Votre projet ? Acheter une maison soit pour vous y installer soit pour vous constituer un patrimoine immobilier.
Voici nos conseils pour réaliser cet achat dans de bonnes conditions.
Pour acheter une maison, soignez votre apport personnel
Élément essentiel du dossier, c'est le plus souvent le montant de l'apport personnel qui convainc la banque de vous consentir le prêt ou non. Dans les faits, les banques demandent un apport minimum de 10 % du montant de l'achat. Au-delà de 20 % d'apport personnel, les banques font quasi-systématiquement un geste sur les taux d'intérêt.
Bon à savoir : si le candidat acquéreur ne dispose d'aucun apport personnel, certaines banques pourront quand même lui octroyer un prêt, mais en prenant plus de garanties les protégeant en cas de défaut de remboursement (du type hypothèque), et évidemment à des taux d'emprunt plus élevés.
Visitez efficacement avant d'acheter une maison
Dès le départ, arriver à l'avance au rendez-vous permet de s'imprégner un peu plus du quartier et de constater ou pas la présence d'écoles, de commerces et de transports à proximité. Ensuite, bien vérifier que les équipements (installation électrique, chaudière, sanitaires, etc.) sont en bon état de fonctionnement.
Ne surtout pas faire l'impasse sur les dépendances (cave, parking, garage) sous prétexte que vous n'allez pas y vivre. Certes, mais si ces endroits nécessitent des travaux de réhabilitation par exemple, vous aurez raté une bonne occasion de négocier le prix de vente.
Important : une fois l'acte de vente signé, il ne vous sera plus possible de vous retourner contre le vendeur si vous vous apercevez d'inconvénients que vous n 'avez pas pris la peine de vérifier en amont.
Exemple : un volet qui ne ferme pas.
Bon à savoir : pour pouvoir être vendue, une maison d'habitation doit être pourvue d’un système de chauffage. L'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement duquel l'acquéreur peut obtenir une indemnisation de la part du vendeur (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).
À noter : lorsque le vendeur d’un bien immobilier n’informe pas l’acquéreur du comportement problématique du voisin de palier (nuisances sonores, dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants, etc.), et alors que l’acquéreur l’a bien informé que la tranquillité était un critère déterminant pour lui, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive et le montant de la clause pénale n’est pas dû (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330).
Bien acheter une maison nécessite de bien chiffrer les travaux
Si c'est cette maison qui vous plaît et pas une autre, vous devez solliciter une contre-visite et être accompagné d'un artisan ou d'un architecte pour chiffrer les éventuels travaux à réaliser.
Bon à savoir : un bien ancien avec travaux sera toujours moins cher qu'un bien neuf ou rénové.
S'il y a bien un avantage à faire réaliser des travaux, c'est de pouvoir ensuite vivre dans un bien qui vous ressemble.
De plus, si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique, vous pourrez bénéficier :
- de l'éco-prêt à taux zéro ;
- du crédit d'impôt pour la transition énergétique ; ou
- de la prime énergie.
Argumentez votre offre d'achat avant d'acheter une maison
Aujourd'hui, rares sont les ventes qui se réalisent au prix annoncé par le vendeur. Si une marge de négociation est toujours possible, l'offre doit être cohérente avec le prix du marché et argumentée, sinon vous courez le risque de voir le vendeur se braquer et ne plus vouloir faire affaire avec vous.
Avant de formuler une offre, vous devez absolument avoir consulté votre banque pour connaître le plafond de prix à ne pas dépasser. Enfin, contrairement à un vendeur qui est généralement tenu de vendre son bien rapidement (divorce, succession, mutation, etc.), un acheteur n'est jamais obligé d'acheter. Alors n'oubliez pas de prendre votre temps, surtout dans le contexte actuel du marché immobilier en baisse.
Bon à savoir : plus il y a de travaux à effectuer, plus le prix est négociable.
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Pour acheter une maison, choisissez le notaire qui vous correspond
Comme rien ne vous oblige à faire appel au notaire de votre vendeur, optez plutôt pour le notaire de votre choix, c'est-à-dire celui qui saura défendre au mieux vos intérêts.
Bon à savoir : en présence de deux notaires, rien ne change côté acquéreur puisque le montant des frais de notaire reste identique. Il revient simplement aux notaires en présence de se partager les honoraires une fois l'acte de vente signé.
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