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Acheter un bien immobilier est un projet attrayant et important pour les acheteurs, mieux vaut être prudent avant de signer l'acte définitif de vente et de cadrer, dès l'avant-contrat, ses conditions.
Sécuriser son avant-contrat par une ou des conditions suspensives est un moyen de limiter la portée de son engagement. Le point sur la condition suspensive dans un acte d'achat de bien immobilier.
Condition suspensive : personnes concernées et utilité
Définition de la condition suspensive
L'article 1304 du Code civil dispose : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. »
Cette condition figure dans l'avant-contrat de vente et permet de suspendre l'exécution du contrat jusqu'à la réalisation de l’événement prévu. Elle ne peut dépendre de la volonté d'une seule des parties sous peine d'être requalifiée de condition potestative et annulée.
Exemple : la condition de revente de l'ancien logement par l'acquéreur peut être une condition suspensive si elle est bien cadrée juridiquement dans l'avant-contrat (durée pour vendre le bien, prix...). En revanche, s'il est juste indiqué « l'acquéreur n'achètera le bien immobilier que s'il revend le sien » sans autre précision, ce sera considéré comme une condition potestative car elle ne dépend que de la volonté d'une seule des parties. Elle sera donc considérée comme nulle et non avenue.
Bon à savoir : l'avant-contrat de vente est l'acte constatant l'accord entre le propriétaire et son futur acquéreur sur le bien immobilier, son prix, ses conditions avant la formalisation de l'acte définitif. Il permet de préciser les conditions de la future vente. Il se formalise soit par une promesse de vente soit par un compromis de vente, chacun ayant ses propres effets.
Un moyen de protéger le futur acheteur d'un bien immobilier
Que ce soit une promesse de vente ou un compromis, acheteur et vendeur d'un bien immobilier peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Même si l'avant-contrat n'est pas obligatoire, cet acte est important pour marquer l'accord des parties sur les conditions de la future vente et réduire les risques de litiges. La condition suspensive permet de protéger l'acquéreur du bien immobilier.
À noter : si la condition suspensive ou une seule des conditions suspensives ne se réalise pas, chacune des parties reprend sa liberté.
Condition suspensive obligatoire : l'obtention d'un prêt immobilier
Une clause d'ordre public
La réglementation impose dans tout avant-contrat de vente la mention de la condition suspensive d'obtention de prêt, ceci afin de renforcer la protection à l'égard des futurs acquéreurs (loi n° 78-22 du 10 janvier 1978 et loi n°79-596 du 13 juillet 1979 dites lois Scrivener).
Cette clause permet à tout futur acheteur d'un bien immobilier d'être automatiquement libéré de son engagement envers le vendeur si le prêt immobilier dont il a besoin pour financer l'opération lui est refusé par la banque.
Cependant, si l'acheteur n'obtient pas son crédit immobilier dans le délai prévu et aux conditions fixées dans l'avant-contrat, il peut décider d'acheter malgré tout et chercher d'autres financements. Mais, dans ce cas, il s'expose au risque de payer une pénalité au vendeur (en général, 10 % du prix de vente du bien) si finalement il ne trouve pas les moyens pour financer l'opération immobilière.
À noter : la protection de cette condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier a donc ses limites. C'est une clause essentielle qui doit être rédigée de façon précise pour éviter tout litige futur et jouer son véritable rôle de protection à l'égard de l'acheteur tant en préservant le vendeur d'un acquéreur négligent.
Qu'elle soit écrite ou non, elle s'applique ! Mais vous l'aurez compris, mieux vaut que le notaire la rédige dans l'avant-contrat, cela évite tout ambiguïté future.
Une rédaction précise
Les caractéristiques du prêt
L'acquéreur, avec l'aide du notaire, doit préciser dans la rédaction de la clause suspensive toutes les caractéristiques de son prêt (articles L313-40 et suivants du Code de la consommation) :
- le nombre de prêts finançant le projet (prêt à taux zéro, prêt 1 % patronal, prêt classique, etc.) ;
- le montant et, s'il y a plusieurs prêts, le montant de chacun d'entre eux ;
- le taux d'intérêt maximal ;
- la durée du prêt qui ne peut être légalement inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte. Ce délai étant très court, les parties conviennent généralement d'un délai plus long de trois ou quatre mois.
Afin de préciser des caractéristiques de financement cohérentes avec votre profil, vos capacités budgétaires, il est essentiel, avant de formaliser cette condition suspensive, de demander au préalable des simulations de prêts auprès d'établissements bancaires ou bien d'un courtier. Cela évitera les mauvaises surprises quant à votre capacité à vous investir dans votre projet immobilier.
À noter : si vous avez plusieurs prêts, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi des autres prêts. Ainsi, si un seul des prêts est refusé, la condition suspensive s'applique et vous n'êtes plus obligé d'acheter. Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.
Les conditions de délai et d'information à respecter par l'acheteur
Généralement, il est prévu dans la promesse de vente que l'acquéreur doit initier des démarches en vue d'obtenir le financement de l'opération immobilière dans un délai de dix jours. Il pourra en justifier au moyen d'attestation d'établissement bancaire confirmant la demande de dépôt de dossier.
L'avant-contrat fixe une date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. Elle est considérée comme « réalisée » dès réception d'une offre de prêt préalable conforme aux caractéristiques du financement prévues dans l'avant-contrat.
En revanche, l'acheteur pourra renoncer à l'achat sans pénalité s'il n'obtient pas son financement dans le délai fixé à l'avant-contrat et récupérera l'avance payée sous séquestre.
