La promesse de vente est l’un des deux types d’avant-contrat possibles pour vendre votre bien. L’autre forme d’avant-contrat est le compromis de vente. Tous deux précèdent l’acte définitif de vente.
Contrairement au compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse de vente n’engage que le vendeur.
La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente.
Vous avez trouvé l’acquéreur potentiel de votre bien immobilier et vous êtes sur le point de lui donner votre accord ? La vente va se dérouler en plusieurs étapes et ne sera définitive qu’à la signature de l’acte définitif de vente :
- L’acquéreur vous fait une offre d’achat orale ou écrite. Elle précise les caractéristiques techniques et spécificités du bien. Elle indique le prix.
- Si vous tombez d’accord, vous signerez un avant-contrat de vente qui prendra au choix la forme :
- d’un compromis de vente ;
- d’une promesse de vente.
Après plusieurs semaines destinées à accomplir les formalités liées à vos obligations de vendeur ou à la demande d’emprunt immobilier potentiel de l’acquéreur, la vente est conclue par la signature de l’acte de vente définitif qui a obligatoirement lieu devant le notaire.
Promesse de vente : le vendeur s’engage seul
La promesse de vente est régie par l’article 1124 du Code Civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
Dans ce contrat, le vendeur (appelé le promettant) s’engage à réserver le bien à l’acquéreur (appelé bénéficiaire) mentionné pour un prix et un délai fixés par écrit par les deux parties. L’acquéreur quant à lui n’est pas obligé d’acheter le bien ainsi réservé à son profit. C’est pour cette raison que la promesse est unilatérale.
En échange de cette promesse de vente, l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente du bien immobilier : cette somme est remise au notaire, à un avocat ou à l’agent immobilier chargé de la vente (au choix). Elle vient en déduction du prix de vente. Cette indemnité d’immobilisation vise à éviter que l’acquéreur se désengage trop facilement. En contrepartie, il bénéficie de l’exclusivité. Il n’est donc pas en concurrence avec un quelconque autre acquéreur potentiel.
La promesse de vente est signée par les deux parties devant le notaire ou sous seing privé (entre elles). Si vous signez sous seing privé, l’acheteur doit faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de 10 jours. Au-delà, la promesse de vente est considérée comme nulle.
Ensuite, l’acquéreur dispose du délai fixé dans le contrat pour « lever l’option », c’est-à-dire confirmer la vente.
À la signature de l’acte de vente définitif, l’acheteur devra verser au vendeur le solde du prix de vente (soit le prix de vente fixé – l’indemnité d’immobilisation).
Si la vente n’aboutit pas…
Avec la promesse de vente, voici ce qu’il peut se produire si la vente ne se fait pas :
- 1er cas : le vendeur se retire de la vente avant que l’acheteur n’ait levé son option :
- Ce dernier récupère l’indemnité d’immobilisation.
- Attention, celui-ci peut demander au vendeur des indemnités de dommages et intérêts (en général 2 fois les 10 % d’immobilisation). C’est l’article 1590 du Code civil qui en rappelle le principe.
- L’acquéreur doit pour cela lever l’option dans les délais fixés au contrat.
- 2e cas : l’acheteur choisit, soit de se rétracter, soit de ne pas lever l’option :
- La rétractation de l’acheteur (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation) : si l’acheteur se rétracte dans un délai de 10 jours suivant la signature de la promesse de vente, il récupère son indemnité d’immobilisation et n’est redevable d’aucune pénalité envers le vendeur. Ce délai court à compter du lendemain de la remise en main propre de la promesse de vente (lorsque celle-ci est faite sous forme authentique) ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception (lorsque celle-ci est faite sous seing privé). Sous peine d’amende, l’acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
- L’absence de la levée d’option par l’acheteur dans les délais impartis : c’est le cas lorsque l’acheteur ne lève pas l’option dans le délai prévu dans la promesse de vente. Il peut se retirer de la vente, mais le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation sauf si cela est dû à la non-réalisation d’une clause suspensive : dans ce cas, il peut récupérer son indemnité d’immobilisation dans son intégralité. Les principales conditions suspensives sont notamment le refus de prêt par la banque de l’acquéreur, l’exercice du droit de préemption par la commune ou la découverte d’une servitude d’urbanisme grave.
- Le vendeur est libéré de la vente et peut vendre son bien à un autre acquéreur.
- 3e cas : le vendeur refuse la vente alors que l’acheteur a déjà levé l’option :
- L’acquéreur récupère son indemnité d’immobilisation.
- Il peut saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur.
- Attention : il est en droit de demander au vendeur des dommages et intérêts.