Les conditions d’achat d’un bien immobilier dépendent non seulement du type de bien choisi (neuf ou ancien), mais aussi de votre profil d’acheteur :
- Si vous êtes célibataire, les conditions d’achat sont « classiques » et il n’y a aucune complication de formalités.
- En revanche, deux situations méritent un éclairage :
- Vous êtes un couple marié. Plusieurs régimes matrimoniaux existent. Le choix du régime matrimonial a des incidences sur l’acquisition faite par le couple. C’est ce que nous allons aborder plus en détail.
- Vous êtes un couple non marié.
Achat immobilier en couple : mariés sous le régime de la communauté
Deux types de régime sont concernés :
- d’une part, le régime légal (communauté réduite aux acquêts), qui est celui de tous les couples mariés qui ne sont pas passés devant le notaire avant leur mariage ;
- d’autre part, le régime spécifique en fonction du contrat de mariage pour lequel le couple a opté ; il s’agit généralement de la communauté universelle.
Cela implique que :
- tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, qu’ils soient acquis par l’un des époux ou en commun ;
- en cas de décès ou de divorce, les biens acquis en commun sont évalués et partagés en deux.
Néanmoins, il est possible pour l’un des époux d’acheter un bien immobilier ou une partie avec des fonds propres, c’est-à-dire provenant de donations, de legs, d’une succession ou du prix de vente d’un bien propre. Dans ce cas, il convient d’être prudent et de le faire mentionner dans l’acte de vente en se faisant assister par un notaire :
- pour que le bien ou la part du bien acquis en fonds propres ne tombe pas dans la communauté, il faut procéder à une déclaration de remploi (disposition prévue par l’article 1434 du Code civil) devant notaire ;
- mentionner dans l’acte d’achat la part financée par des fonds propres et celle en commun pour éviter les complications (succession, divorce).
Exemple : un bien coûtant 300 000 € est financé à hauteur de 100 000 € par les fonds propres de l’un des époux et à hauteur de 200 000 € par un emprunt ; il n’entre dans la communauté qu’à hauteur de 200 000 €.
Achat immobilier en couple : mariés sous un régime de séparation de biens
Le régime de séparation des biens implique que tous les biens immobiliers acquis séparément par les époux restent leurs biens propres. Il est principalement adapté dans deux cas :
- lorsqu’il existe une disparité patrimoniale entre les membres du couple, celui qui est propriétaire d’un bien avant le mariage continue à en avoir la possession ;
- lorsque l’un des membres du couple exerce une profession (libérale), il ne fait pas porter un risque sur le patrimoine du conjoint.
Pour un achat immobilier en commun, un couple marié sous un régime de séparation de biens est soumis aux règles de l’indivision : le bien immobilier appartient aux deux, mais à proportion de leur apport financier respectif. Dans ce cas, la contribution financière de chacun doit être mentionnée précisément dans l’acte d’achat conclu devant notaire ; à défaut, chaque époux sera présumé détenir 50 % du bien.
En cas de divorce, les biens propres sont récupérés respectivement par chacun des époux.
En cas de décès, les biens propres ainsi que la moitié des biens communs du défunt sont soumis aux droits de succession. Pour éviter ces inconvénients, les époux peuvent prévoir d’intégrer dans leur contrat de mariage une donation au dernier vivant.