Acheter un bien immobilier en 9 étapes

La route vers l'acquisition immobilière est longue et jalonnée d'embûches. Pour vous y retrouver, voici les 9 étapes incontournables.

1. Choisir votre notaire

1. Choisir votre notaire
© 123RF / claraveritas

Ce choix n'a pas à être lié à la situation géographique du bien immobilier ni au domicile des parties. Bien qu'un seul notaire suffise pour réaliser valablement une vente, les parties peuvent décider de faire intervenir chacune leur propre notaire.

Le nombre de notaires n'a aucune incidence sur le montant des frais de notaires.

  • En effet, ces frais seront partagés entre les deux notaires en fonction des tâches qu'ils auront accomplies.
  • En règle générale, c'est le notaire de l'acheteur qui rédige l'acte de vente.

2. Signer le compromis ou la promesse de vente

2. Signer le compromis ou la promesse de vente
© Thinkstock

Pour la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), le recours au notaire n'est pas obligatoire, mais semble préférable.

Deux alternatives s'offrent aux parties :

  • la promesse de vente ;
  • et le compromis de vente.

Dans la promesse de vente :

  • L'acquéreur est intéressé par le bien, mais n'est pas sûr de vouloir l'acheter, il peut alors le réserver pendant une durée limitée.
  • Il verse une indemnité d'immobilisation d'environ 10 % du prix de vente qui restera acquise au vendeur à titre de dédommagement s'il renonce finalement à acheter. De son côté, le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur à un prix déterminé.

Dans l'hypothèse où le vendeur souhaite obtenir l'engagement immédiat de son cocontractant, il doit choisir le compromis de vente.

Important : la vente devient ferme et définitive dès la signature du compromis sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas.

À noter : il n’est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d’accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l’absence de lettre d’accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).

3. Remise des diagnostics immobiliers

3. Remise des diagnostics immobiliers
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C'est au stade de l'avant-contrat que le vendeur doit remettre à l'acquéreur les différents diagnostics immobiliers (amiante, diagnostic de performance énergétique, termites, loi Carrez, etc.)

  • Le coût d'établissement des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.
  • Cela va renseigner utilement l'acquéreur et lui permettre de faire une offre d'achat en pleine connaissance de cause.
  • La remise de tels diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés.

Les diagnostics immobiliers se présentent sous la forme d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à l'avant-contrat puis à l'acte authentique.

Attention : l'ensemble des diagnostics immobiliers doit être réalisé par un expert certifié.

Seul le diagnostic Loi Carrez n'oblige pas d'avoir recours à un professionnel, mais en cas d'erreur sur la superficie, la responsabilité de celui qui a réalisé le mesurage sera engagée.

4. Vous voulez vous rétracter ?

4. Vous voulez vous rétracter ?
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L'acheteur d'un bien immobilier bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours à compter de la signature de l'avant-contrat. Il peut exercer son droit sans avoir à justifier d'un motif particulier.

Le délai de dix jours est décompté à partir du lendemain de la remise de l'avant-contrat contre récépissé ou de la première présentation du recommandé.

Attention ! Si l'acheteur ne va pas tout de suite chercher le recommandé, la date de présentation du courrier fait quand même partir le délai.

Le délai de rétractation ne profite qu'à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation.

  • Pour se rétracter, l'acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur l'informant de son souhait de renoncer à la vente.
  • Il n'existe pas un tel délai pour le vendeur qui ne pourra plus se rétracter à compter de la signature de l'avant-contrat.

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté légale et que l’avant-contrat mentionne que vous et votre époux/épouse êtes coacquéreurs, la rétractation d’un seul époux suffit pour être valable. À ce titre, les vendeurs ne peuvent pas demander le paiement de la clause pénale au motif que l’autre époux ne s’est pas rétracté (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.856). 

Délai de 10 jours écoulé ? Seule la non-réalisation d'une des conditions suspensives prévues dans l'avant-contrat va permettre à l'acheteur de ne plus acheter.

Bon à savoir : lorsque le vendeur d’un bien immobilier n’informe pas l’acquéreur du comportement problématique d'un voisin de palier (nuisances sonores, dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants, etc.), et alors que l’acquéreur l’a bien informé que la tranquillité était un critère déterminant pour lui, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive et le montant de la clause pénale n’est pas dû (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330).

5. Monter le dossier de prêt

5. Monter le dossier de prêt
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Dès la signature de l'avant-contrat, l'acheteur doit effectuer les démarches nécessaires pour obtenir son financement.

L'établissement financier va demander à l'acheteur qui souhaite emprunter les documents suivants :

  • un justificatif d'identité, un justificatif de situation familiale ;
  • un justificatif de domicile, les trois derniers bulletins de salaire ;
  • des documents justifiant un éventuel apport personnel ainsi que l'avant-contrat signé.

