La clause pénale est couramment stipulée dans les actes de vente immobilière. À quoi sert-elle? Pour le comprendre, voyons ensemble la définition de quelques notions relatives à cette disposition, et ses modalités d'application.
Clause pénale compromis de vente : définitions
La clause pénale est, selon l'ancien article 1226 du Code civil, celle par laquelle une personne s'engage, pour assurer l'exécution d'un contrat, à quelque chose, en cas d'inexécution de sa part. La définition n'a pas été reprise à l'article 1231-5 issu de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 ; elle n'en demeure pas moins exacte.
Un compromis est l'acte qui fixe l'accord des parties, quelques mois avant la réitération de l'acte devant notaire. Ce compromis de vente prévoit, notamment, le bien à vendre (désignation), son prix et les modalités de l'opération.
Il n'est pas rare de stipuler une clause pénale dans le cadre d'un compromis de vente immobilière. Cette clause prévoit par avance le montant de la sanction pécuniaire en cas de renonciation par l'une des parties à conclure la vente définitive. Elle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences d'une inexécution.
Cette clause peut permettre de garantir aussi bien l'acheteur que le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente. On dit qu'elle à un « caractère comminatoire », ce qui signifie « dissuasif ».
Bon à savoir : une clause de dédit ou indemnité d'immobilisation (à ne pas confondre !) est aussi parfois prévue au bénéfice des parties en cas de rétractation sans motif de l'une d'elles. Elle est généralement d'un montant de 10 %. Ce n'est pas la même chose : le dédit permet aux parties de mettre fin unilatéralement au compromis, alors que la clause pénale est la sanction de l'inexécution d'une obligation.
Dans un arrêt du 13 juillet 2016, la Cour de cassation a précisé que la clause pénale s'appliquait du seul fait de l'inexécution par une partie de ses obligations, peu important l'existence d'un préjudice. Il ne s'agit pas de « réparer » l’immobilisation du bien, mais de sanctionner la non-exécution d'un engagement.
Important : concernant les frais d'agence, l'agent immobilier a droit à sa commission après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties. Toute comme l'acte authentique de vente, le compromis est un engagement réciproque de vente et d’achat, irrévocable pour les deux signataires. Une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente doit non seulement des indemnités à l’autre partie signataire mais également la commission de l'agence (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-210.44). Il en va cependant différemment si le compromis prévoit des conditions suspensives et que ce sont ces dernières qui ont empêché la vente de se réaliser. Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le promettant vendeur est engagé, l’agent immobilier ne percevra pas sa commission, mais pourra éventuellement agir en justice afin de percevoir des dommages et intérêts.
Modalités d'application de la clause pénale compromis de vente
Dispositif général
Dans tous les cas, l'acquéreur d'un bien immobilier dispose d'un délai de 10 jours incompressible durant lequel il peut se rétracter par l'envoi d'une simple lettre recommandée.
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Bon à savoir : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
S'il use de cette faculté de rétractation, les sommes versées éventuellement au titre d'une clause de dédit doivent lui être restituées et la clause pénale ne peut pas jouer.
Sinon, il y a 2 possibilités :
- Soit la vente est réitérée devant notaire au terme du délai convenu entre les parties. La clause est caduque et ne trouve pas application.
- Soit l'une des parties se rétracte : la clause pénale peut alors trouver vocation à s'appliquer.
Si vous êtes marié(e) sous le régime de la communauté légale et que l’avant-contrat mentionne que vous et votre époux/épouse êtes coacquéreurs, la rétractation d’un seul époux suffit pour être valable. À ce titre, les vendeurs ne peuvent pas demander le paiement de la clause pénale au motif que l'un des coacquéreurs ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.856).
Mise en œuvre de la clause pénale
La clause pénale ne s'applique pas de plein droit. Il faut que la partie lésée la réclame, justifiant de l'inexécution contractuelle de l'autre. Une lettre recommandée avec accusé réception valant mise en demeure est un préalable (article 1231-5 alinéa 5 du Code civil).
Bon à savoir : la Cour de cassation a décidé, dans un arrêt du 20 novembre 2013, que la non-obtention de son prêt bancaire par l'acquéreur ne peut entraîner sa sanction au titre de la clause pénale dès lors qu'il a fait le nécessaire en toute bonne foi (Cass. 3e civ., 20 novembre 2013).
À défaut d'exécution, il incombe à la partie poursuivante de saisir une juridiction pour faire valoir son droit à indemnisation : le tribunal judiciaire, ou sa chambre de proximité en cas de litige dont le montant est inférieur à 10 000 € .
Bon à savoir : l'intervention d'un avocat n'est pas nécessaire pour les litiges dont le montant est inférieur à 10 000 €.
Le juge saisi du contentieux dispose d'une faculté dite de « modération de la clause pénale ». En effet, l'article 1231-5 alinéa 1er du Code civil prévoit que « lorsque contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ».
Néanmoins, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (alinéa 2). Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Cela signifie que le juge pourra, en fonction des circonstances et du préjudice éventuellement subi par le demandeur, fixer un montant différent de celui décidé initialement par les parties.
Bon à savoir : le juge est tenu de se conformer au texte et de justifier du caractère excessif ou dérisoire de la clause pénale (Cass. ch. mixte, 20 janvier 1978).
Pour en savoir plus :
- Le compromis de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. On vous explique son fonctionnement.
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- L'autre forme d'avant-contrat est la promesse de vente. On vous dit tout sur ses modalités.