Si vous avez le projet d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien, comme le vendeur qui vous doit obligatoirement un diagnostic immobilier, vous êtes soumis à différentes obligations que vous devez respecter. La principale est le paiement du prix. Voici ce qu'il faut savoir.
Obligations financières de l'acheteur d'un bien immobilier
Au jour fixé par l'acte définitif de vente, vous vous engagez au règlement de différents frais :
- Le montant de la vente du bien. Il s'agit du prix stipulé dans le contrat de vente. L'article 1650 du Code civil précise : « La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. »
- Les frais de notaire et autres accessoires à la vente (honoraires, taxes et impôts liés à la transaction avec le vendeur).
Lorsque l’administration fiscale s’aperçoit que dans le cadre d’une vente immobilière par un particulier, les parties se sont mis d’accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l’acte doit alors être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes 30 janvier 2020, n°18NT00678).
Bon à savoir : la taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier, la taxe foncière par le propriétaire du bien au 1er janvier ; si la vente a lieu après le 1er janvier, c'est le vendeur qui est redevable de la taxe d'habitation et de la taxe foncière pour l'administration fiscale ; en pratique, le vendeur et l'acheteur conviennent que la taxe foncière soit répartie entre eux suivant des prorara temporis correspondant à leur durée respective de détention du bien pendant l'année de sa vente.
- Les charges de copropriété pour les biens soumis au régime de la copropriété sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre civil. Si la vente intervient le 1er jour du trimestre, c'est l'acquéreur qui est redevable de leur paiement.
Bon à savoir : la vente d'un bien immobilier se réalise le plus souvent à une autre date, rendant le vendeur redevable du paiement des charges de copropriété ; dans la pratique, des prorata temporis sont appliqués entre le vendeur et l'acquéreur suivant leur durée respective de détention du bien pendant le trimestre au cours duquel la vente se réalise.
- L'acheteur peut refuser d'exécuter ses paiements ou les suspendre dans certains cas. Il peut faire valoir la notion d'exception d'inexécution. L'article 1219 du Code civil (refus d'exécution) et l'article 1220 du Code civil (suspension de l'exécution) rappellent ces possibilités offertes à l'acheteur.
Exemple : lorsque le vendeur n'honore pas ses obligations.
Lorsque l'acheteur n'honore pas ses obligations financières
Dans ce cas, le vendeur a 2 recours possibles :
- Annuler la vente. Le vendeur met en demeure l'acheteur, à moins que le contrat en dispose autrement, et engage une action en justice pour demander la « résolution de la vente ». Ce droit découle de l'article 1654 du Code civil. L'acheteur peut décider de payer le prix par la suite, mais l'appréciation en revenant au juge, celui-ci peut considérer cette démarche comme trop tardive et choisir de faire annuler la vente.
- Imposer l'exécution de la vente à l'acheteur en faisant appel au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance). Il s'agit de l'exécution forcée de la vente. L'article 1612 du Code civil précise que « le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix ». Il dispose donc d'un droit de rétention sur le bien, dont le but est que l'acheteur exécute ses obligations.
Bon à savoir : l'action en résolution est impossible si le bien a fait l'objet d'une vente aux enchères – il est en effet tout simplement remis en adjudication – ou en cas de vente incluant le paiement d'une rente viagère.
Si le bien immobilier est revendu pour « éponger » les dettes de l'acheteur, le vendeur est le premier servi (avant d'éventuels créanciers). C'est ce qu'on appelle l'hypothèque légale spéciale du vendeur, un droit qui découle de l'article 2402 du Code civil. Une condition est nécessaire : s'inscrire au Fichier des hypothèques au plus vite après la conclusion de la vente.
Bon à savoir : les privilèges immobiliers spéciaux comme les privilège de vendeur ou le privilège de prêteur de deniers sont remplacés par des hypothèques légales spéciales de l'article 2402 du Code civil à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021).
Aussi dans la rubrique :
Acheter un bien immobilier
Sommaire
- Acheter un bien immobilier dans l'ancien
- Acheter un bien immobilier dans le neuf