Vous avez un projet d'acquisition et êtes intéressé par un bien en copropriété ? Acheter en copropriété suppose de prendre quelques précautions et de vérifier certains documents essentiels. Bien informé, vous réaliserez un beau projet immobilier.
Voici quelques conseils pour vous renseigner avant d'acheter en copropriété.
Zoom sur le fonctionnement de la copropriété
Connaître le fonctionnement de la copropriété permet d'analyser au mieux les documents obligatoires qui vous seront transmis avant la signature éventuelle d'un compromis de vente.
Les lots de copropriété
La spécificité de l'achat en copropriété tient à l'acquisition d'un bien à usage privatif dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Vous vous portez acquéreur d'un ou plusieurs lots de copropriété.
Chaque lot est une fraction d'immeuble composée d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes de copropriété. Vous devrez donc participer aux dépenses d'entretien des parties communes et des équipements communs ainsi qu'aux frais de fonctionnement à hauteur de vos tantièmes.
Le statut et le règlement de la copropriété
Un immeuble bâti ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes est nécessairement soumis au statut légal de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
L’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire pour fixer les droits et les obligations des copropriétaires et la vie de la copropriété. Il définit les modalités de gestion et la répartition des charges entre les copropriétaires ainsi que l’organisation des assemblées générales et la manière dont y seront votées les résolutions. Étudiez-le attentivement avant votre acquisition.
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Les acteurs de la copropriété
On recense 3 acteurs de la copropriété :
- le syndicat des copropriétaires : c’est l’ensemble des copropriétaires ;
- le syndic de copropriété : il est désigné par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale ;
Bon à savoir : le syndic peut être un professionnel ou un bénévole. Certaines copropriétés sont gérées par un syndic bénévole.
À noter : pour faciliter la mise en concurrence des syndics professionnels, à compter du 1er janvier 2022, les syndics doivent annexer une fiche d’information à leur proposition de contrat. Un arrêté du 30 juillet 2021 fournit le modèle de fiche.
- le conseil syndical : il est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires et son rôle principal est de contrôler la gestion du syndic et de l'assister.
À noter : depuis juin 2020, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir aura une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG des copropriétaires.
Pensez à vous assurer de la tenue d’assemblées générales régulières, des modalités de répartition des charges et des décisions de travaux.
Bon à savoir : le fait que des bâtiments soient reliés entre eux par un garage commun ne leur fait pas perdre leur caractère distinct. La copropriété peut donc créer un syndicat secondaire pour que ces constructions soient gérées de manière autonome et que les assemblées générales soient distinctes (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-26.133).
Les différents types de charges en copropriété
Deux types de charges de copropriété sont à distinguer :
- Les charges courantes : ce sont les charges récurrentes qui correspondent aux dépenses d'entretien et de gestion de la copropriété. Elles font l'objet d'un budget prévisionnel voté chaque année.
- Les appels de fonds travaux : ce sont des charges supplémentaires pouvant être appelées quand il convient d’effectuer des travaux dans les parties communes de l’immeuble (remises aux normes des équipements communs, travaux de réparation ou d’aménagements).
Bon à savoir : les frais engendrés par la convocation et la tenue d’une assemblée générale constituent des charges relevant de l’administration des parties communes. À ce titre, ils doivent être répartis entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.060).
1. Vérifiez certaines informations avant d’acheter en copropriété
Pour trouver les premières informations sur le bien que vous souhaitez acheter en copropriété, lisez attentivement l’annonce immobilière repérée, et n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur directement ou de l’agence immobilière pour recueillir les informations suivantes :
- Le nombre de lot dans l'immeuble.
- Le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes supportées par le bailleur. Ce montant vous permettra d’évaluer les charges courantes, ainsi que d’envisager la part que vous devrez supporter dans le cas où des travaux seraient à réaliser une fois le bien acquis.
- L'existence éventuelle de procédures en cours en cas de copropriété en difficultés ou dégradées : dans ce cas, la copropriété est gérée par un administrateur ou mandataire désigné par le tribunal.
Le syndic tient un jour un extranet de la copropriété qui permet aux personnes concernées d’avoir accès aux documents. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des documents devant être mis à disposition de l'ensemble des copropriétaires (règlement de copropriété, carnet d'entretien, etc.), des copropriétaires individuellement (avis d'appel de fonds, montant fonds de travaux, etc.) et des membres du conseil syndical (balance générale des comptes, liste de tous les copropriétaires, etc.).
Bon à savoir : pour savoir si une copropriété est en difficulté ou dégradée, outre l'obligation de mention sur l'annonce immobilière et sauf à poser la question, vous pouvez consulter le registre des copropriétés. La loi ALUR a en effet instauré une obligation d'immatriculation des copropriétés.
- Le carnet d'entretien de l'immeuble que le vendeur doit vous permettre de consulter. Ce carnet répertorie les informations techniques sur l'entretien et les travaux réalisés. Le syndic doit le tenir à jour.
