Pour que votre acquisition soit un bon investissement, il est important de passer toutes les caractéristiques du bien au peigne fin et de poser quelques questions au propriétaire ou à l'agent immobilier. La visite du bien et sa vérification sous tous ses aspects viennent compléter les informations communiquées par le propriétaire ou l'agent immobilier mandaté dans le cadre de la vente. Vous êtes maintenant guidé pour prendre la décision d'acheter votre bien en toute sérénité.
Vérifications à faire avant un achat immobilier : faire plusieurs visites pour valider votre choix
L'appartement ou la maison vous plaît à la première visite :
- faites d'autres visites plus approfondies à des heures et jours différents si possible. C'est une façon de s'assurer de la luminosité et de la bonne isolation phonique et thermique de votre futur logement ;
- posez de nombreuses questions au propriétaire ou à l'agent immobilier sur le logement : dépenses énergétiques annuelles (électricité, gaz), état des équipements (chauffage, ballon d'eau chaude), éventuelles mises aux normes à effectuer en fonction du résultat des diagnostics établis dans le cadre de la vente ;
- contactez le syndic (si c'est une copropriété) pour faire un point sur le bien : charges, travaux en cours ou sur le point d'être votés, éventuelles injonctions administratives (ravalement), état des éventuelles procédures, vérification du carnet d'entretien...
S'intéresser à l'environnement du bien est une des vérifications à faire avant un achat immobilier
Un bien immobilier est valorisé lorsqu'il est situé dans un bon environnement. Lorsque vous achetez un bien, maison ou immeuble, neuf ou ancien, il est primordial de vous assurer qu'il bénéficie d'un bon environnement.
L'environnement, c'est l'ensemble des différents éléments qui définissent la qualité de vie du quartier et l'attrait à y habiter :
- la situation géographique : vue depuis vos fenêtres, vis-à-vis, etc. ;
- la proximité des commerces, des transports, des écoles, des accès à l'autoroute, etc. ;
- la proximité de parcs et d'espaces verts, des aires de jeux pour les enfants ;
- les plans d'urbanisme existants et futurs du quartier (projets immobiliers) et le droit de préemption urbain de la commune (son droit à racheter le bien en priorité) ;
- le voisinage et l'état des immeubles aux alentours, l'harmonie de ces différentes constructions, niveau sonore du quartier (trafic routier, animations, restaurants et commerces) ;
- les possibilités de se garer dans le quartier : présence d'emplacements de stationnement, facilité de circulation.
Vérifications à faire avant un achat immobilier : taxes et charges
Lorsque vous achetez un bien, maison ou immeuble, neuf ou ancien, outre son environnement, il est primordial de connaître précisément les frais qui y sont liés. Vous aurez en effet à supporter différents postes de dépenses.
Les taxes locales
À noter : lorsque le propriétaire d'un bien immobilier décide de le mettre en vente, la mairie peut jouir de son droit de préemption et l'acquérir en priorité, avant tout autre acquéreur. Si la mairie use de son droit de préemption, et en cas de litige judiciaire, le propriétaire du logement reste redevable de la taxe foncière pendant la durée du litige, même s'il ne peut pas disposer du bien (rép. min. Sénat n° 08934 du 18 avril 2019).
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété (pour un appartement) peuvent être élevées en cas de travaux importants en cours ou envisagés. Elles concernent notamment les travaux de chauffage, de ravalement, de toiture, l'installation d'un ascenseur, la cage d'escalier, de remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble, de la mise en place de compteurs divisionnaires, de mises aux normes...
Pour faire le point, contactez le syndic de la copropriété (demandez ses coordonnées au propriétaire) pour avoir accès aux comptes rendus des dernières assemblées générales. Les procès-verbaux d'assemblée générale donnent une synthèse des décisions votées. Le réalisé de l'exercice N-1, le budget voté de l'exercice en cours et le budget voté de l'exercice N + 1 sont renseignés, ce qui vous permet d'avoir un aperçu de vos charges en fonction des tantièmes affectés à vos lots. Ces documents peuvent facilement vous être fournis par le copropriétaire car le syndic doit mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaires dans un espace en ligne sécurisé les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées (décret n° 2019-502 du 23 mai 2019).
Les travaux déjà votés au moment de la vente peuvent tout de même être à votre charge :
- lorsque le vendeur précise dans l'acte définitif de vente que l'acheteur doit régler toutes les charges du bien à partir de la signature ;
- lorsque le projet de travaux a été voté avant la vente mais que le coût pour chacun des copropriétaires n'en a pas encore été précisé. Les appels de fonds correspondants sont effectués après la vente. C'est vous qui êtes donc copropriétaire au moment de leur exigibilité. Nous vous conseillons de négocier le prix de vente de votre achat en fonction de la connaissance de ces éléments.
