Tout comme les frais de notaire, les frais d’agence, la taxe foncière et la taxe d’habitation, les charges communes font souvent partie des frais à prévoir lorsque vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier.
Les charges sont courantes si elles font partie du budget prévisionnel voté en assemblée générale, ou exceptionnelles dans le cas inverse. Cette dernière catégorie correspond principalement aux frais engendrés par les travaux réalisés dans la copropriété.
En copropriété, anticipez les charges communes
Les charges communes concernent les propriétaires d’un bien situé dans une copropriété. Le plus souvent, il s’agit d’un appartement dans un immeuble collectif.
Ces charges obligatoires, dont le montant est variable selon le lot que vous possédez, sont collectées par le syndic de la copropriété. Le syndic procède à l’émission des appels de fonds correspondant à une provision équivalente au quart du budget voté. Elles permettent d’entretenir les parties communes et d’assurer la gestion et la conservation de l’immeuble.
Si vous achetez un logement en copropriété, vous devrez vous acquitter de ces charges. Mais une répartition se fait entre vous et le vendeur au moment de la vente :
- Le vendeur doit payer au syndic toutes les charges et provisions de charges qui lui sont demandées jusqu’au jour de la vente.
- L’acquéreur est redevable de toutes les charges à partir du jour de la vente.
Le syndic de copropriété demande à tout nouvel acquéreur une enveloppe que l’on appelle l’avance permanente de trésorerie. Cette somme à valeur de dépôt de garantie (fonds de prévoyance). Elle n’est donc pas utilisée pour les dépenses courantes de la copropriété et est restituée au propriétaire lorsqu’il revend son bien. Son montant maximum est de 1/6e du budget prévisionnel.
Bon à savoir : pour tout propriétaire d’un bien en copropriété, lorsqu’il loue ce bien, les charges sont récupérables. Il peut demander à son locataire de payer tout ou partie des charges communes. Cela doit être mentionné dans le bail.
Qui paye quelle charge commune ?
Voici un tableau récapitulatif des différentes charges communes. Elles sont soit communes générales (c’est-à-dire communes à tous les copropriétaires), soit communes spéciales (c’est-à-dire propres qu’à certains d’entre eux).
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| Charges de copropriété | Pour quoi ? | Montant | Répartition entre les copropriétaires |
|---|---|---|---|
| Réserve de trésorerie | Fonds de roulement de la copropriété (ancienne avance permanente de trésorerie). | Au maximum 1/6e du budget prévisionnel de la copropriété. | / |
| Charges générales | Administration, entretien et conservation de l’immeuble.
| Selon la superficie du lot, sa localisation. | En fonction de la quote-part des tantièmes.Exemple : votre lot est égal à 1 365 / 10 000 et le montant total des charges générales est de 20 000 €, vous devrez payer 2 730 € (soit 1 365 × 20 000 / 10 000. |
| Charges spéciales | Elles ne concernent que certains copropriétaires en fonction du critère d’utilité dont ils bénéficient ou elles concernent les équipements collectifs : ascenseur, vide ordure, chauffage collectif, eau froide. | Selon l’utilité des équipements et pour chaque lot (quant bien même le copropriétaire n’en ferait pas un usage effectif).Exemple : un lot situé en rez-de-chaussée ne paiera pas de charges pour l’ascenseur. | En fonction de l’étage de l’appartement (ascenseur), de son volume (chauffage) ou encore de sa consommation (eau chaude : compteur individuel) ou de sa localisation par bâtiment (si la copropriété comporte plusieurs bâtiments et que seuls certains d’entre eux sont concernés par les charges visées). |