Clause de substitution dans un compromis de vente

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Vous êtes sur le point d'acquérir un bien immobilier. Toutefois, vous souhaitez pouvoir substituer un tiers dans vos démarches (un proche ou une société). Est-ce possible ? Le point sur la clause de substitution du compromis de vente.

Clause de substitution du compromis de vente : définition de la faculté de substitution

Un compromis de vente est l'opération par laquelle deux parties, un vendeur et un acheteur, s'accordent sur la vente d'un bien immobilier et son prix et s'y engagent réciproquement.

Cet acte peut contenir différentes clauses. Entre autres, un délai y est stipulé pour la réalisation effective de la vente. 

L'on peut également y introduire une faculté de substitution qui permet à l'acquéreur de substituer un tiers dans ses droits.

Exemple : vous êtes en train d'acheter un bien immobilier mais vous souhaitez également constituer une société civile immobilière pour qu'elle en soit propriétaire. Dans l'attente de la création de la société, une clause de substitution peut être insérée au compromis. 

Clause de substitution dans un compromis de vente : conditions et effets

Conditions

Pour être valable, la faculté de substitution doit être prévue dans l'acte par une clause spécifique.

Exemple : la clause peut être libellée comme suit : « il est précisé que l'acquéreur aura la faculté de se faire substituer ».

Du reste, la substitution n'est pas possible si le contrat est conclu intuitu personae (en fonction de la personne expressément désignée dans l'acte).

Enfin, elle est interdite dès lors qu'elle entre dans le champ d'application de l'article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques. 

En effet, selon cet article, « est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier » .

Il n'existe aucune formalité spécifique, outre la substitution en elle-même. En effet, la cour de cassation a pu juger que le fait pour le bénéficiaire d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance. Il n'y a donc pas d'obligation d'accomplir les formalités prévues par l'article 1690 du Code civil (Cass. Civ. 3, 12 avril 2012, n°11-14279). 

La substitution doit intervenir avant la réalisation définitive de la vente. Les délais de finalisation ne doivent donc pas être écoulés. À défaut, l'acquéreur initial est réputé propriétaire. Il lui appartient alors de céder librement son bien au tiers mais la substitution n'est plus possible.

Bon à savoir : dans la mesure où le compromis de vente vaut « vente » au sens de l'article 1589 du Code civil (l'on considère que la vente est fictivement réalisée mais seulement différée), la jurisprudence qualifie la clause de substitution dans ce type d'acte comme une « cession de contrat »  (Cass, Civ. 3, 7 juillet 1993, n° 91-12.368).

Effets de la substitution

Par fiction juridique, le bénéficiaire substitué est placé dans la même position que l'acquéreur initial. Tous les termes du compromis demeurent inchangés et lui sont opposables.

Il doit donc réaliser les formalités et obligations qui lui incombent, en lieu et place du précédent bénéficiaire.

Il deviendra ainsi le propriétaire définitif du bien immobilier. 

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