Les vices cachés et les vérifications à faire avant un achat immobilier
Il est important de vérifier qu'il n'y ait pas de vices administratifs ou de vices cachés.
- Exemples de vices administratifs :
- Absence de permis de construire ou de déclaration préalable pour une véranda, une piscine ou une extension qui a été construite par l'ancien propriétaire.
- Absence de déclaration aux services fiscaux pour des travaux effectués et qui risquent de modifier le montant de vos impôts.
Un vice caché est un vice non visible lors des visites d'un bien immobilier.
- Exemples de vices cachés :
- chauffage qui ne fonctionne pas,
- mauvaise étanchéité d'un toit, d'une terrasse,
- fondations défectueuses,
- charpente endommagée,
- bruit excessif dans le logement,
- terrain pollué.
- Recours en cas de vice caché : vous devez prouver que le vice caché est antérieur à l'achat du bien. Le vice ne doit pas être apparent.
- Règlement du conflit : le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte du vice caché.
- À l'amiable : l'ancien propriétaire prend en charge le coût des travaux (parfois la copropriété si le problème touche un bien collectif).
- Sinon, vous devrez saisir le tribunal de grande instance et avoir recours aux services d'un avocat.
Pour le chauffage, les termites, l'amiante, le plomb, l'électricité, l'état de l'installation intérieure de gaz, le vendeur a l'obligation de vous fournir un diagnostic immobilier.
Important : pour pouvoir être vendue, une maison d'habitation doit être pourvue d’un système de chauffage. L'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement duquel l'acquéreur peut obtenir une indemnisation de la part du vendeur (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).
Vérifications à faire avant un achat immobilier : pense-bête
Voici en bref, pour un achat serein et efficace, la liste des choses principales à ne pas oublier de vérifier lors de vos visites et à demander au propriétaire :
| Les points à vérifier | Maison | Appartement |
|---|---|---|
| Extérieur | Environnement: vis-à-vis depuis l'extérieur | Environnement: vis-à-vis depuis l'extérieur, constructions de nouveaux immeubles à proximité et/ou démolition d'immeubles existants. Mutations du quartier. |
| Jardin : état des arbres, des plantations, de l'herbe, de la végétation | ||
| État des façades, du toit, des portes | Parties communes (copropriété), état des équipements communs : ascenseur, chaudière. Diagnostic technique global. | |
| Intérieur | Ambiance générale, style, cachet du logement : état du parquet, des moulures, des cheminées, des poutres, des boiseries. État des pièces d'eau : cuisine, salle de bains, toilettes, type de carrelage. | |
| Exposition : plutôt est/ouest que nord/sud, luminosité et ensoleillement. | ||
| État général du bien: installation électrique, installation gaz, installations de plomberie, chauffage, peinture. | ||
| Distribution des pièces : optimisation de l'espace, agencement de vos meubles dans cet espace, éventuelles réalisations sur mesure (dressing, bibliothèque). Plans et relevés de superficie. | ||
| État du bâti : des murs, plafonds, planchers, charpente. Identification des murs porteurs en cas de travaux de décloisonnement. | ||
| État des fenêtres (double vitrage, état des joints). | ||
| Éventuelles traces d'humidité : historique d'un éventuel sinistre. | ||
| État de la cave. Degré d'humidité, état du sol. | ||
|
Rangements éventuels : placards, dressings, cagibi, bibliothèques, étagères, niches, cuisine aménagée. |
||
| Les bonnes questions à poser | Montant de la taxe d'habitation, de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. | |
| Mode de chauffage et montant de la consommation annuelle. Âge et état de l'équipement. | ||
| Isolation phonique et thermique. Consultez attentivement d'affichage de la performance énergétique. | ||
| Liste des meubles et équipements qui restent à défalquer du prix de vente du logement pour diminuer d'autant les droits de mutation. | ||
| Règlement de copropriété, modificatifs au règlement de copropriété et état descriptif de division. | ||
| Existence ou non d'une assurance dommages-ouvrage pour les travaux effectués récemment en cas de vices. | Montant des charges de copropriété: charges courantes, charges exceptionnelles. Obtenir les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale. | |
| Un certificat d'urbanisme prouvant la constructibilité du terrain. Étude du plan local d'urbanisme et analyse de la faisabilité de l'éventuel agrandissement de votre maison. | ||
| Existence ou non d'une servitude privée sur le terrain (droit de passage, droit de puisage ou tout autre droit). | ||
| Le bien est-il concerné par le droit de préemption urbain, est il en zone de carrière, en zone inondable (plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) ? | ||
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