Le droit français ne prévoit rien en ce qui concerne l’achat immobilier par deux concubins. Plusieurs formules d’acquisition sont donc possibles.
1. En indivision : décider à deux
Le plus souvent, ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent lorsque 2 concubins veulent acheter un bien immobilier.
L’acte d’achat indique dans quelles proportions chacun est propriétaire du bien indivis, lorsque rien n’est précisé, on considère qu’ils en détiennent une part égale.
Le principe de l’indivision est que toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité ce qui en cas de désaccord va engendrer une situation de blocage.
- En cas de séparation, les concubins peuvent vendre le bien et se répartir le prix de vente dans les mêmes proportions que lors de l’achat (par exemple, si l’un avait financé 60 % de l’acquisition et l’autre 40 %, le prix de vente sera réparti dans les mêmes proportions).
- Autres variations, l’un des concubins peut racheter la part de l’autre ou à défaut d’accord amiable, demander le partage du bien en justice. Le bien sera alors vendu aux enchères publiques.
- En cas de décès d’un concubin, sa part ira à ses héritiers qui pourront exiger le partage.
2. Le PACS : incidence au décès
La signature d’un PACS par 2 concubins n’a pas tellement d’incidence en matière d’achat immobilier, mais plutôt au moment du décès de l’un d’eux.
Le bien immobilier acheté par des partenaires pacsés ne sera pas soumis au même régime selon la date de signature du PACS.
- Les personnes pacsées avant le 1er janvier 2007 sont soumises au régime de l’indivision, chaque personne possède une part du logement (par défaut 50 % chacune).
- Les personnes pacsées à partir du 1er janvier 2007 sont soumises au régime de la séparation de biens.
Les biens achetés par un partenaire ne sont pas partagés avec l’autre et ceux achetés en commun tiennent compte des fonds apportés par chacun.
En cas de séparation, soit l’un des 2 partenaires rachète la part de l’autre, soit ils décident de vendre le bien et de se partager le prix au prorata de leur apport respectif.
Pour pouvoir transmettre sa part du logement acheté en commun, chaque partenaire devra rédiger un testament en faveur de l’autre. Dans ce cas, ils seront, comme les personnes mariées, exonérés de droits de succession.
Autre avantage offert par le PACS (en l’absence de testament) : le partenaire survivant peut continuer à habiter le logement gratuitement pendant 1 an à compter du décès.
3. La SCI : s’associer pour acheter
Avant d’acheter, les concubins peuvent décider de constituer une société civile immobilière (SCI) dans laquelle ils seront associés.
C’est cette société qui achètera le bien et en sera propriétaire, les concubins ne détenant que des parts sociales (le nombre de parts sociales est proportionnel au montant de l’apport de chacun dans la société).
- En cas de séparation :
- chaque concubin pourra vendre ses parts sociales à l’autre ou à une tierce personne ;
- ceci à condition que cela se fasse dans le respect des éventuelles clauses d’agrément prévues dans les statuts de la société (clause qui permet au concubin restant de s’opposer ou d’approuver la transmission des parts sociales à une tierce personne).
- En cas de décès de l’un, la société protège davantage le survivant qu’en cas d’indivision puisque les décisions devront se prendre à la majorité fixée par les statuts et plus à l’unanimité.
D’autre part et si les statuts comportent des clauses d’agrément, les héritiers du défunt ne pourront devenir associés qu’avec l’accord du concubin survivant (il ne peut refuser de donner son accord que s’il est en mesure de racheter les parts du défunt).
4. Le pacte tontinier : pour un seul propriétaire
La tontine est une clause juridique insérée dans l’acte d’acquisition et qui prévoit qu’au décès de l’un des 2 concubins, le survivant deviendra seul propriétaire du bien quelque soit le montant de sa participation lors de l’acquisition.
- Le concubin survivant est alors considéré comme seul propriétaire du bien de manière rétroactive, c’est-à-dire depuis la date d’acquisition.
- Par conséquent, le bien immobilier ne fait plus partie de la succession du défunt ce qui est très pénalisant pour ses héritiers qui ne pourront prétendre à aucun droit sur ce bien.
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