Achat immobilier ancien

L'ancien représente aujourd'hui une grande partie des ventes immobilières, même si sa part a légèrement reculé ces dernières années.

Pour un achat immobilier, vous pouvez soit vous tourner vers un

Les avantages de l'achat d'immobilier ancien

Voici les avantages de l'ancien par rapport au neuf :

• 20 à 30 % moins cher que le neuf à l'achat (à « prestation équivalente ») ;
• un choix plus important de logements que dans le neuf ;
• possibilité de trouver des biens avec beaucoup de charme (parquet, moulure, cheminée, immeuble classé, belle hauteur sous plafond, pièces spacieuses) ;
• possibilité de défalquer du prix de vente les aménagements présents dans le logement (cuisine équipée, salle de bains aménagée, dressings, placards, etc.) et de diminuer en même temps le montant des droits de mutation à payer ;
• possibilité d'acheter dans tous les quartiers, même dans les grandes agglomérations ;
• proximité des commodités, source d'économie en temps de transport et en coûts associés ;
• on achète un bien existant : pas de surprises ;
• disponibilité rapide du bien ;
• valorisation possible, notamment si vous faites des travaux :
  • les travaux de rénovation que vous effectuez peuvent être déduits des revenus fonciers et parfois subventionnés (Agence nationale de l'habitat) ;
  • possibilité de plus-values importantes à terme : le bien est susceptible d'être très demandé suivant la loi de l'offre et de la demande au moment de sa revente, du fait de sa localisation et/ou de ses caractéristiques, sources de rareté.

Calculatrice crédit immobilier

Achat immobilier ancien : des contraintes importantes

Acheter un logement ancien engendre des frais plus importants que dans le neuf :

• Frais d'acquisition de 7 à 8 % en plus du prix d'acquisition (contre 2 à 3 % dans le neuf) sous forme de :
  • droits d'enregistrement (taxes) ;
  • frais de notaire.
• Frais de fonctionnement :
  • dépenses d'entretien élevées (ravalement, entretien et remise en état des bâtiments et équipements, mise aux normes de l'ascenseur, vieillissement et usure des matériaux, etc.) ;
  • consommation d'énergie plus importante : les logements anciens consomment jusqu'à 2 fois plus de chauffage que dans le neuf (voir diagnostic de performance énergétique).
• Travaux éventuels de rénovation et de personnalisation :
  • travaux inhérents à la présence d'amiante ;
  • travaux inhérents à la présence de plomb ;
  • réaménagement de la disposition ou décloisonnement des pièces (ouverture de la cuisine, annexion de l'entrée à la pièce de vie) ;
  • rafraîchissement des peintures ;
  • décoration du logement au goût du jour ;
  • travaux d'amélioration de la performance énergétique (changement des fenêtres, remplacement du système de chauffage).
• Obtention du prêt à taux zéro (PTZ) conditionnée par la réalisation de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total du bien.

Calculatrice frais de notaire

Précautions à prendre avant un achat dans l'immobilier ancien

Les logements anciens peuvent parfois réserver des surprises, il est donc essentiel de prendre certaines précautions :

• pensez à visiter le bien plusieurs fois avant de vous engager, en privilégiant des heures différentes ;
• faites-vous assister par des professionnels du bâtiment afin de déceler les défauts (installations électriques, plomberie, chauffage, isolation de l'immeuble et du logement, présence éventuelle d'humidité, etc.) ;
• vérifiez les diagnostics obligatoires fournis par le vendeur ;
• vérifier l'état hypothécaire du bien ;
• vérifier l'éventuelle annexion de parties communes sans autorisation ;
• vérifier la concordance de la surface du bien mentionnée dans le compromis de vente ou la promesse de vente et le règlement de copropriété ;
• pour les biens situés dans un ensemble collectif consultez :
  • le règlement de copropriété ;
  • l'état descriptif de la division ;
  • les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;
  • l'état des charges des 2 dernières années ;
  • le carnet d'entretien de l'immeuble laissant envisager de futurs travaux à réaliser ;
• renseignez-vous auprès de la mairie sur :
  • les évolutions prévisibles du quartier ;
  • les servitudes éventuelles ;
  • l'éventuel droit de préemption des collectivités publiques ;
  • le plan local d'urbanisme ;
  • les injonctions administratives dont le bien peut faire l'objet (par exemple une obligation de ravaler la façade).