L’hôtel particulier est un style d’immeuble qui, bien que ne faisant l’objet d’aucune description précise, est facilement reconnaissable. Selon le dictionnaire de l’Académie française, un hôtel particulier désigne la demeure d’une personne de qualité et, depuis 1835, aussi celle d’un personnage éminent ou d’un riche particulier.
Malgré la rareté de tels produits et leur prix très onéreux, le marché des hôtels particuliers connaît toujours un réel engouement de la part des investisseurs.
Hôtel particulier : demeure des élites et de leur domesticité
Héritage des demeures princières du Moyen Âge
Au Moyen Âge, le terme d’hôtel renvoyait à la demeure citadine d’un prince ou d’un seigneur. La taille importante permettait d’identifier le propriétaire comme appartenant à l’élite, à l’instar des palais de Rome. Au fil du temps, des notables (avocats, hommes financiers, puis des artistes…) se sont également installés dans ces hôtels particuliers.
Les hôtels particuliers, à l’origine, répondaient à une double vocation : montrer à tous l’appartenance sociale de son propriétaire tout en le préservant des regards indiscrets. C’est Paris qui a compté le plus d’hôtels particuliers en France (jusqu’à 2 000 à son apogée). Depuis le Moyen Âge, les hôtels particuliers sont de précieux témoins des différents styles architecturaux français. Les architectes les plus célèbres sont Mansart, Le Vau…
Si la vie en hôtel particulier s’est démocratisée au cours du 19e siècle, cela reste l’incarnation de l’immobilier de prestige français.
Caractéristiques
Un hôtel particulier est une demeure suffisamment vaste pour y accueillir toute une famille et le personnel nécessaire à son entretien, afin de recevoir le même service qu’à l’hôtel. C’est ce point qui le différencie de l’immeuble de rapport qui, bien qu’il appartienne à un seul propriétaire, est occupé par différentes familles sans lien les unes avec les autres.
Les principaux critères d’un hôtel particulier sont :
- Une situation urbaine, on trouve les hôtels principalement en ville.
- La grande taille du bâtiment principal et de l’espace pour loger tout le personnel.
- L’escalier intérieur est l’élément principal car il va desservir toute la demeure.
- Le décor faste et travaillé, jardins travaillés, statues, fontaines, cours, et ce quel que soit le style (gothique, Renaissance…).
- Si le bâtiment est voyant car imposant, ses occupants y vivent en toute tranquillité, généralement protégés de la rue par une cour et un jardin.
- Peu de logements mais de nombreuses commodités pour pourvoir au confort de toute la famille (cuisine, écuries, dépendances…).
Immobilier de prestige en France : l’hôtel particulier
De nos jours, les transactions relatives aux hôtels particuliers sont parmi les plus prestigieuses, notamment à Paris où l’on compte encore environ 400 hôtels particuliers. Les hôtels particuliers étant des biens d’exception, les transactions sont plus rares et prennent plus de temps, les acquéreurs ayant besoin de réfléchir avant de réaliser un achat d’une telle ampleur financière. Il n’est pas rare de compter entre 1 à 2 ans avant de signer l’acte de vente. En effet, ce genre de transaction suppose de grosses capacités d’investissement, puisque les prix correspondent à plusieurs millions d’euros, plusieurs dizaines pour les bâtiments les plus prestigieux.
Il s’agit d’un investissement à long terme, d’un bien que l’on transmet à sa descendance de génération en génération : généralement les propriétaires conservent leurs hôtels au moins une trentaine d’années. Il est rare d’acquérir un tel bien pour spéculer, la revente est rarement envisagée.
En région parisienne, les biens qui attirent le plus dépassent 400 m² de surface. Les prix les plus élevés du marché se trouvent, sans surprise, à Paris, alors qu’ils sont plus abordables en régions, notamment au Nord du pays, où les prix résistent moins bien que dans le Sud.
En plus du prix d’achat, le budget d’entretien d’un tel bien est très conséquent. Cependant, les épargnants qui acquièrent un hôtel particulier pour le louer et qui doit subir des travaux de rénovation, peuvent obtenir, sous certaines conditions, une déduction fiscale au titre de la loi Malraux (ce dispositif prévu par l’article 199 tervicies du Code général des impôts a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 160 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020).
Si, à l’origine, l’hôtel particulier était une demeure familiale, de nos jours il n’est pas rare d’user de ces grandes surfaces pour installer un établissement recevant du public, comme une école ou un cours privé, le siège d’une banque… Depuis Napoléon, on a pris l’habitude d’y installer des pôles administratifs : ambassades, administrations, ministères, musées…
Plus encore que les autres investissements, l’achat d’immobilier de prestige est conditionné par la politique fiscale en place, et donc par les élections, notamment présidentielles. Selon le parti qui gagne les élections, les investisseurs peuvent être plus frileux. Les acquéreurs étant souvent étrangers, les fluctuations monétaires, dont la parité euro-dollar, ont également une grande influence sur ce marché.
Tout comme en matière de promotion immobilière, le « crowdfunding » est en train de modifier les moyens de financement, permettant à des internautes d’investir quelques milliers d’euros afin de préserver notre patrimoine immobilier. L’hôtel particulier, si vieux soit-il, a donc un avenir.
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