Vous êtes sur le point d’acheter un appartement ou une maison. Pour ce faire, vous êtes en relation avec un notaire, une agence immobilière, etc.
Ils vous font part d’un nombre important de règles juridiques touchant au droit immobilier. Que recouvre cette matière ? Le point sur la question.
Droit immobilier : définition
Le droit immobilier est une branche du droit qui régit les problématiques afférentes aux biens immobiliers.
En doctrine juridique, il a pu être considéré qu’il s’agissait d’une branche du droit des biens, qui elle-même comprend les normes afférentes à l’existence des biens meubles et immeubles.
Selon l’article 517 du Code civil, les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent.
Il s’agit des biens qui, par opposition aux biens meubles, ne peuvent pas être « déplacés ».
Le droit immobilier comporte des règles tirées aussi bien du droit privé que public.
Champ d’application du droit immobilier
Le droit immobilier intervient dès lors qu’est en cause un bien immeuble, qu’il s’agisse de sa vente, de sa location, et plus généralement de tout acte juridique, de disposition ou d’administration.
On notera à titre liminaire que les règles afférentes à la propriété immobilière, au démembrement de propriété, à la mitoyenneté, aux servitudes, sont fixées par le Code civil (articles 544 à 710).
De même pour la location de résidence secondaire (articles 1714 et suivants du Code civil).
À titre principal, on y ajoute les matières suivantes.
Règles et contentieux du bail d’habitation
Dès lors que vous êtes soit locataire, soit propriétaire, la vie et la fin du bail relèvent d’une branche du droit immobilier.
Exemple : l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant le bail d’habitation vide ou meublé résidence principale.
Règles et contentieux du bail commercial
Il s’agit des règles afférentes aux baux commerciaux, de leur naissance à leur fin.
Les baux commerciaux sont ceux consentis à des personnes commerçantes, à l’occasion de leur commerce.
Ces règles sont codifiées aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Elles sont reproduites au sein du Code des baux.
Normes afférentes à la copropriété
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 accompagnée de son décret d’application traite la matière. Les deux textes sont codifiés au sein d’un code de copropriété.
Il y est question des règles applicables à la vie en copropriété.
Règles applicables aux bâtiments et à la construction
On trouve ces éléments dans un code spécifique : le Code de la construction et de l’habitation.
Il définit, entre autres :
- des règles générales d’édification de bâtiments ou de maisons individuelles ;
- des normes applicables pour l’habitabilité d’un logement (normes de décence) ;
- les règles d’obtention de diverses aides au logement.
Règles applicables en matière d’urbanisme
Il existe là également un code spécifique de l’urbanisme.
Il expose les normes applicables en matière de construction dans le cadre de l’aménagement du territoire (ville, réserves forestières, etc.).
Exemple : le Code de l’urbanisme fixe les règles applicables en matière de détermination du plan local de l’urbanisme.
Juridictions compétentes pour les litiges de droit immobilier
Tout dépend du contentieux en question. Voici quelques exemples.
La compétence matérielle
Le contentieux afférent au bail commercial est traité par des tribunaux judiciaires spécialement désignés.
Les litiges afférents aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.
Les questions d’urbanisme relèvent, la plupart du temps, du tribunal administratif.
La compétence territoriale
Généralement, le tribunal compétent territorialement est, sauf exception, celui de lieu de situation du bien immobilier.
Ainsi, en cas de doute, il convient de faire examiner votre dossier par un avocat ou un juriste spécialisé en droit immobilier.