Les « frais de notaire » se composent de plusieurs éléments :
- la rémunération du notaire, qui prend la forme d'émoluments (fixes ou proportionnels) ou d'honoraires ;
- les débours (c'est-à-dire le remboursement des frais engagés par le notaire) ;
- les droits et taxes dus à l'État ou aux collectivités territoriales.
Le montant des émoluments est fixé par décret, et ne peut en aucun cas être négocié. Le tarif est aujourd'hui inscrit aux articles A444-53 et suivants du Code de commerce, depuis un arrêté du 26 février 2016, actualisé tous les 2 ans, et dernièrement par un arrêté du 25 février 2022.
Si des remises sont effectuées sur les émoluments, elles s'appliquent également à tous les clients et ne peuvent faire l'objet d’une négociation.
Les honoraires, quant à eux, ne sont pas fixes et peuvent faire l'objet d'une négociation.
Voici quelques pistes pour optimiser vos frais de notaires.
Ce qui est négociable
Seuls les honoraires sont négociables. Contrairement aux émoluments dont le montant est fixé par décret, les honoraires sont librement fixés entre le notaire et son client.
Ils concernent tous les actes dont la tarification n'est pas fixée par décret :
- consultations juridiques ;
- ventes de fonds de commerce ;
- négociation immobilière ;
- transaction ;
- etc.
Ce qui peut être optimisé
Si seuls les honoraires sont négociables, vous pouvez jouer sur certains leviers pour optimiser vos frais de notaire :
Sortir le mobilier du prix de vente
Les droits d'enregistrement (de plus de 5 %) sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier. En cas d'achat d'un bien contenant des meubles, vous pouvez les valoriser, et sortir leur valeur du prix de vente de l'immobilier, afin qu'elle ne serve pas d'assiette au calcul des droits.
Exemple : vous achetez un bien valant 500 000 €, incluant 10 000 € de mobilier que le vendeur laisse en partant. Les droits d'enregistrement (de 5,09 % ou 5,80 % selon les départements) ne seront pas calculés sur 500 000 € mais sur 490 000 €. À Paris, par exemple, vous gagnerez : 500 000 × 5,80 % = 29 000 ; 490 000 × 5,80 % = 28 420 Soit une économie de 580 €.
Bon à savoir : le mobilier doit exister réellement, et être valorisé à sa valeur vénale (à défaut, un redressement fiscal pourrait intervenir).
Mettre les frais d'agence à la charge de l'acquéreur
Si la commission de l'agence immobilière est à la charge de l'acquéreur, les frais seront calculés sur le prix net vendeur.
Par contre, en cas de vente « clés en main », les frais d'agence à la charge du vendeur sont inclus dans le prix net vendeur. Ils viendront donc gonfler l'assiette des frais. À éviter !
Négocier sur les frais du compromis de vente ou de la promesse de vente
Si c’est le notaire qui rédige la promesse ou le compromis de vente (et non l’agence immobilière ou le vendeur qui le fournit), il n’applique normalement pas de surcoût. S’il le fait, vous pouvez négocier sur cette somme et même obtenir son annulation pure et simple.
N’attendez pas d’être devant le notaire pour négocier : demandez-lui dès la prise de rendez-vous s’il facture cette prestation et si oui, combien. Vous pourrez sûrement obtenir une réduction.
Faire une étude de marché concernant les remises appliquées
La réforme du tarif des notaires en 2016, dans un but de libéralisation de la profession, donne aux notaires la possibilité de prévoir des remises sur les émoluments. Ces remises sont strictement encadrées (articles L. 444-2 alinéa 6 et R. 444-10 du Code de commerce tels qu'issus du décret n° 2020-179 du 28 février 2020) :
- elles ne concernent que les prestations qui font l'objet d'une rémunération tarifée proportionnelle ;
- elles ne s'appliquent que sur les tranches d'assiette supérieures à 100 000 € ;
- elles sont limitées à 20 % de ces tranches d'assiette (40 % au-delà de 10 M € pour certaines prestations).
Suite au décret du 28 février 2020, pour certaines prestations et pour les émoluments supérieurs à 200 000 €, le taux de remise peut être librement négocié entre le professionnel et son client.
Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site internet - s'il en possède un - les remises appliquées (taux pratiqués, par tranches d'assiette et par catégories de prestations).
La remise et ses modalités s'appliquent à tous les clients . Elles ne peuvent pas être négociées entre un notaire et un client particulier.
Frais non négociables
Certains frais ne sont pas négociables, car n’entrant pas à proprement parler dans les honoraires du notaire :
- les débours : sommes engagées par le notaire, devant lui être remboursées (état hypothécaire, dossier d'urbanisme, géomètre, etc.) ;
- les frais d’actes : réalisation de copies authentiques, état civil, achat de timbre, etc. ;
- les droits de mutation : droits d’enregistrement à payer à la commune ou au département. Ils sont à payer via le notaire et représentent environ 5 % du prix du bien.
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