Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais le céder à plus ou moins court terme à vos ascendants ou descendants. Avez-vous pensé à l’achat en démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété : définition
Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil.
Cet article dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Le droit de propriété, de manière classique, se décompose en plusieurs éléments :
- l’usus, qui correspond au droit d’user du bien ;
- l’abusus, qui équivaut au droit d’en disposer (le céder, l’aliéner, le transmettre…) ;
- le fructus, qui permet d’en récolter les fruits.
Le droit de propriété peut être démembré, ce qui signifie que ces attributs peuvent être répartis entre plusieurs personnes.
L’abusus seul équivaut à ce que l’on nomme la « nue propriété » d’un bien. C’est le fait d’en disposer sans l’utiliser directement soi-même.
L’usus et le fructus, qui permettent de jouir du bien, correspondent à l’usufruit. Ces droits sont précaires et prennent fin avec la disparition du bénéficiaire (ou la fin d’un délai si celui-ci a été prévu).
En effet, l’article 576 du Code civil dispose que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
Alors, pourquoi acheter un bien en démembrement ? Quelles en sont les modalités ? Voyons cela en détail.
Modalités de l’achat en démembrement de propriété
Acheter un bien en démembrement de propriété permet de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire intégral du bien.
Il existe plusieurs types d’achats en démembrement de propriété.
L’achat en démembrement dit « simple »
C’est l’opération la plus classique. Des parents achètent l’usufruit d’un bien, leur enfant acquiert la nue propriété. Les parents jouissent du bien de leur vivant. Une fois les parents décédés, l’enfant devient propriétaire du bien de plein droit, sans versement de droits de succession.
L’achat en démembrement croisé
Dans cette situation, les choses sont différentes. Chacune des parties achète une part d’usufruit et une part de nue propriété sur le bien immobilier.
Cette opération est privilégiée par les couples non mariés ou pacsés.
Lors du décès du conjoint, le survivant demeure en possession à la fois de sa part de nue propriété et d’usufruit. Il conserve donc un droit à la jouissance du logement.