Titre de propriété

Sommaire

Lorsque vous avez l'intention d'acheter un bien immobilier, il vous faut passer devant le notaire. Vous signez alors un acte de vente et devenez définitivement propriétaire. Toutefois, le titre de propriété n'est disponible que quelques mois après la signature.

Bon à savoir : le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 a donné aux notaires la possibilité de recevoir des actes notariés « à distance », c’est-à-dire sans la présence physique à leurs côtés des parties à l’acte. Cette mesure exceptionnelle a pris fin le 10 août 2020. Le notaire était alors en relation avec les parties grâce à un système de visioconférence sécurisé. Dans l'immédiat, il n'est pas envisagé de pérenniser de façon généralisée la « comparution par écrans interposés » (rép. min. n° 31130, JOAN, 3 novembre 2020), mais le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 autorise l’établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ne sont pas présentes.

Mais qu'est-ce, au juste, qu'un titre de propriété, et à quoi sert-il ? Le point dans cet article.

Titre de propriété : définition

Le terme « titre de propriété » est l'autre nom de l'acte de vente :

  • C’est un acte authentique, rédigé et signé par un officier public, généralement un notaire, sur lequel l'administration fiscale appose ses cachets. Il est publié au service de la publicité foncière.
  • Le titre de propriété permet de prouver que l'on est propriétaire d'un bien, que celui-ci ait été acheté, transmis ou acquis à la suite d'une donation ou d'un partage. 

Obtenir un titre de propriété

Lors d'un achat immobilier, la transmission du titre de propriété par le notaire à l'acquéreur ne se fait pas au moment de la signature de l'acte de vente.

  • Au départ, l'acquéreur obtient une attestation de propriété. Celle-ci fait foi et permet à l'acquéreur d'accomplir les démarches administratives rendues nécessaires par l'acquisition de son bien. Le véritable titre doit être publié au service de la publicité foncière avant d'être remis à l'acheteur.
  • Après cette publication, le notaire remet à l'acquéreur une copie authentique de son acte de propriété. Généralement, il s'écoule quelques mois entre la signature de l'acte de vente et l'obtention du titre de propriété. Expédié par voie postale, celui-ci est accompagné du solde du compte.

À noter : lors d'une succession, c'est l'attestation immobilière, et non l'acte de vente, qui sert de base ; elle correspond en effet au titre de propriété pour les héritiers ; elle est publiée au service de la publicité foncière dans les 6 mois suivant le décès.

Titre de propriété : contenu

Il se compose de deux parties : la partie normalisée et la partie développée.

La partie normalisée comporte les éléments de l'acte de vente nécessaires pour la publication à la publicité foncière et la détermination de l'assiette des droits. taxes ou impôts. Y figurent les mentions suivantes :

  • La description du bien (maison, appartement, commerce, etc.). Elle doit également établir précisément la situation de l'immeuble. Les numéros de lots composant le bien sont précisés lorsque ce dernier est soumis au régime de la copropriété. L'acte mentionne alors la superficie de la partie privative.
  • L'identification des parties : l'état civil des vendeurs et acquéreurs, leurs adresses et coordonnées, leur régime matrimonial, leur nationalité, leur statut fiscal et leur capacité.
  • Les quotités assises : il s'agit de la quote-part de propriété acquise par l'acquéreur et de la quote-part de propriété éventuellement conservée par le vendeur. Le plus généralement, l'acheteur acquiert la pleine propriété.
  • Le prix du bien : il peut être détaillé en dissociant les biens meubles des biens immeubles.
  • Le paiement du prix.
  • L'état descriptif de division et le règlement de copropriété le cas échéant.
  • Les charges et conditions : le paiement des frais, la répartition des impôts locaux et taxes entre le vendeur et l'acquéreur (taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière).
  • Les déclarations sur les plus-values immobilières des vendeurs.
  • Les déclarations sur le domicile fiscal des vendeurs.
  • Les droits d'enregistrement : taxe départementale, taxe communale, frais d'assiette.
  • L'acte énonce, par ailleurs, le nom et l'adresse de l'office du notaire où il a été passé.
  • La désignation cadastrale est établie d'après un extrait. C'est le notaire qui le sollicite auprès du service départemental du cadastre. Cette administration gère les documents permettant de déterminer la répartition des propriétés au sein d'un territoire.
  • Le titre de propriété comporte le nom des anciens propriétaires, au cas où il serait nécessaire de les contacter.
  • Enfin, pour être valide, le titre doit comporter la date de l'acte, ainsi que la signature du notaire et des parties.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).

La partie développée permet au notaire rédacteur de l'acte de développer certaines éléments : 

  • La purge du droit de rétractation.
  • Les conditions générales de la vente :
    • la garantie en cas d'éviction ;
    • la garantie hypothécaire ;
    • l'état (la subrogation de l'acquéreur dans tous les droits et actions du vendeur) ;
    • la contenance du terrain d'assiette ;
    • les servitudes : ce sont des droits établis sur un immeuble ou un terrain au profit d'un autre bien ; si la maison est classée monument historique, cela représente une servitude d'utilité publique, il n'est pas possible d'en disposer en toute liberté ;
    • les contrats de fournitures de fluides, de maintenance, d'entretien et d'exploitation ;
    • l'assurance ;
    • Les déclarations du vendeur sur les conditions générales :
      • sur l'état ;
      • sur l'absence de restriction à son droit de disposer ;
      • sur l'absence d'opération de construction ou assimilées depuis 10 ans ;
      • sur les servitudes ;
      • sur la situation locative.
  • Les dispositions relatives à l'urbanisme.
  • Les dispositions relatives à la préemption.
  • Les diagnostics techniques et environnementaux :
    • l'installation de gaz ;
    • le contrôle de l'installation intérieure d'électricité ;
    • la réglementation inhérente à la présence d'un ascenseur ;
    • l'assainissement ;
    • l'amiante (présence éventuelle d'amiante) ;
    • le saturnisme (présence éventuelle de plomb) ;
    • l'état parasitaire (présence éventuelle de termites) ;
    • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

À noter : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée. Sa durée de validité a été aménagée : 10 ans pour les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 ; jusqu'au 31 décembre 2022 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ; jusqu'au 31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (article D. 126-19 du Code de la construction et de l'habitation).

    • l'état des risques naturels et technologiques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués), issu d'un arrêté du 13 juillet 2018), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).
  • Les réglementations spécifiques à la copropriété (pour les biens qui y sont soumis) :
    • le carnet d'entretien de l'ensemble immobilier ;
    • la garantie de superficie ;
    • le statut de la copropriété.
  • La situation hypothécaire.
  • L'origine de propriété.

Bon à savoir : si vous venez à perdre votre titre, vous pouvez obtenir une copie de l'acte authentique suivant deux modalités : la première consiste à demander une copie au notaire rédacteur qui détient l'original, la minute ; la seconde, à demander une copie au service de la publicité foncière dont dépend le bien. Dans ce dernier cas, la demande doit être accompagnée d'un formulaire Cerfa n° 11273 ou n° 3231-SD pour un bien immobilier acquis avant le 1er janvier 1956, ou formulaire Cerfa n° 11187 ou n° 3236-SD pour un bien immobilier acquis à partir du 1er janvier 1956. Cette démarche est payante.

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