Défiscalisation immobilière

Sommaire

Le principe de la défiscalisation immobilière est que l'État encourage l'achat de certains types de biens immobiliers, en accordant des réductions d'impôt. La défiscalisation connaît un grand succès, car elle permet de devenir propriétaire sans débourser d'argent ou presque :

  • vous achetez en empruntant ;
  • vous louez votre bien ;
  • vous remboursez l'emprunt avec le loyer reçu et la réduction d'impôt.

Résultat : selon les lois et le type d'investissement, votre bien immobilier est financé entre 50 et 70 % par le locataire et l'État.

Plusieurs lois de défiscalisation immobilière

Il existe différentes lois de défiscalisation, à choisir selon votre patrimoine et vos objectifs, les principales sont :

  • le déficit foncier, la disposition la plus classique pour défiscaliser un achat immobilier ;
  • le dispositif Denormandie, entré en vigueur le 1er janvier 2019 et reconduite en 2023 ;
  • le dispositif Loc’Avantages qui remplace le dispositif « Louer abordable », aussi appelé Cosse ou Cosse ancien pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022 (article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022) ;
  • la loi Pinel, entrée en vigueur en septembre 2014, remplace la loi Duflot. Elle a été prolongée par la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 jusqu'au 31 décembre 2022 et a été reconduite pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'imposition dégressifs ;
  • la location meublée : LMP et LMNP ;
  • la loi Malraux ou monuments historiques pour les biens classés ou inscrits en tant que tels ;
  • la loi Girardin permet d'investir dans le logement social dans les DOM-TOM.

Quelle défiscalisation pour quel type d'achat immobilier ?

Dispositif de défiscalisation immobilière Type d'achat immobilier Conditions requises Durée d'investissement Montant limite de l'achat Avantages fiscaux
PINEL

Investissement dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.

Mettre en location un logement nu à usage d'habitation principale situé dans une zone éligible à la loi PINEL avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-même plafonnés variant selon la composition du foyer.

6 ans, 9 ans ou 12 ans

300 000 €

Pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2022 : 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location / jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts.

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 : 10,5 %, 15 % et 17,5 % selon la durée de location.

PINEL + Investissement dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité pour un logement dans un bâtiment d'habitation collectif.

Mettre en location un logement nu à usage d'habitation principale situé dans une zone éligible à la loi PINEL avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-même plafonnés variant selon la composition du foyer.

Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

6 ans, 9 ans ou 12 ans 300 000 € 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location / jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts.
PINEL Outre-mer Investissement dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité. Mettre en location le logement à titre de résidence principale avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-mêmes plafonnés variant selon la composition du foyer. 6 ans, 9 ans ou 12 ans 300 000 € 23 %, 29 % ou 32 % de réduction en fonction de la durée de location, calculée sur un plafond au m² habitable / plafonnement global porté à 18 000 €.
LMP (loueur meublé professionnel) Neuf ou ancien.

Mettre en location le bien meublé à usage d'habitation. Les conditions suivantes sont cumulatives :

  • les recettes doivent dépasser le montant de 23 000 € ;
  • les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
-- -- Déduction des charges liées à l'investissement du revenu global sans limitation. Amortissement des locaux. Imputation des déficits. Exonération des plus-values de cession sous certaines conditions.
LMNP (loueur meublé non professionnel) Neuf ou ancien.

Mettre en location le bien meublé à usage d'habitation. L'une des conditions suivantes doit être remplie :

  • les recettes ne doivent pas dépasser le montant de 23 000 € ;
  • les recettes ne doivent pas être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
-- --

Deux régimes fiscaux existent :

  • le régime forfaitaire : vos recettes ne doivent pas dépasser 77 700 € (72 600 € en 2022). Vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos recettes ;
  • le régime réel lorsque vos recettes dépassent 77 700 € (72 600 € en 2022). Vos charges et vos amortissements sont déductibles de vos recettes.
MALRAUX Ancien avec travaux. Restaurer l'ensemble de l'immeuble et louer les logements nus. L'immeuble doit se situer soit dans un quartier dégradé, soit dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Minimum 9 ans -- Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt (22 % pour les biens localisés en ZPPAUP ou 30 % pour les biens localisés dans les secteurs sauvegardés MALRAUX, avec un plafond de travaux de 400 000 € sur 4 ans).
Monuments historiques Ancien avec travaux. Restaurer des logements situés dans des immeubles classés Monuments Historiques, ISMH, bénéficiant d'un label de la Fondation du Patrimoine, ou présentant un caractère historique ou artistique particulier. Ouvrir au public une certaine durée dans l'année. Minimum 15 ans  