- L'état du logement en consultant le diagnostic technique. Que ce soit en copropriété ou pour une maison individuelle, le diagnostic technique doit comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le constat de risque d'exposition au plomb pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l'état d'amiante pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997 ;
- l'état relatif à la présence de termites, si le logement est situé dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral ;
- l'état relatif à l'installation de gaz et d'électricité si elles ont plus de 15 ans.
2. Vérifiez la bonne gestion de la copropriété
Avant de signer la promesse ou le compromis de vente, il est indispensable d’obtenir et d'étudier attentivement les documents relatifs à la gestion de la copropriété.
Lisez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division vous permettent de comprendre :
- Le fonctionnement de la copropriété.
- Les conditions d'utilisation des parties communes et privatives.
- Les modalités de répartition des charges.
- La désignation des lots ainsi que leur superficie (loi Carrez). Cette superficie doit figurer dans le compromis de vente. Il s'agit d'un mesurage obligatoirement réalisé par un professionnel.
Bon à savoir : vérifiez bien la désignation de votre lot. Son contenu peut être différent s'il y a eu redistribution des pièces et abattement de cloison.
Important : votre lot de doit pas avoir de parties communes annexées car, dans ce cas, le syndicat des copropriétaires pourrait demander la remise en état initial ou imposer que vous les achetiez à la copropriété (par exemple, le pallier du dernier étage ne doit pas être devenu une pièce à part entière du lot par création d'un hall).
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Lisez les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
Dans ces procès-verbaux figurent des informations sur les travaux votés et les éventuelles procédures en cours (par exemple contre un copropriétaire pour impayés de charges).
Lisez également les questions diverses afin de vous assurer qu'il n'existe pas de problèmes récurrents dans la copropriété tels que des troubles de voisinage, des travaux demandés à plusieurs reprises mais jamais votés...
Par ailleurs, face à la crise sanitaire, depuis le 1er juin 2020 et jusqu'au 31 janvier 2021, sachez que les AG des copropriétaires peuvent se tenir par visioconférence sans autorisation préalable nécessaire. Si la visioconférence n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions soient prises au moyen d'un vote par correspondance (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020). Le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.
À noter : à compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l'obligation d'informer les copropriétaires sur les règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).
Bon à savoir : en cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.
Obtenez des informations financières sur la copropriété
Plusieurs informations sur l’état financier de la copropriété sont importantes à récupérer auprès du vendeur :
- L'état global des impayés de charges : il permet de savoir si la copropriété est saine. En effet, même s'il n'existe pas de solidarité entre les copropriétaires, si certains ne paient pas les appels de fonds, le syndic sera contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour honorer les factures.
- Vérifiez également que les fournisseurs (gaz, électricité, fioul, eau...) sont payés.
Important : renseignez-vous sur l'existence ou non de sommes que vous pourriez devoir à la copropriété. Elles peuvent être dues à des travaux votés mais dont les appels de fonds sont prévus à des dates postérieures à la vente. Il peut aussi s'agir d'avances versées par le vendeur pour des travaux à venir, qui lui seront remboursées par la copropriété et que vous devrez prendre à votre charge.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2017, le vendeur doit porter à la connaissance de l'acheteur le montant de la cotisation aux fonds travaux et le montant du dernier versement effectué. Une fiche synthétique sur les informations financières et techniques de la copropriété doit également être transmise depuis le 31 décembre 2016, 2017 et 2018, en fonction de la taille de la copropriété.
Vérifiez que la copropriété est assurée
Deux types d'assurance à vérifier :
- Si la copropriété a été construite depuis moins de 10 ans, la dommage-ouvrage doit figurer dans l'acte de vente. L'assurance dommage-ouvrage (DO) vous permet d'obtenir réparation des dommages portant atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination, sans avoir à rechercher la responsabilité de chaque entreprise.
Bon à savoir : le vendeur est solidairement responsable avec les entreprises. En cas de dommages graves, si aucune DO n'a été souscrite, vous pourrez engager une action contre le vendeur, lequel se retournera contre les entreprises concernées.
- Le syndicat des copropriétaires a l'obligation légale de souscrire une assurance multi-risques.
Bon à savoir : vous serez informé dans l'acte de vente d'un éventuel défaut d'assurance. En cas de sinistre entre parties communes et parties privatives, vous vous exposez à ne pas obtenir remboursement de vos dommages. Par ailleurs, si la copropriété est gérée par un syndic, le défaut d'assurance peut être le signe d'une mauvaise gestion. Soyez vigilent, demandez des explications.
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3. Informez-vous sur la répartition des charges de copropriété avant d’acheter votre bien
Dès la notification de la vente par le notaire, vous serez redevable des appels de fonds, que ce soit pour les charges courantes ou pour les travaux. Les appels de fonds pour les charges courantes sont fixés en fonction d'un budget prévisionnel.
Chaque année, après approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation des charges intervient. Que le solde soit créditeur ou débiteur, le principe est que cette régularisation est supportée par celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Bon à savoir : dans l’acte de vente, acquéreur et vendeur ont la liberté de prévoir une répartition des charges différente. Cette demande peut émaner de l’une ou l’autre des parties, en cas de disproportion entre le budget prévisionnel et les charges réelles.