Située dans des immeubles datant le plus souvent du XIXe siècle, au dernier étage – celui réservé au personnel de service –, la chambre de bonne constitue un investissement immobilier très rentable. D’ailleurs, la réglementation a été revue pour que ce type de logement réponde à un minimum de confort.
Cette fiche pratique vous présente comment acheter une chambre de bonne.
1. Renseignez-vous sur la réglementation propre aux chambres de bonne avant d’en acheter une
La chambre de bonne est dotée de caractéristiques propres :
- dans de nombreux cas, les sanitaires voire la douche sont sur le palier ;
- la surface est petite (moins de 15 m²) ;
- il n’y a qu’une seule pièce ;
- elle possède une fenêtre de toit.
Pour autant, malgré la promiscuité, vous pouvez acheter une chambre de bonne en vue de la louer ou d’y habiter :
- si la surface habitable est de 9 m² au minimum sous 2,20 m de hauteur de plafond ;
- ou si le volume habitable est d’au moins 20 m³.
2. Vérifiez certains aspects communs à tous les types de biens immobiliers
Des critères relatifs au logement décent sont à prendre en compte pour pouvoir acheter une chambre de bonne :
- des réseaux électrique, eau (s’il y a un point d’eau) et gaz conformes ;
- un éclairage naturel suffisant ;
- une ouverture permettant de changer l’air de la pièce ;
- un évier avec eau chaude et eau froide ;
- un endroit pour faire chauffer un repas ;
- un chauffage normal, correctement alimenté, et avec évacuation des produits de combustion le cas échéant.
Le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l’air (s’ajoutant à l’étanchéité à l’eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité à compter du 1er juillet 2018).
Outre la réglementation propre au logement décent, d’autres éléments communs à tous les types de biens immobiliers sont à contrôler au moment où vous visitez la chambre de bonne avant de l’acquérir :
- l’entretien des parties communes (escalier d’accès, sanitaires, douche…) ;
- l’isolation phonique avec les autres chambres du palier ;
- l’état du sol ;
- les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et, si possible, des autres réunions afin de savoir ce qui va bien ou pas dans l’immeuble.
3. Déposez une offre d’achat
Adressez une lettre au vendeur en recommandé (ou remettez-lui en main propre) dans laquelle vous indiquez votre identité, vos coordonnées, les mêmes informations pour le vendeur, une description de votre bien et votre proposition de prix.
Votre prix doit tenir compte :
- des éventuels travaux de remise aux normes ou d’amélioration pour rendre le logement totalement décent ;
- le loyer que vous pourrez en tirer si vous destinez le bien à la location :
- autour de 300 € si les sanitaires et douche sont à l’extérieur ;
- 500 € si une cabine de douche avec WC est installée dans la chambre.
4. Concrétisez l’achat de votre chambre de bonne
Une fois la visite faite et les diagnostics techniques lus, un certain formalisme commun à l’achat de tout type de bien immobilier est à respecter pour acheter votre chambre de bonne.
Signez la promesse de vente
Si votre offre est acceptée, signez la promesse de vente qui reprend, notamment, les caractéristiques du bien ou bien vos réserves et conditions pouvant remettre en cause la transaction.
Parmi les conditions à la vente, il y a votre financement. Précisez la manière dont la transaction va être réglée :
- crédit immobilier ;
- revente d’un autre bien ;
- déblocage d’un héritage, d’un placement (assurance-vie, épargne salariale…).
Indiquez également en quoi la source de financement peut remettre en cause la vente :
- prêt immobilier refusé ;
- vente retardée ;
- contestation de la répartition de l’héritage.
Signez l’acte de vente
À la date prévue, si les conditions prévues sont réunies et les réserves levées, retrouvez le vendeur chez le notaire pour signer l’acte de vente. Versez le montant convenu, moins l’éventuel acompte de 10 % que vous pouvez avoir versé à la promesse de vente.