Déduction des travaux réalisés et des intérêts d'emprunt du revenu global. La signature d'une convention avec l'État permet de bénéficier d'une exonération des droits de successions sur la donation ou la transmission.

À noter : la règle d’imputation totale du déficit foncier sur le revenu global s’applique aux déficits fonciers provenant des parties non inscrites ou non classées de l’immeuble, dès lors que le classement de l’immeuble vise à la protection de l’ensemble architectural (CE 3e et 8e ch. réunies, 31 décembre 2020, n° 431945).

Bon à savoir : seules les dépenses exposées au cours de la période d'attribution du label Fondation du patrimoine sont susceptibles d'ouvrir droit au régime spécial de déduction des charges foncières du revenu global des contribuables. La caducité du label met fin au régime de faveur pour les dépenses effectuées après cette caducité (CAA Paris, 5 mars 2020, n° 18PA03955).

Loc Avantages (ex Louer abordable - COSSE ancien) Ancien ou récent. Le logement doit être conventionné avec l'ANAH. Mettre en location le logement à titre de résidence principale avec un loyer plafonné suivant le niveau de loyer choisi LOC 1, LOC 2 ou LOC 3). Le locataire doit avoir des revenus eux-mêmes plafonnés variant selon la composition du foyer. Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an (exclusion des logements classés F ou G). 6 ans -

Réduction d'impôt de 15 % à 65 % en fonction du niveau de loyer et de la mise en intermédiation locative ou non.

Denormandie Ancien dégradé.

Investissement dans un bien ancien à améliorer (travaux à hauteur de 25 % du coût total de l'opération) dans les communes éligibles.

À noter : les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation. À ce titre, ils ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien (rép. min., JOAN du 31 mars 2020, n° 22077).

6 ans, 9 ans ou 12 ans 300 000 € 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de location
GIRARDIN social Neuf ou ancien. Mettre en location dans les 6 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux un logement nu à usage d'habitation principale situé dans les DOM-TOM avec un loyer plafonné. Le locataire doit avoir des revenus eux-même plafonnés variant selon la composition du foyer. 5 ans minimum (ou 6 ans minimum pour les logements intermédiaires).   Réduction d'impôt comprise entre 25% et 50%.

À noter : le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a donc supprimé la condition d’inscription au RCS de l’article 155 IV du Code général des impôts, pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).

Important : le dispositif Denormandie s'applique pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2025. Suite à la publication du décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, l’administration fiscale apporte une précision importante (BOI-IR-RICI-365-30). La réduction d'impôt s'applique lorsque : la date d’acquisition du logement intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement rénové ; la date d’achèvement des travaux intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement en vue de sa rénovation. La loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif à l’ensemble du territoire et non plus au seul centre-ville des communes éligibles. En outre, la loi a redéfini les travaux éligibles au dispositif : le texte mentionne les travaux d’amélioration et non plus les travaux de rénovation. Cependant, le dispositif continue de s'appliquer aux opérations de ventes d'immeubles à rénover (BOI-IR-RICI-365-10 n° 90).

Le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 précise la nouvelle nature des travaux éligibles au dispositif Denormandie. Il s’agit de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Sont considérées comme des surfaces annexes les surfaces des :

  • garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
  • loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Habiter ou investir ?

Tout dépend de votre projet et du montant de vos impôts. Certaines lois de défiscalisation sont destinées à des contribuables se situant dans les tranches d'imposition les plus élevées.

Certains dispositifs de défiscalisation permettent de récupérer son bien pour y habiter à une échéance plus ou moins courte. Vous trouverez toutes les réponses à vos interrogations dans le tableau ci-dessus.

Ces pros peuvent vous aider