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Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais il est situé en zone inondable. Quels risques encourez-vous et quelles précautions prendre ? Le point sur la question.
Zone inondable : définition
Une inondation est une submersion temporaire par l'eau de terres qui ne sont pas habituellement recouvertes.
Elle est définie par l'article L. 566-1 du Code de l'environnement :
« I. ― Au titre du présent chapitre, une inondation est une submersion temporaire par l'eau de terres émergées, quelle qu'en soit l'origine, à l'exclusion des inondations dues aux réseaux de collecte des eaux usées, y compris les réseaux unitaires.
Sur le littoral, l'inondation par submersion marine s'étend au-delà des limites du rivage de la mer définies l'article L. 2111-4 du Code général de la propriété des personnes publiques.
II. ― Le risque d'inondation est la combinaison de la probabilité de survenue d'une inondation et de ses conséquences négatives potentielles pour la santé humaine, l'environnement, les biens, dont le patrimoine culturel, et l'activité économique. »
Les inondations peuvent ainsi être liées aux crues de rivières, débordements de torrents et de cours d’eau, ou à la mer sur les zones côtières. Elles peuvent être liées à une conjonction d'éléments.
Exemple : une submersion marine causée par un phénomène de houle aggravée par des coefficients de marée élevés.
Ces phénomènes naturels sont constitutifs d'une menace susceptible pouvant provoquer des désordres économiques et humains importants.
Dès lors, une zone inondable est un terrain, un lieu émergé qui a été recouvert par les eaux lors d'une submersion intervenue antérieurement.
Il appartient à l'État et aux collectivités territoriales de concourir à la gestion des risques d'inondation : des cartes des surfaces inondables et des risques d'inondation sont établies.
Des plans de prévention des risques naturels d''inondation (PPRNI) sont établis pour les territoires considérés comme inondables (article L. 566-7 du Code de l'environnement). Ils préconisent, entre autres, les travaux et actions à mettre en oeuvre afin de limiter les risques.
Bon à savoir : ces plans sont rendus compatibles avec ceux dits de gestion des risques (article L. 562-1 du Code de l'environnement).
Acheter en zone inondable : risques et précautions
Acheter en zone inondable présente un intérêt majeur : le prix du bien est souvent réduit en comparaison avec ceux du même type sur le marché immobilier. Il faut toutefois demeurer vigilant.
Dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur est tenu de vous remettre un certain nombre de diagnostics techniques dont « l'état des risques naturels et technologiques ». Ce document précise la nature des catastrophes naturelles susceptibles d'intervenir en raison de la situation du bien. Le risque d'inondation y est spécifié.
Il est donc primordial, en premier lieu, de bien prendre connaissance de ce document et d'effectuer, par la suite, une recherche afférente relative au plan de prévention des risques adopté pour le territoire concerné.
Bon à savoir : la remise de ce document suppose des pourparlers avancés avec le vendeur. Ainsi, en amont, il est toujours possible de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) du lieu de situation du bien auprès des services de la mairie. Celui-ci précise si la zone est classée inondable ou non et si tel est le cas, opère un renvoi au plan de prévention des risques d'inondation. On y trouve des cartes qui présentent les risques d'inondation en fonction d'un code couleur.
Si malgré le caractère inondable de la zone, vous décidez d'acquérir le bien, il convient alors de veiller aux dispositions du PLU (plan local d'urbanisme) qui détermine le type de construction autorisée sur les emplacements qu'il couvre.
Attention, tant le PLU que le plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRNI) peuvent prévoir des règles spécifiques pour la construction de nouveaux biens ainsi que pour la modification des existants. Une interdiction totale de construire est également possible.
Si le terrain est constructible malgré sa situation sur une zone inondable, le choix des matériaux pour la construction et son éventuelle surélévation seront alors primordiaux pour limiter les risques d'inondation.
L'expertise de spécialistes du bâtiment et de l'architecture est donc préconisée avant toute acquisition.