Attention : en cas d'obtention ou de non-obtention du financement, l'acquéreur devra en informer le vendeur le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception.
Exception : les acheteurs qui ne demandent pas de crédit
Pour les acheteurs qui n'ont pas besoin de crédit pour financer l'opération immobilière, ils peuvent renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt.
Un formalisme précis dans l'avant-contrat est fixé par la la loi Scrivener du 13 juillet 1979 : l'acquéreur déclare par voie manuscrite effectuer son acquisition sans recourir à un prêt et, s'il décide néanmoins de solliciter plus tard un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions favorables de la loi de 1979.
Bon à savoir : cette renonciation n'est donc pas sans conséquence car elle soustrait l'acheteur au statut protecteur de la condition suspensive d'obtention de prêt.
Autres conditions suspensives
Outre l'obtention d'un prêt immobilier, les avant-contrats peuvent prévoir d'autres conditions suspensives qui dépendent de l'accord des parties. En voici quelques exemples.
La condition suspensive au dossier d'urbanisme
La vente ne se réalise que si le notaire a obtenu le dossier d'urbanisme. Ce dossier permet de renseigner l'acquéreur sur les servitudes administratives qui peuvent exister sur le bien immobilier (alignement, etc.). Il informe également sur l'endroit où se situe le bien (sur une carrière, etc.).
La condition suspensive liée à la vente du bien du futur acquéreur
Il est possible de soumettre l'acte de vente définitif du bien immobilier à la condition préalable de vendre son propre bien. Pour être valable, cette clause doit être très précise : prévoir un délai de vente, un prix de vente...
La condition suspensive liée au changement d'usage
Il est possible de prévoir, par exemple, qu'un bâtiment à usage d'habitation soit transformée en bâtiment à usage professionnel. Ce changement d'usage est soumis à des autorisations indépendantes de la volonté des parties : règlement de copropriété, services de l'urbanisme…
Il est donc prudent d'inclure dans l'avant-contrat une condition suspensive liée à l'obtention de l'autorisation de changement d'usage.
La condition suspensive liée au permis de construire
Lorsqu'on achète un terrain cela s'inscrit le plus souvent dans un projet immobilier global de construction d'un bâtiment. Il est donc important d'insérer dans l'avant-contrat une clause conditionnant la réalisation de la vente à l'obtention du permis de construire.
Encore une fois, cette clause requiert une rédaction très précise (surface développée, délai de réalisation, etc.) évitant tout recours abusif à cette dernière pour annuler la vente.
La condition suspensive liée au droit de préemption
On peut convenir que la vente ne se réalisera pas en cas de droit de préemption d'une collectivité locale ou d'un locataire.
Les effets de la condition suspensive
La mise en œuvre de la condition suspensive a des effets qui divergent selon qu'elle se réalise ou pas.
La condition suspensive se réalise : la vente devient définitive
Lorsque la condition suspensive prévue se réalise (obtention du prêt, vente du logement, etc.), la vente pourra être régularisée par le notaire dans le délai fixé dans la promesse de vente.
L'indemnité d'immobilisation (ou dépôt de garantie) versée par l'acquéreur lors de l'avant-contrat s'imputera sur le prix de vente définitif.
La condition suspensive ne se réalise pas : le contrat devient caduc ?
La condition suspensive ne se réalise pour des motifs indépendants de la volonté de l'acquéreur
Si, par exemple, l'acquéreur n'a pas pu obtenir son financement et qu'il en justifie, il pourra dès lors renoncer à la vente en informant dans les délais requis le vendeur. Ce dernier devra alors lui restituer son indemnité d'immobilisation et chacune des parties reprendra sa liberté. L'avant-contrat sera réputé caduc.
Bon à savoir : le refus d'une banque d'accorder un prêt doit être motivé, ceci permet de vérifier si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques fixées dans la promesse de vente. Cela évite un refus de complaisance de la part de l'établissement bancaire.
La condition suspensive ne se réalise pas par négligence ou rétractation de l'acquéreur
- La rétractation de l'acquéreur :
- La loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation et prévoit désormais un délai de rétractation de dix jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat (promesse unilatérale de vente, compromis de vente).
- Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans les délais et formes requis par la loi, il pourra récupérer son dépôt de garantie versé à titre d'acompte sur la vente, sans autres pénalités. À défaut, le vendeur le conservera. Il pourra soit accepter la renonciation à la vente de l'acquéreur moyennant des dommages et intérêts ou bien demander l'exécution forcée de la vente.
- La négligence ou malveillance de l'acquéreur :
- Dans le cas d'un acquéreur peu diligent ayant volontairement œuvré pour que la condition suspensive ne se réalise pas, le vendeur pourra conserver l'indemnité d'immobilisation.
- Le vendeur pourra demander des dommages et intérêts du fait de la non-réalisation abusive de la vente ou bien solliciter son exécution forcée.
Exemple : c'est le cas d'un acheteur ayant demandé à des établissements bancaires une somme supérieure à celle prévue dans le compromis de vente en sachant que cela l'exposerait à un refus bancaire.
Bon à savoir : en pratique, il sera souvent plus judicieux de ne pas demander l'exécution forcée de la vente au risque de se voir confronter à une procédure judiciaire longue et coûteuse, et surtout à un acquéreur insolvable.
Pour aller plus loin :
- Quels sont les droits et devoirs impliqués par la promesse de vente et le compromis de vente ?
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