Les délais de réponse de la banque diffèrent selon la nature du projet. Ainsi, ils sont plus longs lorsque l'acheteur doit obtenir un permis de construire pour la construction d'une maison individuelle.

Lorsque la demande de financement est acceptée par la banque, celle-ci envoie à l'acheteur une offre de prêt écrite. Ce dernier dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de l'offre avant de l'accepter.

L'acheteur à qui le prêt est accordé doit en informer le vendeur et le notaire en charge de la vente.

6. Réalisation des conditions suspensives

6. Réalisation des conditions suspensives
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Les conditions suspensives sont comprises dans l'avant-contrat, et la vente ne pourra se réaliser qu'à la condition que ces conditions se réalisent.

Si l'une d'entre elles ne se réalise pas, l'acheteur peut renoncer à l'avant-contrat sans aucun frais.

Les conditions suspensives que l'on retrouve de manière récurrente dans les avant-contrats sont les suivantes :

  • une situation hypothécaire soldée au moment de la vente ;
  • la renonciation par la collectivité locale à son droit de préemption sur le bien ;
  • l'absence de servitude grevant le bien.

D'autres conditions suspensives peuvent être rajoutées dans le compromis pour tenir compte d'une situation particulière.

Exemple : un commerçant qui souhaite acheter un appartement pour y exercer son activité professionnelle peut décider de n'acheter qu'à la condition d'avoir obtenu préalablement l'accord de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale.

7. Purge du droit de préemption

7. Purge du droit de préemption
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Les collectivités locales disposent d'un droit de préemption urbain sur la plupart des biens mis en vente.

  • Le droit de préemption ne peut être exercé que dans des zones géographiques préalablement définies et pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général telles que la lutte contre l'insalubrité ou le développement d'activités économiques.
  • Il est assez rare que la commune fasse jouer son droit de préemption et achète le bien en lieu et place de l'acquéreur initial.

Le notaire en charge de la vente doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie de la commune sur laquelle est situé le bien immobilier.

L'acte authentique ne peut pas être signé tant que la mairie n'a pas renoncé à son droit de préemption.

  • Elle a 2 mois pour le faire.
  • Dans la pratique, le silence de la mairie pendant ces 2 mois indique qu'elle n'est pas intéressée et la vente entre le vendeur et l'acheteur initial va pouvoir se réaliser.

Bon à savoir : lorsqu’une décision de préemption est annulée de façon définitive par le juge, l’article L.  213-11-1 du Code de l’urbanisme impose à la collectivité de proposer la rétrocession du bien qui a été à tort préempté. Dans 3arrêts du 28 septembre 2020 (n° 430951, 436978 et 432063), le Conseil d’État est venu préciser le régime de cette rétrocession. Si le bien n’a pas été entre temps cédé à un tiers, la collectivité doit vérifier que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général ; si c’est le cas, proposer à l'ancien propriétaire d’acquérir le bien ; puis, le cas échéant, le proposer à l'acquéreur évincé (quand bien même son nom n’était pas indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner).

8. Signer l'acte authentique

8. Signer l'acte authentique
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Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies (obtention du prêt par l'acquéreur, refus de la commune de préempter, etc.) l'acte de vente peut se signer.

  • Cet acte doit obligatoirement se faire par l'intermédiaire d'un notaire afin de revêtir la forme d'un acte authentique.
  • L'acte de vente doit être signé par le vendeur, l'acquéreur et le notaire.

Depuis 2006, la signature de l'acte de vente peut se faire traditionnellement sur papier ou sur support électronique.

En principe, le prix de vente est versé comptant lors de la signature de l'acte authentique et s'accompagne de la remise des clés.

9. Penser aux formalités futures

9. Penser aux formalités futures
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Une fois l'acte de vente signé :

  • Le notaire remet à l'acquéreur une attestation de propriété. Le notaire conserve l'acte authentique de vente afin de le publier à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.
  • L'acquéreur ne reçoit une copie authentique de l'acte de vente que quelques mois après la signature. Le notaire a l'obligation de conserver l'original de l'acte de vente, communément appelé « la minute », pendant 75 ans.
  • Enfin, le notaire remet le prix de vente au vendeur.

Depuis le 1er avril 2013, le prix de vente ne peut plus être délivré par chèque, mais uniquement par virement pour des raisons de transparence et de sécurité des transactions financières.

Attention : avant de remettre le prix de vente au vendeur, le notaire doit prélever le montant de l'impôt sur la plus-value (lorsque la vente n'est pas exonérée) et le reverser au Fisc.

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