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Vous avez envie d'acheter une maison ou un appartement. Vous avez déjà visité un bien qui vous a plu. Mais avant de vous décider définitivement, vous souhaitez le revoir une nouvelle fois.
Voici comment procéder pour faire une contre-visite avant un achat immobilier.
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1. Préparez votre contre-visite avant d'acheter le bien immobilier
La contre-visite est l’occasion de vérifier un certain nombre d’éléments concernant l'appartement ou la maison que vous souhaitez acheter.
Prenez du matériel avec vous
Pour procéder à un certain nombre de vérifications, plusieurs instruments sont utiles :
- Un mètre laser pour mesurer rapidement la surface des pièces. Vous en trouverez pour quelques euros dans les enseignes de bricolage.
- Un mètre classique utile pour les mesures qui ne sont pas possibles avec un mètre laser.
- De quoi noter vos remarques et observations et croquis soit sur papier, soit sur votre Smartphone ou une tablette.
- Une lampe torche peut être utile pour explorer les recoins mal éclairés, cave, placards, etc.
Demandez qu'on vous fournisse certains documents
Vous pouvez demander au vendeur de vous fournir différents documents, qui vous permettront de mieux connaître l’état du bien :
- les diagnostics techniques obligatoires – ils vous donneront des indications sur la nécessité de faire certains travaux (état des installations électriques, du gaz, de l'isolation, etc.) ;
- les factures de consommation d’énergie et d’eau, sur 2 ans si possible ;
- les factures des travaux réalisés dans la maison ;
- les taxes acquittées (taxe foncière et taxe d’habitation).
Bon à savoir : avant de commencer la contre-visite du logement, n’hésitez pas à faire le tour du quartier pour vérifier les différentes commodités à proximité que vous a indiquées le vendeur (commerces, transports, écoles, etc.) ; c'est aussi une façon de repérer les points positifs et négatifs de l'environnement (trafic, calme, nuisances sonores, etc.).
2. Faites-vous accompagner pour la contre-visite
La seconde visite est l’occasion d’évaluer le coût des travaux de rénovation que vous envisagez de faire.
En venant avec un professionnel, vous pourrez vérifier différents points, qui vous aideront à négocier le prix final.
- Ce professionnel peut être un architecte, un entrepreneur du bâtiment ou un artisan.
- À défaut d’expert ou de travaux prévus, il est conseillé de venir accompagné d'un proche, que ce soit un membre de votre famille ou toute personne pouvant vous aider dans votre choix. Un œil extérieur est toujours le bienvenu !
Conseil : visitez le logement à différentes heures de la journée ; vous vous rendrez compte ainsi de sa luminosité (due à l'exposition), ou encore du bruit de la circulation ou des voisins.
3. Examinez l'état des différentes installations lors de la contre-visite
Préparez une fiche de visite comportant la liste des points que vous souhaitez vérifier : toiture, combles, état des murs… Vous aurez ainsi sous les yeux tous les éléments à passer en revue.
Vérifiez l’équipement du logement
Prenez note de tout ce qui doit être remplacé ou réparé. Cette évaluation vous permettra de faire baisser le prix de vente.
- Contrôlez systématiquement le fonctionnement des interrupteurs et des robinets, l’ouverture des fenêtres et des portes.
- Relevez les éléments endommagés (volet cassé, robinet qui fuit, porte qui ne ferme pas, sol abîmé, etc.).
- Visitez tous les lieux liés à la vente du bien : garage, cave et combles compris.
Vérifiez l’état des installations
Les installations défectueuses doivent être remplacées. Elles ont un coût, qui sera à prendre en compte lors de l'achat de la maison ou de l'appartement. Vérifiez ainsi :
- l'état des installations d'électricité et du gaz ;
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- l'état de l'isolation – examinez le score obtenu à l’issue du diagnostic de performances énergétiques (DPE) : un « A » témoigne d’un logement très performant, thermiquement parlant, alors qu’un « G » indique qu’il est très énergivore ; une réhabilitation thermique peut alors être à prévoir et à chiffrer ;
Bon à savoir : le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 en cas de vente d’un bien immobilier. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée. D'autre part, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements et s'appuie sur les caractéristiques physiques du logement (arrêté du 31 mars 2021). Une nouvelle méthode de calcul est applicable depuis le 1er novembre 2021 pour les logements datant d'avant 1975 (arrêté du 8 octobre 2021). Pour ces logements, les DPE avaient été suspendus entre le 24 septembre et le 1er novembre 2021 en raison de résultats anormaux sur les étiquettes énergétiques.
- l'état de la ventilation – un taux d’humidité important est source de moisissures ; en l’absence de ventilation naturelle suffisante, l’installation d’une ventilation mécanique (VMC, VMR, VMI) sera à envisager ;
- l'état du système de chauffage – si la chaudière doit être changée, ce surcoût doit être pris en compte.
4. Évaluez les travaux à faire avant d'acheter le bien immobilier
Tous les éléments que vous relèverez vous seront utiles pour déterminer les travaux à faire et négocier l'achat de votre bien immobilier :
- Vérifiez l'état des murs (traces éventuelles d’humidité, présence de fissures), du plafond (vétusté), de la toiture. Si vous envisagez de percer ou démolir des murs, assurez-vous qu’il s’agit de simples cloisons et non pas de murs porteurs.
Conseil : méfiez-vous des revêtements « cache-misère », comme les lambris ou le papier peint qui servent à masquer des murs en mauvais état.
- Vérifiez que les planchers ne présentent pas de défauts de planéité : cela peut mettre en cause la solidité du bâti.
- Faites chiffrer par un professionnel les travaux à prévoir en demandant un devis.