La clause pénale est couramment stipulée dans les actes de vente immobilière. À quoi sert-elle? Pour le comprendre, voyons ensemble la définition de quelques notions relatives à cette disposition, et ses modalités d’application.
Clause pénale compromis de vente : définitions
La clause pénale est, selon l’ancien article 1226 du Code civil, celle par laquelle une personne s’engage, pour assurer l’exécution d’un contrat, à quelque chose, en cas d’inexécution de sa part. La définition n’a pas été reprise à l’article 1231-5 issu de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 ; elle n’en demeure pas moins exacte.
Un compromis est l’acte qui fixe l’accord des parties, quelques mois avant la réitération de l’acte devant notaire. Ce compromis de vente prévoit, notamment, le bien à vendre (désignation), son prix et les modalités de l’opération.
Il n’est pas rare de stipuler une clause pénale dans le cadre d’un compromis de vente immobilière. Cette clause prévoit par avance le montant de la sanction pécuniaire en cas de renonciation par l’une des parties à conclure la vente définitive. Elle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences d’une inexécution.
Cette clause peut permettre de garantir aussi bien l’acheteur que le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente. On dit qu’elle à un « caractère comminatoire », ce qui signifie « dissuasif ».
Dans un arrêt du 13 juillet 2016, la Cour de cassation a précisé que la clause pénale s’appliquait du seul fait de l’inexécution par une partie de ses obligations, peu important l’existence d’un préjudice. Il ne s’agit pas de « réparer » l’immobilisation du bien, mais de sanctionner la non-exécution d’un engagement.
Modalités d’application de la clause pénale compromis de vente
Dispositif général
Dans tous les cas, l’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de 10 jours incompressible durant lequel il peut se rétracter par l’envoi d’une simple lettre recommandée.
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
S’il use de cette faculté de rétractation, les sommes versées éventuellement au titre d’une clause de dédit doivent lui être restituées et la clause pénale ne peut pas jouer.
Sinon, il y a 2 possibilités :
- Soit la vente est réitérée devant notaire au terme du délai convenu entre les parties. La clause est caduque et ne trouve pas application.
- Soit l’une des parties se rétracte : la clause pénale peut alors trouver vocation à s’appliquer.
Si vous êtes marié(e) sous le régime de la communauté légale et que l’avant-contrat mentionne que vous et votre époux/épouse êtes coacquéreurs, la rétractation d’un seul époux suffit pour être valable. À ce titre, les vendeurs ne peuvent pas demander le paiement de la clause pénale au motif que l’un des coacquéreurs ne s’est pas rétracté (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.856).
Mise en œuvre de la clause pénale
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Il faut que la partie lésée la réclame, justifiant de l’inexécution contractuelle de l’autre. Une lettre recommandée avec accusé réception valant mise en demeure est un préalable (article 1231-5 alinéa 5 du Code civil).
À défaut d’exécution, il incombe à la partie poursuivante de saisir une juridiction pour faire valoir son droit à indemnisation : le tribunal judiciaire, ou sa chambre de proximité en cas de litige dont le montant est inférieur à 10 000 € .
Le juge saisi du contentieux dispose d’une faculté dite de « modération de la clause pénale ». En effet, l’article 1231-5 alinéa 1er du Code civil prévoit que « lorsque contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre ».
Néanmoins, le juge peut même d’office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (alinéa 2). Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Cela signifie que le juge pourra, en fonction des circonstances et du préjudice éventuellement subi par le demandeur, fixer un montant différent de celui décidé initialement par les parties.
Pour en savoir plus :
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