Clause de non garantie des vices cachés

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Vous êtes sur le point d'acquérir un bien immobilier. Dans le contrat de vente figure une clause de « non garantie » du vendeur en cas de « vice caché ».

Définition : la clause de non garantie du vice caché 

La notion de vice caché est définie par l'article 1641 du Code civil, qui dispose que le vendeur « est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

En d'autres termes, un vice caché est un défaut « caché ». Il doit :

  • s'agir d'un défaut non apparent et non facilement décelable ;
  • remettre en question l'usage de la chose en elle-même :
  • être antérieur à la vente.

Exemple : les fondations d'une maison d'habitation sont très humides, du fait d'infiltrations (défaut d'étanchéité). La maison n'est pas saine, elle est inhabitable. Il peut y avoir là un vice caché. 

Il n'est pas rare de constater la présence de clause dite « de non garantie » en cas de vice caché, insérée dans un contrat de vente.

Il s'agit d'une stipulation qui décharge le vendeur du bien immobilier en cas de découverte ultérieure d'un vice. 

Voyons plus en détail les conditions de validité d'une telle clause.

La clause de non garantie du vice caché : conditions 

Il existe une possibilité pour le vendeur d'un bien de se décharger de sa responsabilité.

En effet, l'article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé « qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

La clause de non garantie des éventuels vices cachés peut donc être insérée dans un contrat de vente immobilière.

Toutefois, une telle clause ne peut être prévue que dans le cadre d'une vente entre particuliers.

Bon à savoir : l'exonération ne fonctionne pas à l'égard du vendeur professionnel car il est réputé « connaître les vices de la chose ».

Ceci étant précisé, attention à la rédaction de cette clause : elle peut être générale mais sans pour autant décharger le vendeur de tous les aléas. 

Exemple : la jurisprudence réfute la validité des clauses suivant lesquelles l'acheteur accepte l'immeuble « en l'état » (Cass. Civ. 3,  28 juin 2000 : Gaz. Pal. 2001, p. 101). Elles sont considérées comme trop imprécises.

Enfin, la validité de la clause est soumise à la condition que le vendeur soit de bonne foi.

En effet, si l'acheteur devenu propriétaire démontre que son vendeur connaissait les vices de la chose et les a sciemment dissimulés, la clause ne jouera pas.

Bon à savoir : le régime est différent en cas de vente d'un immeuble à construire. En effet, selon l'article 1646-1 du Code civil, le vendeur de l'immeuble à construire ne peut pas s'exonérer de sa garantie par une clause. Il existe une garantie spécifique pour les constructions et reconstructions importantes dite garantie « décennale » qui reste d'ordre public (article 1792-5 du Code civil). Cela signifie qu'on ne peut pas y déroger. 

Alors, que faire en cas de découverte d'un « vice caché » ?

Les effets de la clause de non garantie des vices cachés

Deux situations sont possibles :

  • Si votre vendeur est un particulier et que la clause est correctement libellée, a priori elle est opposable. En ce cas, malheureusement, vous ne disposez pas de recours. La réparation est à votre charge.
  • Si votre vendeur est un professionnel, ou le cas échéant, un particulier dont vous pouvez prouver la mauvaise foi, la clause ne vous est pas opposable : vous pouvez obtenir réparation (idem en raison d'une clause imprécise).

Bon à savoir : la preuve de la mauvaise foi peut s'obtenir par tous moyens (documents écrits, attestations) mais il vous faudra établir les faits et pouvoir les justifier. 

La première démarche est alors d'adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé réception afin de l'informer de la situation.

À défaut de retour et/ou de négociations possibles avec le vendeur, il vous appartiendra de saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) dont le ressort couvre le lieu de situation du bien immobilier.

Bon à savoir : le ressort correspond à la zone de compétence géographique du tribunal.

Deux actions sont possibles (article 1644 du Code civil) :

  • l'action estimatoire qui consiste à vous faire rembourser une partie du prix de la vente, en conservant le bien ;
  • l'action rédhibitoire qui conduit à la nullité de la vente et une remise en l'état antérieure des parties. 

Attention, l'une ou l'autre des actions ne sont ouvertes que suivant un délai de deux années à compter de la découverte du vice. 

Bon à savoir : le choix entre les deux actions dépendra de la nature du vice. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans ce type de procédure. Il pourra, au besoin, faire désigner un expert par le tribunal afin de chiffrer votre préjudice matériel. 

Vous pouvez bénéficier de l'assistance d'un avocat gratuite (ou semi-gratuite) si vous êtes éligible au dispositif d'aide juridictionnelle.

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