l'offre en contresignant le document remis par l'acquéreur. Il appose alors la mention « offre d'achat acceptée », date et signe l'offre.
Il peut également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l'acquéreur l'informant de l'acceptation de l'offre.
Accord sur la chose et le prix vaut vente
L'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur est un acte qui a une portée juridique non négligeable. En effet, il y a accord sur la chose et le prix entre le vendeur et l'acquéreur. En vertu de l'article 1589 du Code civil, il y a vente dès qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Dès lors, une offre d'achat acceptée vaut vente.
Bon à savoir : la jurisprudence vient contredire le Code civil ; elle considère qu'une offre d'achat acceptée ne vaut pas vente en l'absence d'accord entre les parties sur les conditions de ladite vente ; c'est ce qui ressort d'une décision rendue par la Cour de cassation en date du 28 mars 2006 ; l'accord sur la chose et le prix ne suffit donc plus.
Interdiction de versement de toute somme d'argent
Que ce soit au moment de la formulation de l'offre ou à son acception, aucune somme d'argent ne doit être versée par l'acquéreur au vendeur. Des arrhes ou un dépôt de garantie ne peuvent être versés qu'à la signature de la promesse de vente. En cas de versement d'une quelconque somme d'argent avant la signature de l'acte, ce dernier est susceptible d'être frappé de nullité.
Conséquences de l'offre d'achat acceptée
Conséquences pour l'acquéreur
Une fois l'offre d'achat acceptée, les parties formalisent leur accord par la signature d'une promesse de vente. Le processus de vente est alors engagé.
Mais qu'en est-il en cas de rétractation de l'acquéreur malgré l'acceptation de l'offre ? En théorie, même si une offre d'achat acceptée a la valeur juridique d'une vente et qu'elle engage les parties, il en est différemment dans la pratique pour l'acquéreur.
- Les parties signent une promesse de vente prévoyant des conditions suspensives. La vente est parfaite seulement une fois les conditions suspensives réalisées.
- De plus, après la conclusion d'une promesse de vente, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours qui commence à courir à compter du lendemain de la remise de la promesse de vente en main propre ou de la première présentation de la notification de la promesse de vente lorsqu'elle est faite par courrier recommandé. Il peut alors mettre fin à ses engagements pendant ce délai de rétractation (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Dès lors, rares sont les cas de recours d'un vendeur contre l'acquéreur pour constater la vente forcée.
À noter : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
Important : sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Conséquences pour le vendeur
Tant qu'il n'a pas accepté l'offre d'achat, le vendeur est libre de tout engagement. En revanche, il doit évaluer la portée de l'acceptation de l'offre laquelle l'engage en pratique davantage que l'acquéreur. Le vendeur ne bénéficie en effet pas du délai de rétractation après signature du compromis.
S'il ne souhaite plus vendre à l'acquéreur après acceptation de l'offre, ce dernier peut saisir le juge pour forcer le vendeur à respecter ses engagements et constater la vente. Le juge peut condamner le vendeur sous astreinte.
Le cas est fréquent dans le cas d'une seconde offre, plus intéressante, reçue par le vendeur après acceptation d'une première offre d'achat. Le vendeur n'a pas le droit d'accepter cette seconde offre car il est déjà engagé dans une vente du fait de l'acceptation de la première offre d'achat.
Offre d'achat : si la vente ne se fait pas
L'acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :
- tant que le vendeur n'a pas répondu par écrit à l'offre d'achat ;
- si le vendeur fait une contre-proposition par écrit ;
- si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai mentionné par l'acheteur dans l'offre d'achat.
Lorsque le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit, il peut se retourner contre l'acheteur si la vente n'aboutit pas : il peut en principe imposer la vente à l'acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts.
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