Différence entre compromis et promesse de vente

Compromis et promesse de vente : deux avant-contrats

Le compromis et la promesse de vente sont deux avant-contrats. Cela signifie que ce sont deux actes signés avant le rendez-vous chez le notaire pour la signature de l'acte définitif :

• Le compromis de vente engage les deux parties, donc l'acheteur et le vendeur. Juridiquement, les parties étant d'accord sur le principe de la chose et du prix, on dit que le compromis "vaut vente" et seules les modalités pratiques de l'opération restent à discuter (article 1589 du Code civil).
• La promesse de vente engage le propriétaire auprès du potentiel acquéreur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un certain prix. L'acquéreur bénéficie donc d'un droit privilégié pour un temps déterminé dans l'acte (généralement deux à trois mois). Le vendeur ne peut pas se rétracter. Cette opération permet à la personne intéressée par un bien mais non certaine de pouvoir l'acquérir (délai, obtention d'un prêt, etc.) de poser une "option".

Au moment de la signature des contrats de vente

Similitudes entre compromis et promesse de vente

Aussi bien le compromis que la promesse de vente peuvent être réalisés sous seing privé ou devant un notaire. Il sont signés en autant d'exemplaires que de parties présentes.

Au moment de la signature du compromis, l'acheteur verse un dépôt de garantie d'une somme allant généralement de 5 à 10 % du prix d'acquisition au vendeur (au notaire, à son avocat ou à l'agent immobilier, le cas échéant).

Lors de la signature de la promesse, l'acquéreur verse également une indemnité d'immobilisation pour un montant de 10 % du prix d'achat.

Le contenu du compromis et de la promesse est sensiblement similaire. Il doit comporter, entre autres :

• la description du bien ;
• son origine de propriété ;
• son prix ;
• les délais d'acceptation / rétractation.

Compromis et promesse : différences

La promesse de vente non notariée doit être enregistrée auprès du service des impôts suivant un délai de 10 jours maximum à compter de la signature. À défaut, elle est considérée comme nulle. Les droits d'enregistrement sont de l'ordre de 125 €.

Des clauses suspensives sont stipulées dans la promesse. Ce sont elles qui détermineront, en fonction de leur réalisation ou non, la vente effective.

Vente immobilière : suites des engagements

En l'absence de rétractation, la vente se poursuit dans les deux cas. Un acte authentique devra être signé devant notaire pour parachever l'opération. Le solde du prix de vente est versé à ce moment.

Qu'il s'agisse du compromis ou de la promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours  à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L. 271-1 du Code de construction et de l'habitation). La rétractation doit être faite par écrit et sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé réception. Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Des conséquences différentes

Pour l'acquéreur : dans le cadre de la promesse de vente, l'acheteur qui ne lève pas l'option perd son indemnité d'immobilisation de 10 % que le vendeur conserve. Sous cette réserve, il est libre de ne pas donner suite à la vente.

Dans le cadre du compromis, l'acquéreur peut se libérer de son engagement sous le délai légal de 10 jours précité mais pas au delà. Si une rétractation intervient au delà des 10 jours, l'un ou l'autre peut assigner son cocontractant pour le forcer à la vente devant le tribunal de grande instance.

Concernant les frais d'agence, l'agent immobilier a droit à sa commission après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties. Toute comme l'acte authentique de vente, le compromis est un engagement réciproque de vente et d’achat, irrévocable pour les deux signataires. Une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente doit non seulement des indemnités à l’autre partie signataire mais également la commission de l'agence (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-210.44). Il en va cependant différemment si le compromis prévoit des conditions suspensives et que ce sont ces dernières qui ont empêché la vente de se réaliser. Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le promettant vendeur est engagé, l’agent immobilier ne percevra pas sa commission, mais pourra éventuellement agir en justice afin de percevoir des dommages et intérêts.

Des dommages et intérêts possibles

Pour le vendeur : qu'un compromis ou une promesse de vente ait été signée, il ne peut normalement pas se dégager à l'égard de son acheteur.

Dans le cadre du compromis, l'acheteur pourra le contraindre à réaliser la vente en justice.

Dans le cadre d'une promesse de vente, l'acquéreur peut aussi le poursuivre en justice mais le résultat sera différent en fonction du moment de la rétractation :

• Avant la levée d'option par l'acquéreur : seuls des dommages et intérêts pourraient être sollicités devant le juge.
• Après la levée d'option par l'acquéreur : la vente est considérée comme effective. L'acquéreur peut exiger sa réalisation en justice et solliciter des dommages et intérêts.

Pour aller plus loin :

• Quelles sont les obligations du vendeur lors d'une vente immobilière ?
• Zoom sur le compromis de vente.
• Quels sont les avantages d'une vente avec une agence immobilière ?