Le démembrement immobilier est un procédé notarié consistant à séparer un bien en deux parties.
Deux cas possibles :
- l'usufruit : droit d'utiliser sans posséder ;
- la nue-propriété : droit de posséder mais pas d'utiliser.
Chacun de ces droits présentant des avantages spécifiques, choisir entre la nue-propriété et l’usufruit est une question essentielle en fonction des objectifs que l'on souhaite atteindre.
Préparer une succession
Pour transmettre des biens sans droits de succession, on choisira de s'attribuer l'usufruit et de donner la nue-propriété à la personne à qui l'on souhaite transmettre.
Bon à savoir : au moment où le nu-propriétaire récupère l'usufruit, on considère qu'il n'y a ni héritage ni donation, mais la simple récupération d'un droit. De fait, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession.
Acheter un bien immobilier pour le transmettre
Si l’on souhaite acheter un bien immobilier pour le transmettre, deux choix s'offrent alors. On peut :
- acheter un immeuble déjà démembré via une agence immobilière spécialisée ;
- acheter un bien en pleine propriété, et le faire démembrer ensuite par le même notaire que celui ayant enregistré la transaction.
Démembrer un bien immobilier existant pour le transmettre
Si l’on souhaite démembrer un bien immobilier pour le transmettre, il convient de consulter l'annuaire des notaires du département au sein duquel se situe le bien immobilier et de contacter l'étude concernée, car un démembrement doit être un acte notarié.
Bon à savoir : dans le cadre d'un bail commercial, lorsque la propriété du bien donné en location est démembrée, l’usufruitier peut mettre fin au bail et notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. L’usufruitier a donc seul la qualité de bailleur et doit assumer le versement ou non de l’indemnité d’éviction qui est à sa seule charge (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162).
Choisir le jour de la transmission
Pour choisir le jour de la transmission, deux solutions s'offrent au donateur :
- Le démembrement viager : dans ce cas, le nu-propriétaire donataire recevra la pleine propriété au décès de l'usufruitier donateur.
- Le démembrement temporaire : dans ce cas, le nu-propriétaire donataire recevra la pleine propriété à une date définie.
Important : l'administration fiscale peut considérer que le démembrement a été effectué uniquement dans le but de ne pas payer de droits de succession, il convient donc de le faire durer.
Investir pour se constituer un patrimoine
Dans le but de se créer un patrimoine immobilier
Afin de se créer un patrimoine immobilier, l'investissement en nue-propriété est la meilleure solution : on acquiert la nue-propriété d'un bien démembré dans un premier temps. On récupère ensuite la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
Au final, on aura acquis un bien pour moitié moins que sa valeur réelle.
Bon à savoir : plus longue est la durée de l'usufruit, moins cher est le coût de la nue-propriété.
Dans le but d'effectuer un placement à court ou moyen terme
Si l'on dispose d'une importante somme d'argent, acheter l'usufruit d'un bien immobilier démembré et le louer permet de percevoir un plein loyer tout en n'investissant qu'une partie du prix du bien immobilier.
Important : l'imposition des loyers est forte dans ce cas car aucune mensualité de prêt ne vient compenser les rentrées d'argent. Investir en usufruit est intéressant lorsque l'on souhaite profiter d'un déficit foncier existant.
Diminuer ses revenus fonciers
Les personnes possédant déjà des revenus fonciers peuvent acheter un bien immobilier en nue-propriété via un prêt afin de déduire les intérêts.
Étant donné qu'aucun loyer ne vient pas compenser les mensualités, tous les intérêts viennent se déduire de la somme des autres revenus fonciers, permettant ainsi d'abaisser sa base d'imposition foncière.
Important : les intérêts d'un prêt ne peuvent pas agir directement sur les revenus.