Si vous avez le projet d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien, le vendeur a de nombreuses obligations envers vous, tout comme l’acheteur.
Si le vendeur ne remplit pas ces différentes obligations, vous pouvez suspendre la vente ou bien demander son annulation. Ses obligations sont les suivantes :
- les certificats de garantie ;
- l’obligation de délivrance et la garantie de conformité ;
- la garantie contre l’éviction ;
- la garantie des vices cachés.
Obligations du vendeur d’un bien immobilier : les certificats
Le vendeur fait établir à ses frais et par des sociétés agréées et assurées différents certificats. Ils doivent être délivrés à l’acheteur pour la signature de l’acte définitif de vente et ont valeur de garantie.
Il s’agit des diagnostics réalisés par des professionnels titulaires de certifications attestant de leurs compétences :
- diagnostic plomb, amiante et termites ;
- diagnostic de performance énergétique (évaluation de la consommation du logement cédé) ;
- diagnostic mérule pour les communes concernées ;
- état hypothécaire ;
- surface du bien (loi Carrez), obligatoire pour les biens en copropriété ;
- diagnostic assainissement;
- état des risques naturels et technologiques, sur l’imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).
Obligations du vendeur d’un bien immobilier : l’obligation de délivrance
On entend par « obligation de délivrance » l’obligation de transférer à l’acheteur la propriété de son bien et de vous livrer celui-ci une fois que vous l’avez acheté. Il s’agit d’une mise à disposition de la chose. L’obligation de délivrance est rappelée par l’article 1603 du Code civil qui précise que le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.
Le propriétaire vous remet :
- les clés ;
- toutes les informations liées au bien qu’il a en sa possession (servitudes, procédures en cours, etc.) ;
- tous les documents officiels concernant le bien (diagnostics, certificats, etc.).
L’acquéreur reçoit un titre de propriété portant sur le bien. Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l’acte définitif de vente.
Autres garanties
Le vendeur doit également fournir d’autres garanties.
Garantie contre l’éviction
Il se doit de prévenir ou de réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l’acheteur. Tel est le cas d’une situation où l’acquéreur subit un trouble dans sa possession de nature à l’en priver.
Exemple : le vendeur vend deux fois le même bien ; le premier acquéreur voit son droit de propriété contesté par le second acquéreur.
Garantie de conformité du bien
À la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l’acte définitif de vente (surface, etc.). Il doit se trouver dans le même état que celui dans lequel il était au jour de la vente. Le bien doit présenter les qualités que le vendeur vous a annoncées ou que vous avez convenues avec lui.
Garantie contre les vices cachés
Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur en cas de vices cachés comme précisé à l’article 1614 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Un vice caché est un défaut grave :
- qui existait déjà avant la vente du bien immobilier ;
- qu’on ne peut pas détecter immédiatement, étant invisible à première vue (défaut d’étanchéité, grosse fissure cachée, etc.) ;
- qui rend impropre l’usage du bien ; le vice caché peut être, soit interne à la chose vendue, soit provenir d’un facteur extérieur à la chose vendue.
Exemple : la jurisprudence a reconnu que le bruit assourdissant provenant d’une chaudière collective de la copropriété extérieure à l’appartement vendu est constitutif d’un vice caché ; c’est ce qui ressort d’une décision rendue par la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 octobre 2004.
Pour faire marcher la garantie, il faut prouver l’antériorité du vice caché à la vente et au transfert de propriété. Il suffit pour cela que le vice ait commencé à germer avant la vente. Tel est le cas d’un défaut de conception ou de fabrication d’un matériau (par exemple, des tuiles gélives). Il appartient à l’acquéreur d’en apporter la preuve dans un délai maximum de 6 à 12 mois après la découverte du vice.
2 types d’action en justice sont possibles pour l’acheteur. Elles sont rappelées par l’article 1644 du Code civil qui précise : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » :
- Action estimatoire : l’acheteur conserve le bien et demande la restitution d’une partie du prix de vente. La doctrine soutient cette hypothèse lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier de la résolution de la vente.
- Action rédhibitoire : c’est une action en résolution de la vente. L’acheteur rend le bien et récupère le prix de la vente majorée de tous les frais. Elle est précisée par l’article 1648 du Code civil : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».