8 astuces pour acheter un bien immobilier moins cher

Il y a quelques années encore, on ne trouvait que des défauts aux logements en rez-de-chaussée (trop sombres, trop bruyants…) mais depuis que les prix de l’immobilier ont flambé, les investisseurs ont révisé leur opinion. Aujourd’hui, les logements en rez-de-chaussée :

• bénéficient d’une décote de 15 % à 40 % par rapport aux logements en étage ;
• sont également attractifs en termes de charges et de taxes (habitation et foncière).

Autrement dit, acheter en rez-de-chaussée permet d’acheter plus grand à moindre coût. Par ailleurs, contrairement à une croyance répandue, les rez-de-chaussée ;

• répondent à une vraie demande puisque leur accès de plain pied les rend idéalement accessibles aux ménages avec enfants, personnes âgées ou à mobilité réduite ;
• ne se font pas plus cambrioler que les logements en étage.

De plus, dans les immeubles récents, les promoteurs renforcent systématiquement les équipements de sécurité des appartements en rez-de-chaussée.

Jugée plutôt désuète, la vente en viager retrouve un regain d’intérêt depuis la crise immobilière.

Dans la vente en viager, le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, cède à l’acheteur (débirentier) son bien moyennant le versement d’une rente pendant le restant de ces jours. C’est une opération spéculative qui permet d’accéder à la propriété en pariant sur la durée de vie du vendeur.

• Ce pari sur l’espérance de vie constitue l’intérêt majeur du viager : celui de ne pas payer pendant trop longtemps la rente au vendeur et donc de faire un bonne affaire.
• L’autre intérêt pour l’acquéreur se trouve dans le paiement du prix de vente par fractions échelonnées ce qui lui permet de devenir propriétaire sans avoir recours à un crédit immobilier et à tous les inconvénients qui en découlent (formalités, frais,…).

Le viager s’éteint par le décès du vendeur quelle qu'en soit la cause.

Une autre astuce pour profiter d’une ristourne sur le prix d’un logement est d’opérer un démembrement de propriété temporaire.

Cela revient à acheter la nue propriété d’un logement et à laisser une autre personne (en général un bailleur social) acquérir l’usage du bien (usufruit).

• L’acquéreur de la nue-propriété ne paie que 50 à 60 % de la valeur totale du bien limitant ainsi son engagement financier.
• Pendant une période comprise entre 15 et 20 ans, c’est l’usufruitier qui va louer le bien et en percevoir les loyers.
• Puis, à l’issue de cette période, l’acquéreur nu-propriétaire récupère l’intégralité du droit de propriété sur ce bien sans avoir à payer sa part à l’usufruitier.

Cette option est d’autant plus alléchante qu’elle porte sur des biens idéalement situés (villes huppées et dans les hypercentres).

Dans toute opération d’acquisition, l’emplacement participe majoritairement à la détermination du prix d’où le constat que l’achat immobilier dans un quartier en devenir est un investissement judicieux.

En effet, l’acheteur achète le m² à un prix plus raisonnable que dans un quartier « branché » et réalisera une belle plus-value le jour de la revente (le prix du m² dans ce genre de quartier augmente plus vite que celui dans les quartiers où il est déjà très élevé).

Pour que cette opération soit un succès, il y a un certain nombre de critères à respecter.

• D’abord, le quartier doit être bien desservi.
• Ensuite l’acquéreur devra vérifier la présence d’écoles, de commerces, d’espaces verts, de lieux de loisirs (restaurants, cinémas…).
• Enfin, il faut être attentif à la qualité de l’immeuble (exposition, bruit, épaisseur des murs…).

Qu’il soit vendu par les notaires, l’État (le service des domaines) ou les tribunaux, un bien immobilier proposé aux enchères est toujours en dessous du prix du marché.

L’autre intérêt de ce type de vente réside dans l’opportunité d’acquérir des biens difficiles à trouver comme de belles adresses dans les grandes villes ou des biens originaux (exemple : une gendarmerie désaffectée, un château…).

Cependant, attention de ne pas vouloir avoir toujours le dernier mot aux enchères, vous risquerez de surpayer le prix.

Le prix d’un logement loué (avec un locataire en place) offre une décote de 10 à 20 % par rapport au prix d’un logement libre.

De plus, la présence d’un locataire donne une connaissance précise de la rentabilité de l’investissement.

L’inconvénient majeur de cette formule est qu’il sera très difficile de déloger ces occupants qui sont bien protégés par la loi.

Avant d’acheter, le futur propriétaire doit se renseigner :

• sur l’ancienneté du locataire dans les lieux ;
• sa régularité dans les paiements ;
• mais aussi son âge pour savoir s’il n’aura pas de problème pour reprendre le logement.

Acheter un bien immobilier à plusieurs, entre parents ou amis, est une alternative permettant de partager les dépenses et de s’offrir un bien qui n’aurait pas été accessible autrement.

• Si cet achat se fait en indivision, les acquéreurs ont un pourcentage de la propriété en fonction du montant de leur apport.
• S’il se fait par le biais d’une SCI, le capital est constitué par le bien acquis et divisé en parts sociales.

L’atout principal de la SCI est qu’on peut en sortir à tout moment ce qui n’est pas le cas de l’indivision.

Par ailleurs, acheter en SCI permet aux associés de nommer un gérant qui s’occupera de la gestion courante du bien.

Compte tenu de la multitude des aides à l’accession immobilière existant en France à ce jour, il serait dommage de ne pas en profiter.

Parmi ces aides caracole en tête le PTZ+ (prêt à taux zéro+) qui se substitue au PTZ ancienne formule.

• Ce prêt est accessible à tous les primo-accédants sans condition de ressources qui bénéficieront d’un crédit gratuit d’un montant pouvant aller jusqu’à 40 % du prix du logement.
• L’achat en PTZ+ est possible dans le neuf seulement, l’ancien est désormais exclu sauf exception du logement social existant.

Par ailleurs, certaines collectivités locales ont créé des dispositifs de soutien à l’accession à la propriété, citons par exemple le prêt Paris logement (PPL).

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