Tout comme les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière et la taxe d'habitation, les charges communes font souvent partie des frais à prévoir lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier.
Les charges sont courantes si elles font partie du budget prévisionnel voté en assemblée générale, ou exceptionnelles dans le cas inverse. Cette dernière catégorie correspond principalement aux frais engendrés par les travaux réalisés dans la copropriété.
En copropriété, anticipez les charges communes
Les charges communes concernent les propriétaires d'un bien situé dans une copropriété. Le plus souvent, il s'agit d'un appartement dans un immeuble collectif.
Ces charges obligatoires, dont le montant est variable selon le lot que vous possédez, sont collectées par le syndic de la copropriété. Le syndic procède à l'émission des appels de fonds correspondant à une provision équivalente au quart du budget voté. Elles permettent d'entretenir les parties communes et d'assurer la gestion et la conservation de l'immeuble.
À noter : les provisions de charges sont exigibles au 1er jour du trimestre civil (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre). Les dépenses hors-budget obéissent à d'autres règles découlant des modalités votées en assemblée générale.
Si vous achetez un logement en copropriété, vous devrez vous acquitter de ces charges. Mais une répartition se fait entre vous et le vendeur au moment de la vente :
- Le vendeur doit payer au syndic toutes les charges et provisions de charges qui lui sont demandées jusqu'au jour de la vente.
- L'acquéreur est redevable de toutes les charges à partir du jour de la vente.
Bon à savoir : un accord à l'amiable prorata temporis peut être passé entre le vendeur et l'acheteur. Dans ce cas, il sera mentionné dans l'acte définitif de vente. Un tel accord amiable peut également être utile lorsque l'acquéreur veut éviter de supporter le coût de gros travaux votés avant qu'il ne devienne copropriétaire. Il s'arrange alors avec le vendeur pour ce que ce dernier conserve le coût des charges correspondantes votées mais pas encore appelées. L'acquéreur paie effectivement les travaux et le vendeur les lui rembourse.
Le syndic de copropriété demande à tout nouvel acquéreur une enveloppe que l'on appelle l'avance permanente de trésorerie. Cette somme à valeur de dépôt de garantie (fonds de prévoyance). Elle n'est donc pas utilisée pour les dépenses courantes de la copropriété et est restituée au propriétaire lorsqu'il revend son bien. Son montant maximum est de 1/6e du budget prévisionnel.
Bon à savoir : pour tout propriétaire d'un bien en copropriété, lorsqu'il loue ce bien, les charges sont récupérables. Il peut demander à son locataire de payer tout ou partie des charges communes. Cela doit être mentionné dans le bail.
À noter : depuis le 1er janvier 2017, chaque copropriétaire a l'obligation de participer à un fonds de travaux.
Qui paye quelle charge commune ?
Voici un tableau récapitulatif des différentes charges communes. Elles sont soit communes générales (c'est-à-dire communes à tous les copropriétaires), soit communes spéciales (c'est-à-dire propres qu'à certains d'entre eux).
Bon à savoir : il est possible de modifier la répartition des charges communes lorsque des changements intervenus au sein de la copropriété le nécessitent. C'est le cas d'un copropriétaire qui supporte une quote-part de charge supérieure de plus d'un quart à ce qu'il devrait, ou lorsque un autre copropriétaire supporte une quote-part de charge inférieure de plus d'un quart à ce qu'il devrait. Le copropriétaire lésé peut saisir le juge devant le tribunal de grande instance. Cette même possibilité est offerte à tout copropriétaire qui constaterait une clause de répartition de charges contraire à la loi.
| Charges de copropriété | Pour quoi ? | Montant | Répartition entre les copropriétaires |
|---|---|---|---|
| Réserve de trésorerie | Fonds de roulement de la copropriété (ancienne avance permanente de trésorerie). | Au maximum 1/6e du budget prévisionnel de la copropriété. | / |
| Charges générales |
Administration, entretien et conservation de l'immeuble.
|
Selon la superficie du lot, sa localisation. |
En fonction de la quote-part des tantièmes. Exemple : votre lot est égal à 1 365 / 10 000 et le montant total des charges générales est de 20 000 €, vous devrez payer 2 730 € (soit 1 365 x 20 000 / 10 000. |
| Charges spéciales |
Elles ne concernent que certains copropriétaires en fonction du critère d'utilité dont ils bénéficient ou elles concernent les équipements collectifs : ascenseur, vide ordure, chauffage collectif, eau froide. Bon à savoir : concernant les dépenses d'ascenseur, certains règlements de copropriété peuvent prévoir une exonération pour les copropriétaires du rez-de-chaussée. |
Selon l'utilité des équipements et pour chaque lot (quant bien même le copropriétaire n'en ferait pas un usage effectif). Exemple : un lot situé en rez-de-chaussée ne paiera pas de charges pour l'ascenseur. Important : la fixation du montant des charges en se basant sur l'utilisation suivant le nombre d'occupants dans le logement ou la nature commerciale du lot n'est pas autorisée. |
En fonction de l'étage de l'appartement (ascenseur), de son volume (chauffage) ou encore de sa consommation (eau chaude : compteur individuel) ou de sa localisation par bâtiment (si la copropriété comporte plusieurs bâtiments et que seuls certains d'entre eux sont concernés par les charges visées). |
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