Du fait des charges à régler, des travaux à financer et des éventuelles procédures judiciaires en cours, un achat immobilier en copropriété peut avoir de graves incidences financières pour l’acquéreur. En sus des frais inhérents à un déménagement, l’acheteur devra faire face aux charges, fonds de roulement, travaux à venir et procédures en cours une fois son acquisition réalisée. Il doit donc être informé sur ces divers points avant la transaction.
Pour parfaire l’information de l’acquéreur, la loi Alur de 2014 a instauré une sorte de pré-état daté, en plus de l’état daté que le syndic doit fournir au notaire au moment de la conclusion de la vente : désormais, le copropriétaire vendeur doit transmettre une série de documents administratifs et comptables dès le stade de la promesse de vente.
Si dans un premier temps les syndics en ont profité pour facturer une prestation supplémentaire, deux réponses ministérielles ont indiqué que la loi Alur, avec le pré-état daté, ne créait aucun nouveau document. Les syndics n’ont donc pas à intervenir dans son élaboration.
Pré-état daté : obligation d’information dès le compromis pour les ventes en copropriété
L’obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur s’est imposée dès le décret de 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés. Ce décret prévoit que le syndic doit transmettre au notaire un document nommé « état daté » au moment de la signature de l’acte authentique, informant de la position financière du vendeur à l’égard du syndicat des copropriétaires et des particularités de ce dernier. Au fil des ans, la loi a aménagé les formalités à accomplir de la part du vendeur pour que l’acquéreur sache précisément quels sont les frais qui l’attendent.
Afin de parfaire l’information de l’acquéreur, la loi Alur prévoit la communication de pièces administratives et comptables dès l’étape du compromis, que notaires et syndics ont fini dans la pratique par nommer « pré-état daté ». Mais ce document ne fait pas doublon avec l’état daté.
Promesse de vente et pré-état daté
L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation dresse la liste des pièces administratives et comptables à obligatoirement annexer à toutes les promesses de vente lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété.
Éléments administratifs relatifs à la copropriété
Les éléments administratifs relatifs à la copropriété sont les suivants :
- une copie du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés, (que le vendeur a reçu au moment de son acquisition) ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles (mentionnant notamment les travaux à venir et les procédures en cours) adressé par courrier après l’assemblée à chaque copropriétaire, les coordonnées d’assurance de l’immeuble ;
- le dossier de diagnostic technique le cas échéant (le syndic détenant celui des parties communes) ;
- la fiche de synthèse de l’immeuble prévue par l’article 8-2 de la loi de 1965, la notice informant des droits et devoirs des copropriétaires et du fonctionnement d’un syndicat de copropriétaires.
Éléments financiers
Les éléments financiers à fournir, au 31/12 du dernier exercice écoulé sont les suivants : les charges (budget et hors budget comme les travaux) payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables, l’état des impayés de charges, les dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs.
Au jour de la promesse
Afin que la vente puisse être réalisée, le copropriétaire vendeur doit être à jour financièrement à l’égard du syndicat des copropriétaires et faire connaître toute difficulté financière de l’immeuble en transmettant : les provisions sur charges dues éventuellement par vendeur et acquéreur, les sommes dues par l’acquéreur le cas échéant, les fonds de travaux s’il en existe un et la dernière cotisation payée par le vendeur, les avances (car les avances versées par le copropriétaire vendeur lui sont remboursées en cas de départ, le nouveau propriétaire devant les reconstituer).
Le pré-état daté doit être remis au plus tard le jour de la signature de la promesse. La délivrance d’une partie de ces documents marque le point de départ du délai de rétractation de l’article L721-3 du Code de construction. Il est donc dans l’intérêt du vendeur de se hâter de transmettre ces informations au notaire.
Si la vente est réalisée sans promesse, le pré-état daté sera joint à l’acte authentique. En cas de vente publique, les documents ci-dessus énumérés sont annexés au cahier des charges.
Pré-état daté par le syndic ou par le vendeur
La loi Alur ne limitant pas la production du pré-état daté aux seuls syndics, tout copropriétaire vendeur peut le réaliser lui-même. Certains notaires, dans un souci de précision des informations données, demandent que ce soit le syndic qui l’établisse, mais ce n’est pas obligatoire.
Une réponse ministérielle du 14/09/2014 souligne que les informations demandées sont déjà en la possession du copropriétaire vendeur. En effet, les documents comptables sont joints à la convocation. De plus, la comptabilité séparée, obligatoire pour les copropriétés, permet d’obtenir les informations nécessaires.
La réponse ministérielle du 15/09/2015 précise que la loi Alur, en instaurant cette obligation de transmission de documents, ne crée pas un nouveau document. Le pré-état daté n’a donc aucune existence légale. Si à première vue le législateur semblait créer un nouveau document, ce n’est pas le cas. Il est possible de collationner soi-même les éléments à adresser au notaire.
Par ailleurs, la loi ne prévoit pas de faire intervenir le syndic dans l’édition du pré-état daté. En revanche, le syndic est le seul habilité à délivrer l’état daté, nécessaire pour l’acte authentique, et le certificat de l’article 20 de la loi de 1965 qui atteste que le copropriétaire vendeur est à jour de ses charges.
Facturation par les syndics du pré-état daté
Dans un premier temps, la loi ne prévoyant rien de particulier, les syndics professionnels se sont réservés le droit de rédiger le pré-état daté et de le facturer en l’inscrivant dans les prestations particulières de leur contrat, profitant du flou juridique laissé par la loi Alur. Or ces frais s’ajoutaient à ceux, déjà conséquents, réglés par le copropriétaire vendeur pour l’état daté.
Le décret du 26 mars 2015, qui dresse une liste exhaustive des prestations particulières que peuvent facturer les syndics en sus du forfait, règle la question en n’y incluant pas le pré-état daté.
Les syndics n’ont donc pas le droit de facturer une prestation au titre du pré-état daté.