Propriétaire ou locataire

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« Ai-je le droit d'accrocher ce tableau au mur… ? ». La question ne se pose plus : laissez s'exprimer votre âme d'artiste, vous êtes propriétaire !

Être maître de son bien est une grande opportunité. Toutefois, il y a aussi des points de responsabilité à gérer. Ainsi, certains d'entre vous préféreront rester locataires, pour moins de contraintes et plus de liberté. Propriétaire ou locataire, cet article vous aide et vous conseille. Laissez-vous guider.

Avantages et inconvénients de la propriété

Avantages : un investissement, un patrimoine, une sécurité

Devenir propriétaire est un souvenir mémorable pour la plupart d'entre vous. En effet, ce statut confère de nombreux avantages dont vous profitez au quotidien :

  • vous ne versez plus de loyer chaque mois à votre propriétaire et, dès la fin de votre emprunt, vous n'avez plus de mensualités à payer à votre banque ;
  • vos mensualités restent constantes toute la durée de votre emprunt si vous choisissez un prêt à taux fixe alors que votre loyer subit des indexations pendant cette même période ;
  • vous pouvez adapter vos mensualités à l'évolution de vos revenus et, en cas d'augmentation de ces derniers, diminuer d'autant la durée du prêt restant à courir ;
  • vous vous construisez un patrimoine dont vous avez la totale maîtrise (travaux, revente, etc.) ;
  • vous vous assurez une retraite sereine ;
  • vous bénéficiez des aides actuelles visant à l'accession à la propriété ;
  • vous bénéficiez des mutations et évolutions de votre quartier, elles-mêmes susceptibles d'augmenter la valeur de votre bien.

Tant que les prix de l'immobilier grimpent et que les taux de crédit restent faibles, vous avez tout intérêt à devenir propriétaire.

Inconvénients : de nouvelles charges

Être propriétaire n'est pas non plus sans contraintes. Votre nouveau statut engendre des obligations :

  • des impositions apparaissent comme la taxe foncière, mais aussi d'autres charges telles que les travaux de rénovation, l'entretien, etc. ;
  • le remboursement mensuel d'un éventuel crédit immobilier dont l'obtention nécessite une capacité d'emprunt suffisante (généralement le tiers de vos ressources) ;
  • les risques lors de la revente du bien (ne pas trouver acquéreur, revendre à perte) ;
  • le paiement des droits de mutation et des émoluments du notaire lors de votre acquisition représente une somme importante à verser en plus du prix du logement et des éventuels frais d'agence ;
  • le recours à l'emprunt nécessite le plus souvent la mise en place d'une garantie (caution, hypothèque) générant des coûts supplémentaires et impliquant que vous obteniez la mainlevée correspondante pour revendre votre bien si vous n'avez fini de le rembourser au jour de sa revente ;
  • la durée de détention de votre bien immobilier doit être suffisante pour amortir votre acquisition ; il convient donc de bien réfléchir avant de vous engager aux éventuelles évolutions de votre situation (risque de mutation, volonté d'agrandir votre foyer nécessitant un logement plus grand, etc.).

À noter : en tant que propriétaire, vous devez aussi supporter les aléas qui vous entourent tels que problèmes de voisinage, constructions d'éoliennes, aménagement de voies ferrées, etc.

Important : du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 juillet 2023 inclus, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation (particuliers et professionnels) devaient déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être faite pour toute résidence principale, secondaire, bien locatif ou vacant détenu par une personne physique ou morale. Il convient d’indiquer en ligne à quel titre elle détient chacun de ces biens et, si elle ne l’occupe pas elle-même, de déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023. En l'absence de déclaration, en cas d’erreur ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien est appliquée.

Avantages et inconvénients de la location

Avantages : une grande liberté

En tant que locataire, vos contraintes sont moindres et votre marge de manœuvre presque totale. Il y a ainsi de nombreux avantages à être locataire :

  • votre liberté de mobilité est absolue, vous quittez le logement quand vous le souhaitez, seul le préavis est à respecter ;
  • les gros travaux ne sont pas à votre charge ;
  • à court et moyen terme, le montant du loyer est inférieur au coût d'un logement ;
  • n'ayant pas souscrit de crédit immobilier, vous pouvez en contracter un autre (véhicule, création société, etc.) ;
  • dans certaines zones, vous êtes mieux logé pour un loyer équivalent au montant de votre mensualité ; du fait de la hausse des prix de l'immobilier, les tarifs à la vente ont fortement augmenté, mais sont restés stables à la location du fait d'un encadrement des loyers ; vous avez donc la possibilité, pour une somme équivalente, de louer un logement plus grand que si vous l'aviez acheté. Attention, des dérogations à l'encadrement des loyers restent néanmoins possibles en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).

L'encadrement des loyers concerne les logements situés dans les zones dites « tendues » (28 agglomérations). Un encadrement de l'évolution des loyers s'applique à la relocation et aux renouvellements de baux (décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023).

Par ailleurs, à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022, un plafonnement du montant des loyers (issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) s'applique. 

Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

Inconvénients : des fonds perdus

Sur le long terme, la location n'est pas rentable:

  • vous supportez la hausse du prix des loyers qui se calcule par rapport à l'indice du coût de la construction ou à l'indice de référence des loyers ;
  • après des années de location, vous aurez versé en loyers le prix de votre logement ;
  • vous ne pouvez pas réaliser de travaux dans votre logement, sauf accord du propriétaire ;
  • dans certaines régions, l'offre locative est limitée : vous aurez beaucoup de mal à trouver un grand appartement ou une maison ;
  • votre propriétaire est libre de reprendre son logement à la fin de votre bail (congé pour reprise), ce qui implique pour vous de changer de domicile et vous expose à des frais de déménagement ;
  • votre propriétaire est libre de vendre son logement en cours de bail ; les loyers que vous avez versés jusque-là ne constituent aucune aide pour acquérir le bien ; votre plan de financement doit donc vous permettre en plus du paiement de ces loyers à fonds perdus de régler le prix intégral du bien.

Les avantages de la propriété seront d’ordre matériel : aisance et sécurité, notamment en fin de crédit. Ceux de la location seront d’ordre financier : vous réalisez des économies pendant un certain temps et vous pouvez en profiter pour placer cette épargne ! Savoir s’il est mieux d’être propriétaire ou locataire ne dépend que de vous, de votre situation et de l’évolution que vous pouvez prévoir dans votre vie.

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