Comment acheter un bien immobilier saisi ?

Sommaire

Pour acheter un bien immobilier, choisir une maison ou un appartement saisi peut constituer un vrai bon plan. Voici quelques conseils pour optimiser son achat.

Achat d'un bien immobilier saisi : opportunité financière

Il est possible d'acheter un bien saisi de 2 façons.

Vente amiable

La vente amiable nécessite l'accord du juge de l'exécution. C'est le juge qui fixe le prix du bien. Il s'agit d'un prix minimum de vente en dessous duquel le bien ne peut pas être vendu lors de l'audience d'orientation. La vente est ensuite supervisée par un notaire

Le débiteur saisi tente de trouver un acheteur par ses propres moyens : il est généralement soumis à un délai et donc pressé. Il sera alors facile pour l'acheteur potentiel de négocier. Si le débiteur ne trouve pas d'acquéreur dans les délais qui lui sont impartis, le juge procède à la vente forcée du bien (vente aux enchères ou par adjudication).

Bon à savoir : si le bien est hypothéqué, il faut penser à vérifier que la levée d'hypothèque a eu lieu.

Vente aux enchères ou par adjudication (vente forcée)

C'est le juge de l'exécution qui ordonne la vente par adjudication dans un jugement d'orientation. Le prix est fixé à partir de différents paramètres tels que le montant de la dette, les qualités du bien, etc. Il est nettement en dessous du prix du marché. Ainsi, s'il y a peu de concurrence pendant la vente aux enchères, il est possible de réaliser une très bonne affaire.

Bon à savoir : en cas de vente aux enchères publiques, une publicité doit être effectuée au moins 1 mois avant la tenue de l'audience.

Si personne ne souhaite enchérir, ce sont les créanciers qui deviennent adjudicataires du bien pour le montant de la mise à prix. Le débiteur peut néanmoins agir devant le juge si ce prix est manifestement sous-évalué. Enchérir nécessite d'être représenté par un avocat. Les créanciers sont payés sur le prix de la dernière enchère ou de la surenchère dès lors que les délais de recours sont expirés.

Bon à savoir : les personnes condamnées à une peine leur interdisant d’acquérir un bien immobilier ne peuvent pas non plus porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière (article L. 322-7-1 du Code des procédures civiles d'exécution, issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et visant particulièrement à les marchands de sommeil).

Les inconvénients de l'achat d'un bien immobilier saisi

Acheter un bien immobilier saisi peut donc constituer une opportunité financière vraiment intéressante. Toutefois, un tel achat est encadré de règles très strictes, qui peuvent parfois réserver de mauvaises surprises.

Annulation de la vente

Il n'y a pas de parade à l'annulation de la vente :

  • une vente amiable peut être invalidée par le juge ;
  • une vente par adjudication peut être invalidée par une surenchère.

Bon à savoir : toute personne qui souhaite surenchérir doit le faire dans un délai de 10 jours après l'audience d'adjudication ; elle propose un prix supérieur de 10 % au prix résultant de la vente aux enchères.

Refus de départ du propriétaire

Si le bien immobilier était occupé, le résident évincé (et sans doute ruiné par la vente de son bien) refuse parfois de quitter les lieux. Il n'en a pas le droit, mais la procédure d'expulsion est laborieuse.

Bon à savoir : avant d'acheter, mieux vaut s'assurer que le logement est vide ou que son occupant est disposé à quitter les lieux.

Bien vendu en l'état

Le bien immobilier acheté lors d'une vente aux enchères ne dispose pas de la garantie des vices cachés comme dans une vente immobilière classique. Il n'a pas toujours été entretenu, le précédent propriétaire n'ayant pas eu les moyens financiers pour procéder aux travaux et aux dépenses courantes. Il arrive également que le débiteur ait volontairement endommagé son bien étant en désaccord avec la procédure de saisie dont il fait l'objet.

L'acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur en cas de grave défaut.

Exemple : si la structure est endommagée mais que des réparations de fortune masquent cette réalité, l'acquéreur risque de tout perdre.

Pour se protéger au maximum, il est important de visiter le bien avant l'achat, accompagné de professionnels du bâtiment compétents. Une rénovation conséquente est souvent nécessaire pour rendre le bien habitable. Il faut donc inclure ces coûts supplémentaires dans le projet.

Risque de surévaluation du bien saisi

Les banques créancières sont désireuses de recouvrer l'intégralité de leur créance. Elles sont donc susceptibles de surévaluer le prix. Il est nécessaire de connaître le marché immobilier local pour être sûr d'acheter au juste prix tout en tenant compte des travaux plus ou moins importants à réaliser.

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