Acte de vente

Sommaire

L'acte de vente définitif ou acte authentique de vente d'un bien immobilier intervient quelques semaines après l'offre d'achat, la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

L'acte de vente définitif est un contrat officiel signé devant le notaire : il vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l'acheteur.

Il se concrétise par le paiement du prix de vente du bien immobilier par l'acheteur et par la remise des clés par le vendeur.

 

 

Acte de vente : le vendeur transmet son titre de propriété

L'acte de vente définitif est signé par l'acheteur et le vendeur chez le notaire :

  • Le plus souvent chez le notaire du vendeur.
  • Si l'acquéreur a son propre notaire, il peut toutefois être présent (c'est conseillé) sans que cela ne lui coûte plus cher : les deux notaires se partagent dans ce cas les honoraires.

Bon à savoir : le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 a donné aux notaires la possibilité de recevoir des actes notariés « à distance », c’est-à-dire sans la présence physique à leurs côtés des parties à l’acte. Cette mesure exceptionnelle a pris fin le 10 août 2020. Le notaire était alors en relation avec les parties grâce à un système de visioconférence sécurisé. Dans l'immédiat, il n'est pas envisagé de pérenniser de façon généralisée la « comparution par écrans interposés » (rép. min. n° 31130, JOAN, 3 novembre 2020), mais le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 autorise l’établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ne sont pas présentes.

Le notaire vérifie la validité du contrat pour les deux parties et de tous les documents annexes (diagnostics, garanties...).

À la signature, le transfert de propriété se fait sur le champ : le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur ainsi que toutes les informations liées au bien et qui sont en sa possession (servitudes, procédures en cours...). C'est ce que l'on appelle l'obligation de délivrance. Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente.

Ensuite, le notaire devra procéder à l'enregistrement de la vente et à sa publication au service de publicité foncière compétent (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées le 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010). Le notaire archive l'original de l'acte de vente : chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte.

Le paiement du prix de vente

Lors de la signature de l'acte de vente définitif, l'acquéreur doit payer.

  • La somme égale au prix de vente du bien moins l'indemnité d'immobilisation s'il y en a une.
  • Les frais de notaire :
    • Différentes taxes (destinées à l'État) et droits de mutation.
    • Frais liés à votre emprunt : frais d'hypothèque ou de cautionnement.
    • Honoraires du notaire.
    • Frais administratifs.

Bon à savoir : lors de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de fixer la valeur réelle du bien immobilier. Cette valeur est déterminée en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de vente à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification, car le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes. Pour fixer la valeur réelle du bien, l’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables, et non plus identiques ou « intrinsèquement similaires » (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593).

Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance (ex : il n'a pas quitté les lieux), l'acquéreur peut demander au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.

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