Lorsque vous projetez d’acheter un bien immobilier, il est courant de signer une promesse unilatérale de vente. Celle-ci constate que vous acceptez l’offre de vente et vous réserve le bien mais ne vous engage pas à l’acquérir.
Si vous décidez finalement de ne pas acheter le bien en question, vous laissez alors au propriétaire une indemnité d’immobilisation. Le point dans notre article.
Indemnité d’immobilisation : qu’est-ce que c’est ?
La promesse de vente est un acte officiel enregistré précise l’article 1840 A du Code général des impôts. Libre à vous par la suite de « lever l’option », c’est-à-dire de vous prononcer définitivement sur l’achat de l’immeuble, dans le délai imparti par la promesse de vente.
Si ce document n’entraîne pas d’engagement définitif, il a toutefois pour conséquence d’immobiliser le bien :
- En effet, le vendeur ne peut le proposer à la vente à une autre personne tant que court une promesse de vente.
- Elle peut donc s’avérer pénalisante si le potentiel acquéreur bénéficiaire de la promesse décide finalement de ne pas acheter le bien.
Afin de dédommager le vendeur, il existe cette indemnité d’immobilisation, souvent appelée « acompte ».
Nature de l’indemnité d’immobilisation
Le bénéficiaire d’une promesse de vente dispose d’un délai imparti pour vérifier si l’acquisition du bien correspond bien à ses attentes et à son budget. En quelque sorte, il s’agit du coût de l’exclusivité temporaire de la vente.
En contrepartie de ce laps de temps lui réservant l’immeuble, l’acheteur est censé verser au vendeur une somme représentant entre 5 % et 10 % du prix de vente. Elle est souvent réclamée au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente.
À l’issue de ce délai, si l’acheteur se porte acquéreur, l’indemnité d’immobilisation est simplement déduite du prix de vente du bien.
Les choses se compliquent lorsque l’acheteur renonce à l’option d’achat de l’immeuble. Deux cas de figure existent :
- Soit le bénéficiaire est légitimement contraint de ne pas acquérir le bien parce qu’une condition suspensive énumérée dans la promesse de vente ne peut se réaliser. Par exemple, lorsque l’acheteur n’a pas obtenu un prêt auprès de sa banque ou quand un certificat d’urbanisme n’a pas été délivré. Ou encore lorsqu’un vice est détecté, un risque d’effondrement ou un défaut de conformité découvert. L’indemnité d’immobilisation est alors entièrement remise au candidat acquéreur.
- Soit le bénéficiaire refuse de son plein gré de renoncer à l’achat de l’immeuble. L’indemnité d’immobilisation reste alors acquise au vendeur.
Intervention du juge en cas d’indemnité d’immobilisation
Assez conséquente, cette indemnité d’immobilisation génère un certain contentieux devant les tribunaux. Notamment lorsque le vendeur suspecte le cocontractant de la promesse de vente d’avoir volontairement organisé la non réalisation de la vente :
- Le vendeur doit alors prouver les faits qu’il invoque. Souvent, la procédure se base sur l’article 1304-3 (ancien article 1178) du Code civil qui dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt (ici l’acheteur) en a empêché l’accomplissement.
- Le vendeur peut également demander la résolution de la vente afin d’obtenir l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et réclamer des dommages et intérêts.
- Il arrive que le vendeur n’entame pas d’action en justice car il irait à l’encontre de ses intérêts. En effet, durant la procédure, le vendeur ne peut proposer son bien à un autre acquéreur potentiel.
Le juge tranche le litige porté devant sa juridiction. Mais il ne peut pas modérer le montant de l’indemnité sauf si le délai d’attente du vendeur a été réduit.
Le raisonnement est le suivant : puisque le vendeur a attendu moins longtemps que prévu, il a eu la possibilité de proposer ce bien à un autre acquéreur potentiel, donc son préjudice est minoré.
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