Commissions immobilières

Sommaire

Focus sur les commissions immobilières, dont les règles sont souvent méconnues des clients des agences immobilières.

Principe de la commission immobilière

La commission immobilière est la rémunération que perçoit soit l'agent immobilier soit l'agent commercial en immobilier (qui appartient à un réseau de mandataires immobilier), en contrepartie de son activité.

Depuis le 1er janvier 1987, la commission immobilière n'est plus plafonnée par un barème national et est fixée librement.

Même si elle peut varier de manière significative selon les agences immobilières, elle oscille, généralement, entre 3 et 8 % de la valeur du bien immobilier.

Bon à savoir : elle est plus élevée pour la vente d'un bien dont le prix est plutôt faible.

La commission doit être affichée dans la vitrine de l'agence immobilière ou dans les endroits d'accueil de la clientèle.

Elle peut être payée soit par le vendeur soit par l'acquéreur, voire partagée entre les deux.

En cas de droit de préemption utilisé, le bénéficiaire du droit de préemption doit régler sa commission à l'agent immobilier si cela a été prévu dans le mandat.

Mandat : une condition essentielle

La règle est sans équivoque : sans mandat écrit, pas de commission.

Mais encore :

  • le mandat doit être rédigé conformément aux prescriptions de l'article 6 de la loi Hoguet (n°70-9) du 2 janvier 1970 ;
  • il doit être établi en 2 originaux : un pour l'agent immobilier et un autre pour son mandant ;
  • il doit être antérieur à l'opération de vente et limité dans le temps, sous peine de nullité ;
  • il doit également indiquer qui du vendeur ou de l'acquéreur prend la commission à sa charge.

Bon à savoir : le montant de la commission doit être prévu par le mandat et reproduit dans l'acte de vente.

En pratique, si l'agent immobilier a été mandaté, à la fois par le vendeur et l'acheteur, il peut prétendre à deux commissions pour ces deux mandats.

Important : ne pas confondre mandat et bon de visite, qui ne permet pas à lui seul de prétendre au règlement d'une commission.

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Perception de la commission immobilière : à quel moment ?

La commission doit être payée lorsque la vente est effectivement conclue, c'est-à-dire lors de la signature de l'acte authentique.

Important : l'agent immobilier a droit à sa commission après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties. Toute comme l'acte authentique de vente, le compromis est un engagement réciproque de vente et d’achat, irrévocable pour les deux signataires. Une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente doit non seulement des indemnités à l’autre partie signataire mais également la commission de l'agence (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-210.44). Il en va cependant différemment si le compromis prévoit des conditions suspensives et que ce sont ces dernières qui ont empêché la vente de se réaliser. Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le promettant vendeur est engagé, l’agent immobilier ne percevra pas sa commission, mais pourra éventuellement agir en justice afin de percevoir des dommages et intérêts.

L'acte authentique indique également le moment où la commission doit être payée : sans délais.

Bon à savoir : lorsque plusieurs agents immobiliers font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs, la commission revient à celui qui conclut la transaction.

Si l'acte de vente comporte une condition suspensive (ex : obtention d'un prêt par l'acquéreur), l'agent immobilier doit attendre la réalisation de cette condition pour que sa commission lui soit réglée.

En revanche, ni une condition résolutoire (celle qui a pour effet d'annuler le contrat) ni une renonciation des parties après avoir conclu l'acte de vente ne fait perdre à l'agent immobilier la commission qui lui est due.

Important : la loi Hoguet interdit strictement à l'agent immobilier de se faire régler des frais de remboursement ou des frais d'avance.

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