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Vous souhaitez devenir mandataire immobilier ? Comment faire ? Quelles missions et quelle formation ? Le point sur la question.
Mandataire immobilier : définition
Le métier de mandataire immobilier recouvre de nombreuses missions. Son activité est régie par la loi dite Hoguet n° 70-2 du 2 janvier 1970.
Le mandataire immobilier est mandaté par une personne titulaire d'une carte professionnelle prévue par cette loi et qui obtient la possibilité de déléguer son activité (via obtention d'une attestation auprès de la chambre de commerce et d'industrie). Il s'agit de la carte professionnelle de transaction immobilière.
La loi sanctionne de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante (article 14 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel que modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Bon à savoir : l'obtention de cette carte est soumise à des règles précises. Les agents commerciaux collaborateurs des agents immobiliers peuvent obtenir la carte professionnelle lorsqu'ils remplissent l'une des conditions de diplôme fixées par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Par ailleurs, lorsqu’il existe un lien de subordination entre l'agent immobilier et un négociateur indépendant, le contrat de mandat peut parfois être requalifié en CDI, ce qui peut permettre au collaborateur de bénéficier d'une des clauses passerelle permettant la délivrance d’une carte professionnelle prévues par le décret du 20 juillet 1972 (réponse ministérielle publiée au JO Sénat du 8 août 2019, question n° 10167).
Il agit en qualité d'intermédiaire dans le cadre d'opérations immobilières, qu'il s'agisse de locations ou ventes.
Contrairement à ses homologues salariés travaillant en agence, le mandataire n'a ni boutique ni devanture. Il travaille à domicile en tant que professionnel indépendant, généralement affilié à un réseau.
Son engagement se matérialise par la signature d'un contrat de mandat tel que prévu aux articles 1992 et suivants du Code civil.
Juridiquement, il s'agit d'un « agent commercial » tel que défini par la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, exerçant en tant qu'indépendant. Il doit s'inscrire au RSAC (registre spécial des agents commerciaux).
Plusieurs statuts pour exercer le métier de mandataire immobilier existent :
- VRP salarié. Il s'agit du statut le plus courant. La rémunération consiste en une avance sur les commissions ;
- négociateur salarié. Ce statut est le moins fréquent. Il est lié à un employeur par un contrat de travail ;
- agent commercial indépendant appartenant à un réseau. Il travaille généralement chez lui. Il est lié à un mandant, l'agent immobilier ;
- auto-entrepreneur.
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Formation pour devenir mandataire immobilier
Une formation générale est généralement requise (ou de type BTS comme précédemment évoqué). Le baccalauréat peut même suffire suivant les réseaux immobiliers.
Il n'existe toutefois pas de cursus Bac+3 obligatoire pour un mandataire immobilier contrairement à l'agent immobilier qui lui doit posséder ce niveau de diplôme.
Certains organismes privés dispensent une formation spécifique en transaction immobilière, sans pour autant être accrédités par l'État.
Des connaissances en droit immobilier (droit des baux, droit de la copropriété, droit de l'urbanisme) et gestion de patrimoine (gestion locative et immobilière, fiscalité immobilière) sont requises, outre un bon relationnel. Disposer d'un cercle relationnel dans sa commune et dans les villes environnantes est un plus. La formation continue permet d'être à jour des dernières évolutions législatives et réglementaires dans le domaine de l'immobilier.
Bon à savoir : le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 prévoit que, à compter du 1er janvier 2021, la formation continue des professionnels de l’immobilier inclut la thématique de la non-discrimination à l'accès au logement, en plus des heures consacrées aux autres règles déontologiques.
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Le mandataire immobilier et ses missions
L'activité du mandataire immobilier recouvre un vaste domaine de compétences. Parmi celles-ci :
- prospection de clients (nouveaux mandats de vente, nouveaux acquéreurs potentiels) ;
- visite et estimation de biens immobiliers ;
- prise de photos des biens visités ;
- gestion administrative (saisie informatique des différentes données à renseigner dans son logiciel, publication des annonces sur son site Internet) ;
- intermédiation et transaction immobilière (vente, location) ;
- aide à la négociation ;
- rédaction d'actes (exemple du bail de location);
- rôle de conseil envers ses clients.
Bon à savoir : toute publicité relative à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, proposée par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d'agent commercial.
Cette obligation de mentionner le statut d'agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d'une transaction immobilière.
Le mandataire immobilier est un professionnel : il est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de ses clients.
Envers son mandant, il est tenu d'une obligation de loyauté. Il est tenu d'une obligation de moyens dans le cadre de sa mission (il doit « faire de son mieux »).
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La rémunération du mandataire immobilier
Le mandataire immobilier est rémunéré par son mandant selon des modalités définies dans son contrat. Il est généralement rémunéré par un système de commissions.
- Lorsqu'il est négociateur salarié ou VRP salarié, il touche un salaire auquel s'ajoutent des commissions sur le prix des locations et des ventes qu'il réalise.
- Lorsqu'il est mandataire rattaché à un réseau, il perçoit un pourcentage sur les honoraires perçus par ce même réseau. Le montant de ses commissions est compris entre 50 % à plus de 90 % des honoraires.
Exemple : vous réalisez une vente à 200 000 € TTC FAI. Les honoraires de transaction sont de 5 % du prix de vente TTC. Votre pourcentage sur la commission d'agence est de 70 %. Vous touchez donc 7 000 € TTC.
Le mandataire établit donc une facture pour chaque opération conclue par son intermédiaire.
Comme tout professionnel indépendant, sa rémunération varie donc selon son activité. Certains mois, sa rémunération peut être conséquente. Pendant ses congés, sa rémunération est plus basse que pendant un mois de pleine activité. Il convient donc de lisser sa rémunération sur l'année pour avoir une vision globale de ce que son activité lui rapporte sur une période de 12 mois. L'ensemble de sa rémunération annuelle divisé par 12 donne un aperçu de sa rémunération mensuelle.
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