Vous souhaitez investir dans un appartement pour le mettre en location. Vous hésitez quant à la nature du bien immobilier. Achat dans un immeuble neuf ou ancien ? Le point sur la question.
Investissement locatif dans l’ancien : précautions
Avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, voici quelques précautions d’usage :
- Choisir son bien : il est plus que conseillé de porter son choix sur un bien recherché sur le marché de la location en fonction de la demande locative (emplacement, superficie, etc.).
- Vérifier sa rentabilité financière : possibilité d’ajustement du loyer avec vos mensualités de remboursement et charges de copropriété, impôts, imprévus, etc.
Dans ce contexte, il vous faudra également prêter attention au type d’immeuble, neuf ou ancien.
Avantages et inconvénients : investissement locatif dans l’ancien
Choisir un bien situé dans un immeuble ancien peut présenter certains avantages, tels que :
- La situation du logement, généralement en centre-ville, proche des commerces et transports.
- Un prix d’acquisition moins élevé que dans du neuf, en fonction de la nature des travaux à réaliser.
- Une fiscalité allégée par la déduction de travaux de vos revenus fonciers.
Mais ce choix peut également présenter aussi quelques inconvénients, notamment en cas de rénovation :
- Choisir un entrepreneur et suivre un chantier de rénovation n’est pas toujours facile.
- Attention à la décence de l’appartement et à ce que les installations anciennes ou rénovées soient mises aux normes actuelles, ou à défaut en parfait état de fonctionnement et sans crainte pour la sécurité des occupants.
- Attention, si l’immeuble est en copropriété, aux impacts sur les parties communes et aux autorisations nécessaires.
En outre, et même après une rénovation, un logement dans l’ancien peut amener plus de petits tracas au quotidien (fuites, menues réparations).
Investissement locatif dans l’ancien et dispositifs applicables
Comme précédemment évoqué, la réalisation de travaux vous permet de créer de la dépense et donc du déficit foncier que vous pouvez déduire de vos revenus. Il existe en outre différents dispositifs de défiscalisation.
Dispositif Loc’Avantages
Issu de l’article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, le dispositif Loc’Avantages remplace le dispositif « Louer abordable » pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022. Il s’applique jusqu’au 31 décembre 2024.
Les baux prenant effet à compter du 1er janvier 2022 sont éligibles au dispositif.
Loc’Avantages concerne les logements pour lesquels une convention est signée avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Le propriétaire s’engage à :
- louer le logement (non meublé) pendant 6 ans au minimum ;
- respecter les plafonds de loyers applicables à chaque niveau ;
- louer le logement pour un usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de la famille dont les revenus respectent les plafonds de ressources ;
- louer un logement qui n’est pas classé en étiquette F et G.
En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt qui dépend du niveau de loyer choisi et de s’il est fait recours à l’intermédiation locative (intervention d’un tiers tel qu’une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État) ou non.
Elle est de :
- 15 % pour le niveau LOC 1 sans intermédiation locative ;
- 35 % pour le niveau LOC 2 sans intermédiation locative ;
- 20 % pour le niveau LOC 1 avec intermédiation locative ;
- 40 % pour le niveau LOC 2 avec intermédiation locative ;
- 65 % pour le niveau LOC 3 avec intermédiation locative.
Dispositif « Louer abordable »
Il était possible de « défiscaliser » en investissant dans le logement ancien, à l’instar des logements neufs et du dispositif Pinel, avec – notamment – le dispositif « Louer abordable (ou loi Cosse ancien) » qui remplaçait le dispositif « Borloo ancien » depuis le 1er février 2017.
Le dispositif Cosse s’applique pour les conventions déposées jusqu’au 28 février 2022.
Ce dispositif concède un avantage fiscal aux propriétaires bailleurs en contrepartie de :
- l’engagement de louer le logement en vide (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ;
- en tant que résidence principale ;
- pendant une durée minimale ;
- avec un plafond de loyers et de ressources des potentiels locataires.
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores.
Le propriétaire – dit bailleur – devait également signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Le logement est donc « conventionné » (respect des normes de décences, d’un plafond de ressources et de loyer). La convention pouvait avoir lieu avec ou sans demande de subvention pour travaux :
- En l’absence de subvention pour travaux, le bailleur s’engageait à mettre le logement à disposition pour une durée minimale de 6 années.
- En cas de subvention pour travaux, la durée minimale de location était de 9 années.
En contrepartie, l’avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire applicable directement sur les loyers perçus. Le taux de cette déduction dépend du conventionnement du logement (conventionnement intermédiaire, social ou très social) et de la zone géographique du logement. Il va de 15 à 70 % (85 % pour une location solidaire et sécurisée).
Dispositif Denormandie
Issu de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, le dispositif Denormandie vise à inciter la réhabilitation de l’habitat indigne dans les centres-villes anciens. Il s’applique pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 (dispositif prorogé par l’article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). Il est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.
La loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif à l’ensemble du territoire et non plus au seul centre-ville des communes éligibles. En outre, la loi a redéfini les travaux éligibles au dispositif : le texte mentionne les travaux d’amélioration et non plus les travaux de rénovation. Cependant, le dispositif continue de s’appliquer aux opérations de ventes d’immeubles à rénover (BOI-IR-RICI-365-10 n° 90).
Suite à la publication du décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, l’administration fiscale apporte une précision importante (BOI-IR-RICI-365-30). La réduction d’impôt s’applique lorsque :
- la date d’acquisition du logement intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement rénové ;
- la date d’achèvement des travaux intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement en vue de sa rénovation.
L’avantage fiscal accordé aux investisseurs varie en fonction de la durée de mise en location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le plafond des dépenses pour l’investissement et la réalisation des travaux est fixé à 300 000 €.
Les investisseurs doivent s’engager à effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou représenter au moins 2 types de travaux parmi les travaux éligibles (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres). Les travaux éligibles ont été précisés par le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020.
Ils doivent également s’engager à pratiquer un loyer plafonné (loyers intermédiaires) et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.