Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à crédit.
Si, pour une raison ou pour ne autre, l’opération ne peut pas se réaliser, le crédit est-il pour autant maintenu ?
Définition de la clause d’indivisibilité
Il y a indivisibilité contractuelle dès lors que deux ou plusieurs contrats sont déclarés interdépendants par la volonté des parties (Cass. Civ. 1, 13 nov. 2008, n° 06-12.920).
Exemple : il y a indivisibilité dans le cas d’un contrat de location de matériel auquel on adjoint, avec le même prestataire, un contrat de maintenance dudit matériel.
Lorsqu’une indivisibilité contractuelle est relevée, la jurisprudence peut, selon les cas, considérer que la nullité du contrat principal entraîne celle du contrat dépendant. C’est particulièrement le cas dans le domaine du crédit.
On considère en effet, de manière classique, que la cause de l’obligation de l’emprunteur réside dans la seule mise à disposition des sommes par le prêteur. Ainsi, en général, le crédit est maintenu même si le bien pour l’achat duquel il a été contracté n’est plus disponible.
Toutefois, dans certains cas, il peut être question de lier l’opération de prêt à un autre contrat. C’est le cas lorsque l’emprunteur démontre qu’il a souscrit le prêt dans le seul but d’acquérir un bien précis (Cass. Civ. 1, 10 septembre 2015, n° 14-13658).
La cause de l’opération devient alors subjective. Les contrats sont liés.
Cette interdépendance peut être exprimée par une clause spécifique d’indivisibilité.
Cette indivisibilité contractuelle trouve logiquement à s’appliquer en matière immobilière, lorsque vous souscrivez un emprunt afin d’acquérir un bien. Il existe à cet égard un régime légal spécifique.
Clause d’indivisibilité et vente immobilière
Modalités de mise en œuvre
Afin de s’assurer de pouvoir obtenir la nullité du prêt souscrit en cas de non réalisation de la vente, une clause doit être stipulée à cet effet.
En effet, l’article L 313-36 du Code de la consommation vient pallier les éventuelles défaillances des parties, considérant que :
« L’offre (de prêt) est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long que celui défini au premier alinéa ».
La clause doit être insérée au contrat de prêt souscrit auprès de l’établissement dispensateur de crédit. À défaut, le contrat est irrégulier et aucune acceptation valable du prêt ne peut intervenir de la part de l’emprunteur.
Pour que le prêt soit régulier, la vente immobilière doit intervenir sous un délai maximal de quatre mois à compter de la signature de l’offre de prêt (à défaut, pour les parties, d’avoir prévu un délai plus long).
Conséquences de la clause d’indivisibilité
En cas de non réalisation de la vente sous le délai projeté, l’article L 313-38 du Code de la consommation précise que l’emprunteur rembourse la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées, ou qu’il aurait versées pour son compte, ainsi que les intérêts y afférent.
Le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d’étude, dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret.
Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles ils pourraient être perçus, doivent figurer très lisiblement dans l’offre de crédit.