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Si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien, l'achat d'une maison à rénover peut être une alternative intéressante. Toutefois, n'oubliez pas d'évaluer l'ampleur et le coût des travaux à réaliser !
Achat maison à rénover : les points à vérifier
Avant de signer un compromis de vente, pensez bien à vérifier l'état général de la maison et faites un point sur les travaux à prévoir.
Vérifiez notamment :
- la solidité du bâtiment ;
- l'étanchéité des ouvertures et de la toiture ;
- l'isolation ;
- les injonctions administratives ;
- les normes des installations et la conformité des diagnostics :
- électrique ;
- gaz ;
- eau ;
- assainissement ;
- plomb ;
- termites ;
- amiante ;
- mérule.
Conseil : n'hésitez pas à faire appel à des professionnels du bâtiment qui pourront vous conseiller et vous orienter dans les travaux à effectuer.
Important : pour pouvoir être vendue, une maison d'habitation doit être pourvue d’un système de chauffage. L'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement duquel l'acquéreur peut obtenir une indemnisation de la part du vendeur (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).
Les démarches administratives en cas d'achat de maison à rénover
Si vous décidez d'acheter une maison à rénover, vous devrez effectuer des démarches administratives en plus des démarches liées à l'achat.
Déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable de travaux est plus souple que le permis de construire. Elle concerne les travaux d'aménagement qui modifient légèrement le bâtiment et possède une durée de validité de 3 ans avec une prorogation possible de 2 fois 1 an.
La demande doit être effectuée à la mairie et correspond au formulaire Cerfa n° 13703. À compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). Le dossier pour être complet doit comporter l'ensemble des pièces justificatives demandées dans la notice explicative jointe au formulaire. S'il n'est pas adressé de manière dématérialisée, le dossier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, ou déposé sur place en mairie.
À compter de 2022, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
Lorsque la mairie rend sa décision :
- en cas d'acceptation, elle rend un arrêté ;
- en cas de refus, il est possible pour le bénéficiaire de demander dans un délai de 2 mois suivant ce refus à la mairie de revoir sa position (cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ; en cas d'absence de réponse au terme du délai d'instruction, cela équivaut pour le demandeur au bénéfice d'une décision de non opposition à ses travaux d'aménagements).
La déclaration préalable de travaux doit faire l'objet d'un affichage pendant toute la durée des travaux, sur un panneau d'au moins 80 cm qui doit être lisible depuis la voie publique.
Important : dès qu'ils ont débuté, les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an faute de quoi la déclaration n'est plus valable. Si les travaux ne débutent pas à temps ou qu'une interruption de plus d'un an est prévue, il est possible d'obtenir un prolongement d'un an.
Permis de démolir
Si vous envisagez une démolition partielle ou totale d'un bâtiment, vous devrez demander un permis de démolir. Le permis de démolir correspond au formulaire Cerfa n° 13405 (permis de démolir sans reconstruction).
À compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). Le dossier pour être complet doit comporter l'ensemble des pièces justificatives demandées dans la notice explicative jointe au formulaire. S'il n'est pas adressé de manière dématérialisée, le dossier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, ou déposé sur place en mairie.
La mairie a au même titre que pour la déclaration préalable la possibilité d'accepter la demande de permis de démolir, de la refuser ou de ne pas répondre. En cas d'acceptation, celle-ci vous délivre un récépissé indiquant la date à partir de laquelle les travaux peuvent débuter. L'autorisation de permis de démolir doit être affichée pendant toute la durée des travaux.
Le permis de démolir a une durée de validité de 3 ans avec une prorogation possible de 2 fois 1 an.
Bon à savoir : cette démarche n'est cependant pas exigée en cas de bâtiment en ruine au bord de l'écroulement.
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Achat maison à rénover : quelles démarches pour quels travaux ?
| Types de travaux | Démarches nécessaires | |
|---|---|---|
| Changement de la destination du bâtiment | Déclaration préalable | |
| Démolition de bâtiments | Permis de démolir | |
| Modification de l'aspect extérieur | Ouverture de fenêtres. | Déclaration préalable |
| Transformation de portes ou fenêtres. | ||
| Installation d'une fenêtre sur le toit. | ||
| Changement de la couleur de la façade. | ||
| Modification de l'aspect extérieur |
Travaux de ravalement dès lors que la maison est comprise dans un secteur protégé. Exemple : proximité d'un monument historique. |
Déclaration préalable |
| Transformation du bâtiment | Création d'une pièce de 20 m² maximum (ou de maximum 40 m² si la maison est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme) ; pour les pièces de plus de 20 m², la surface totale de la construction ne doit pas dépasser 150 m². | Déclaration préalable |
| Création d'une pièce de plus de 20 m² (ou de plus de 40 m² pour une maison située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme), ou lorsque la surface totale de la construction dépasse 150 m². | Permis de construire | |
| Ajout d'un étage supplémentaire. | Permis de construire | |
| Aménagement d'une pièce dans un garage ou des combles d'une surface de plus de 10 m². | Déclaration préalable | |
| Transformation du bâtiment | Création d'une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture a une hauteur au dessus du sol inférieure à 1,80 m. | Déclaration préalable |
|---|---|---|
| Création d'une piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² dont la couverture a une hauteur au dessus du sol supérieure à 1,80 m. | Permis de construire | |
| Création d'une piscine dont le bassin a une superficie supérieure à 100 m². | Permis de construire | |
|
Changement de destination d'un local. Exemple : un ancien local commercial transformé en logement. |
Déclaration préalable | |
|
Réalisation d'une division foncière. Exemple : division d'un ou plusieurs lots. |
Déclaration préalable |
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Concevoir un projet d’achat
Sommaire
- Définir un budget pour mieux cibler l'achat
- Etre locataire ou propriétaire ?
- Habiter ou investir ?
- Quel type de bien immobilier acheter ?
- Modalités d'achat du bien immobilier
- Acheter en couple