L’achat d’immobilier neuf est une solution qui séduit de plus en plus de ménages car elle présente de nombreux avantages, notamment sur un plan fiscal.
Achat immobilier neuf : confort et sécurité
L’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, c’est faire le choix du logement fonctionnel et pratique :
- Tout est neuf : pas de gros travaux avant 10 à 20 ans.
- Pas de risques majeurs sur l’état du logement : la garantie décennale vous couvre pendant 10 ans.
- Très bonne isolation phonique et thermique.
- Équipements complets : la plupart des logements sont équipés d’une cave et d’un parking.
- Équipements aux normes.
L’achat d’un logement neuf obéit à plusieurs étapes :
- L’évaluation de son budget.
- La recherche de son logement en fonction des programmes disponibles. Internet est un bon vivier pour le dénicher. La visite d’un appartement ou d’une maison témoin aide à faire son choix.
- La signature du contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Ce document donne une description détaillée du logement, précise son prix de vente, informe l’acquéreur sur les délais des travaux et la date estimative de signature définitive du contrat de vente. L’acquéreur verse un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente.
- La mise en œuvre du financement de son bien. Il s’agit le plus souvent d’un crédit immobilier.
- La signature définitive de l’acte de vente. Elle a généralement lieu entre 4 et 6 mois après la signature du contrat de réservation.
- La remise des clés. L’acquéreur doit vérifier l’état du logement. Il fait part des réserves éventuelles (défauts de conformité, vices de construction visibles ou cachés).
L’achat d’un logement neuf permet à l’acquéreur de bénéficier de plusieurs garanties :
- la garantie de parfait achèvement (1 an) ;
- la garantie biennale (2 ans) ;
- la garantie décennale (10 ans).
Achat immobilier neuf : des avantages fiscaux attractifs
Acheter un logement neuf présente par ailleurs certains avantages financiers sur l’ancien :
- Possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro.
- Peu de frais supplémentaires à ceux de toute acquisition :
- frais de notaire ;
- contribution de sécurité immobilière, qui finance les formalités d’enregistrement et de publicité foncière (elle s’élève à 0,10 % du prix du bien pour un montant minimum de 15 €) ;
- taxe de publicité foncière (elle s’élève à 0,715 % du prix du bien hors taxe).
- Les frais d’acquisition dans le neuf sont de 2 à 3 % du prix d’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Autre avantage : contrairement à l’achat dans l’ancien, la TVA est déjà incluse dans le prix (TTC) de l’offre annoncée par le promoteur : le vendeur reverse lui-même la taxe au Trésor Public (pas de droits d’enregistrement supplémentaires).
Exemple : estimation du montant des taxes pour l’achat de deux biens ancien et neuf vendus 200 000 € : Bien neuf : 4 800 € (2,4 % du prix d’acquisition) ; Bien ancien : 13 800 € (6,9 % du prix d’acquisition).
- Les frais de mutation sont plus faibles que dans l’ancien : entre 2 et 3 % (6 à 7 % dans l’ancien).
- Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans après la fin des travaux. Attention, pour les immeubles à usage d’habitation, cette exonération peut être limitée par la commune pour la fraction de taxe qui lui revient (les EPCI ont la possibilité de supprimer l’exonération pour la part qui leur revient). Les constructions nouvelles à usage autre que d’habitation sont exonérées à hauteur de 40 % de la base imposable durant les 2 années suivant la construction, sauf pour la part perçue par les EPCI (article 1383 du Code général des impôts, tel qu’applicable à compter du 1er janvier 2021).
Il existe également des avantages fiscaux intéressants dans le cas d’un investissement locatif comme le dispositif Pinel.
Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est importante (12 % pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour une durée de location de 9 ans, 21 % pour une durée de location de 12 ans).
Le principe : le montant de l’investissement immobilier est compté comme une charge dans le calcul du revenu foncier, ce qui permet de l’amortir en partie durant les premières années.
Ce calcul permet de diminuer le revenu imposable et donc l’impôt sur le revenu : jusqu’à 65 % de déduction sur les revenus fonciers.
Les contraintes :
- louer son bien pendant 6 ans à des locataires ayant un plafond de ressources ;
- plafonds de loyers ;
- louer son bien dans un délai maximum de 12 mois après sa livraison ;
- localisation du bien en zones tendues (zones où la demande locative est supérieure à l’offre).
Calculatrice crédit immobilier
Achat immobilier neuf : sur plan ou vente achevée ?
Ce sont les deux possibilités que vous avez pour acheter dans le neuf : l’achat sur plan et le logement achevé sont régis par des procédures différentes.