On a tendance à designer par « compromis de vente » tout engagement à acheter un bien immobilier avant la signature définitive de l'acte de vente.
En fait, lorsque vous achetez ou vendez, le document que vous signez avant de sceller une vente immobilière se nomme « avant-contrat » et se présente sous deux formes :
- le « compromis de vente » ;
- la « promesse unilatérale de vente ».
Voici comment choisir entre les deux, et surtout quelles clauses résolutoires y ajouter afin de vous permettre, en tant qu'acheteur, de vous désister si certaines conditions ne sont pas réunies, comme l'obtention d'un prêt.
Voici la marche à suivre pour signer un compromis de vente.
1. Déterminez votre engagement
La promesse unilatérale de vente
Si vous voulez limiter votre engagement, choisissez la « promesse unilatérale de vente ». Elle n'engage ni le vendeur ni l'acheteur, elle engage uniquement les conditions de prix et de paiement. Néanmoins, si la levée d’option n’est pas réalisée pour une raison autre que les conditions suspensives précisées dans la promesse unilatérale de vente, l’acheteur est tenu d’indemniser le vendeur. Généralement, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente.
Si vous êtes le vendeur, la promesse unilatérale de vente n'est pas à votre avantage, car l'acheteur peut se rétracter facilement.
Bon à savoir : une promesse unilatérale de vente peut être signée sous seing privé. Dans ce cas, vous gagnez du temps et économisez des frais d’acte. Cependant, il est recommandé à l'acheteur de la faire établir par un notaire choisi par ses soins, afin que les conditions ne soient pas à son désavantage. Lorsque l’acte est établi par un notaire, il est également possible de le faire publier au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux tiers.
À noter : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
Le compromis de vente
Si vous souhaitez vous engager réellement dans la vente, choisissez le « compromis de vente ». Également appelé « promesse synallagmatique de vente », il engage les deux parties. Il précise les éléments essentiels du contrat de vente : l’identification du vendeur et de l’acquéreur, la désignation du bien et son prix de vente, les conditions suspensives, la date butoir de signature de l’acte de vente. Ce contrat scelle l’accord des parties. Un dossier de diagnostics techniques est annexé au compromis de vente. Lorsque le bien est situé dans une copropriété, des documents relatifs à l’organisation, à l’état de l’immeuble ainsi qu’à la situation financière de la copropriété et du lot vendu doivent également être annexés au compromis de vente.
Important : si cet acte engage l'acheteur, il engage également le vendeur qui est obligé de vendre si les conditions sont réunies.
Certaines formalités sont à entreprendre préalablement à la conclusion du compromis de vente. Il en va ainsi de la purge du droit de préemption.
Cela dit, le compromis de vente doit contenir des mentions permettant à l'acheteur de se rétracter sans qu'il ne perde son éventuel dépôt de garantie, par exemple lorsqu'il n'obtient pas de prêt immobilier pour financer son achat.
Ces mentions sont appelées « clauses résolutoires ».
Un dépôt de garantie n'est pas obligatoire lors de la signature d'un avant-contrat. Il est par contre constamment demandé lors de la réservation de logement neuf.
À noter : là encore un compromis de vente peut être signé sans la présence d'un notaire, il est cependant recommandé à chaque partie de s'assurer ses services dors et déjà à ce stade.
Bon à savoir : lorsque le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente est supérieur à 18 mois, le compromis de vente doit obligatoirement revêtir la forme authentique, c'est-à-dire être effectué par devant notaire.
Délai de rétractation
Dans tout compromis de vente d’un bien immobilier à usage d'habitation ou promesse de vente consentie à un non-professionnel de l'immobilier, un délai de rétractation de 10 jours est ouvert à l'acquéreur (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Durant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'acquisition sans justification, et en recouvrant l'intégralité du versement effectué.
Ce délai court à compter du lendemain de la remise en main propre de la copie de la promesse ou du compromis, ou bien du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, contenant copie de la promesse ou du compromis.
Important : sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
2. Faites ajouter des clauses résolutoires par le notaire
En tant qu'acheteur
La plus importante des clauses résolutoires est celle précisant que la vente est annulée si vous n'avez pas obtenu de prêt immobilier :
- en dessous d'un taux défini ;
- pour une durée maximum défini ;
- pour un montant minimum défini.
D’autres clauses résolutoires peuvent de rencontrer :
- la vente sous condition suspensive de la vente d’un autre bien ;
- la vente sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur ou des héritiers réservataires.
En tant que vendeur
Afin de ne garder que les acheteurs potentiels les plus motivés, vous pouvez :
- Préciser que l'acheteur dispose de 15 jours pour prouver qu'il a déposé une demande de prêt, il vous fera alors parvenir une attestation de demande de prêt.
- Préciser le nombre minimum de refus de crédit afin de faire appliquer la clause résolutoire.
3. Faites appel à un notaire
Un avant-contrat peut être conclu sous seing privé, c'est-à-dire entre le vendeur et l'acheteur, ou bien entre l'agent immobilier et le vendeur.
Cependant, lorsqu'il est établi par un notaire :
- Il est conservé par le notaire lui-même et ne peut donc pas être perdu.
- Il est juridiquement valable, les conditions de fond et de forme ayant été respectées.
- Il est établi à votre avantage.
À noter : chaque partie a le droit de choisir son propre notaire, ce qui est préférable, car chaque notaire agit dans l'intérêt de son client.